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??2021年7月9日，中國人民銀行宣布，將于2021年7月15日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)。下調(diào)后，金融機(jī)構(gòu)加權(quán)平均存款準(zhǔn)備金率為8.9%。

??據(jù)了解，此次降準(zhǔn)為全面降準(zhǔn)，除已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的部分縣域法人金融機(jī)構(gòu)外，對其他金融機(jī)構(gòu)普遍下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)，降準(zhǔn)釋放長期資金約1萬億元。

??從房地產(chǎn)市場來看，雖然此次降準(zhǔn)為全面降準(zhǔn)，但與房地產(chǎn)的整體關(guān)聯(lián)度并不是很大，整體來看，降準(zhǔn)后，市場資金充裕度增加，實(shí)質(zhì)上還是為了提升金融服務(wù)能力，更好支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

??01 貨幣政策取向依然以“穩(wěn)健”為準(zhǔn)

??中國人民銀行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率最直接的影響為市場資金的流動性變充裕，據(jù)中國人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人就下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率答記者問表示，此次降準(zhǔn)是貨幣政策回歸常態(tài)后的常規(guī)操作，釋放的一部分資金將被金融機(jī)構(gòu)用于歸還到期的中期借貸便利（MLF），還有一部分資金被金融機(jī)構(gòu)用于彌補(bǔ)7月中下旬稅期高峰帶來的流動性缺口，增加金融機(jī)構(gòu)的長期資金占比，銀行體系流動性總量仍將保持基本穩(wěn)定。

??從根本上來看，此次降準(zhǔn)主要為三個方面：

??一是在保持流動性合理充裕的同時，增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)資金配置能力，為高質(zhì)量發(fā)展和供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革營造適宜的貨幣金融環(huán)境。

??二是調(diào)整中央銀行的融資結(jié)構(gòu)，有效增加金融機(jī)構(gòu)支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的長期穩(wěn)定資金來源。據(jù)了解，今年以來部分大宗商品價(jià)格持續(xù)上漲，一些小微企業(yè)面臨成本上升等經(jīng)營困難，此次降準(zhǔn)也是引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)積極運(yùn)用降準(zhǔn)資金加大對小微企業(yè)的支持力度。

??三是此次降準(zhǔn)降低金融機(jī)構(gòu)資金成本每年約130億元，通過金融機(jī)構(gòu)傳導(dǎo)可促進(jìn)降低社會綜合融資成本。

??下一步，中國人民銀行也將繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，保持流動性合理充裕。

??02 此次降準(zhǔn)對房地產(chǎn)市場影響有限

??從2020年央行的降準(zhǔn)情況來看，2020年上半年央行曾三度降準(zhǔn)，釋放長期資金約1.75萬億元，并兩度下調(diào)LPR利率中樞，5年期以上LPR累計(jì)降幅達(dá)15個基點(diǎn)。

??但下半年起，房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境開始發(fā)生根本變化，首先是“三條紅線”的出臺，2020年8月20日央行和住建部在北京召開的重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會上提出了房企融資的“三條紅線”標(biāo)準(zhǔn)，分檔設(shè)定房企有息負(fù)債的增速閾值，并壓降融資類信托業(yè)務(wù)規(guī)模，倒逼房企去杠桿、降負(fù)債。這標(biāo)志著房地產(chǎn)調(diào)控的進(jìn)一步深入，對后續(xù)房企融資的影響十分深遠(yuǎn)。

??在提出三條紅線之后，相關(guān)的政策和表態(tài)接踵而至，下發(fā)三張監(jiān)測表，強(qiáng)調(diào)此次監(jiān)管為穿透式，表內(nèi)表外全覆蓋。這一系列的動作充分表明對房企的融資監(jiān)管進(jìn)入了一個新的階段，以往可以采取的財(cái)務(wù)手段基本都已失效。

表：2020年提出三條紅線后部分房企融資相關(guān)政策及表態(tài)

資料來源：CRIC整理

??接著2020年的最后一天，中國人民銀行、中國銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會發(fā)布了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，從房地產(chǎn)貸款占比以及個人住房貸款占比“兩條紅線”上進(jìn)一步提出管理要求。

表：房地產(chǎn)貸款集中度管理要求

注：1. 農(nóng)合機(jī)構(gòu)包括: 農(nóng)村商業(yè)銀行、農(nóng)村合作銀行、農(nóng)村信用合作社。2. 不包括第二檔中的城市商業(yè)銀行。

??從目前來看，無論是從房企端的“三條紅線”還是從銀行端的“兩條紅線”，都絲毫沒有放松的跡象。因此，在這樣的的整體環(huán)境下，由于資金被限制，因此也很難有更多的資金進(jìn)入。

??與此同時，整體來看，當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中向好，人民銀行也堅(jiān)持貨幣政策的穩(wěn)定性、有效性，堅(jiān)持正常貨幣政策，不搞大水漫灌。所以本次降準(zhǔn)對房地產(chǎn)整體影響其實(shí)并不大。

??03 典型房企融資額已是2018年以來最低

??在“三條紅線”出臺疊加房貸集中度管理政策出臺后，房企融資環(huán)境持續(xù)收緊，房企融資壓力也在持續(xù)凸顯，同時也有部分房企降杠桿意愿增強(qiáng)，整體融資量下降明顯。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2021年上半年100家典型房企的融資額為6090億元，同比下降34%，環(huán)比下降29%，是2018年以來的最低水平。分季度來看，一季度融資額同環(huán)比雙降，且僅高于2018年Q3水平，二季度下降幅度更大。

圖：2018年-2021年上半年房企季度融資情況

（單位：億元）

備注：1、外幣融資統(tǒng)一按融資當(dāng)月月末匯率換算為人民幣，監(jiān)測數(shù)據(jù)不含開發(fā)貸和一般銀行貸款；
　　　2、如沒有特殊說明，本文所有的2021年上半年融資數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)均截止至2021年6月21日。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、CRIC整理

??從單月融資情況來看，2021年1月的融資額達(dá)到1807億元，環(huán)比漲幅較大，主要由于年初額度相對寬松，加上房企2021年上半年達(dá)到償債高峰，積極借新還舊。

??隨著房地產(chǎn)融資環(huán)境持續(xù)收緊，房企的融資量下降明顯，2-6月房企的融資水平均屬于較低水平，單月融資量在千億元左右徘徊，這5個月的平均融資額未達(dá)千億元。未來在政策調(diào)控持續(xù)下，房企融資壓力持續(xù)，融資量或?qū)⒕S持當(dāng)前較低的態(tài)勢。

圖：2019年-2021年6月房企單月融資額情況

（單位：億元）

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、CRIC整理

??從各個企業(yè)表現(xiàn)來看，僅有36%的房企融資規(guī)模有所增加，規(guī)模減少的房企中有約30%的企業(yè)同比降幅超過50%。

??從梯隊(duì)上來看，四個規(guī)模梯隊(duì)的房企融資量均呈現(xiàn)同比下降，其中TOP31-50的房企下降幅度最大，同比減少53.50%至922億元，而TOP11-30規(guī)模的房企融資規(guī)模下降幅度為23.48%，降幅最小，主要在于該梯隊(duì)的房企規(guī)模增長訴求較大，雖在融資收緊下融資量有所下滑，但仍保持較為相對積極的融資態(tài)度。

圖：2021年上半年各梯隊(duì)房企融資規(guī)模變化

（單位：億元）

??數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、CRIC整理

??由此可見，在各種政策持續(xù)收緊下，房企融資規(guī)模已經(jīng)出現(xiàn)了大幅下降。政策推進(jìn)下房貸集中度管理成效初顯，銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款同比增速也創(chuàng)下了歷史新低，從政策調(diào)控的穩(wěn)定性、連續(xù)性來看，政策收緊的態(tài)勢短期內(nèi)不會改變，房地產(chǎn)融資環(huán)境將持續(xù)收緊。

??在這樣的背景下，此次央行降準(zhǔn)雖然可釋放長期資金約1萬億元，但與整體房地產(chǎn)市場的關(guān)聯(lián)度并不大，影響有限。其本質(zhì)還是保持流動性合理充裕，并且對實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生一定的支持作用。