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??去年底，某地產(chǎn)央企長(zhǎng)沙營(yíng)銷負(fù)責(zé)人曾放言，長(zhǎng)沙的商務(wù)公寓單價(jià)在住宅價(jià)格基礎(chǔ)上打個(gè)8折才合理；而如今，隨著公寓價(jià)格的持續(xù)跳水，長(zhǎng)沙的部分商務(wù)公寓正在以約6折的住宅價(jià)格開(kāi)始拋售。

??更有甚之，某大型房企湖南區(qū)域營(yíng)銷負(fù)責(zé)人近日對(duì)其小圈子管理層發(fā)出勸告，長(zhǎng)沙的商務(wù)公寓即便打5折出售，也不要購(gòu)買。

??支撐其言論的理由是，長(zhǎng)沙的商住比過(guò)高，接下來(lái)還有大量的新增供應(yīng)，且商住比暫時(shí)還看不到改善的跡象。

??“5”字頭特價(jià)公寓再現(xiàn)江湖

??住宅均價(jià)10800元/平方米，而特定樓層的loft公寓，折后單價(jià)低至5888元/平方米起。

??這是長(zhǎng)沙北辰時(shí)光里項(xiàng)目近期的促銷，進(jìn)一步引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)商務(wù)公寓價(jià)格戰(zhàn)的關(guān)注。長(zhǎng)沙房天下網(wǎng)站信息顯示，該項(xiàng)目公寓從今年2月的均價(jià)15000元/平方米，到今年4月均價(jià)8500-9500元/平方米，再到近期推出的部分特價(jià)公寓房源，單價(jià)低至5888元/平方米起，大部分房源單價(jià)為6000多元/平方米。

??若按最低單價(jià)5888元/平方米計(jì)算，25萬(wàn)元左右就能購(gòu)買一套約42平方米的loft公寓，超低的置業(yè)門檻引發(fā)了一輪市場(chǎng)搶購(gòu)熱潮。

??據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)人士介紹，在未推特價(jià)房源之前的9月初，該公寓一周僅賣了20多套，而推出特價(jià)房源的當(dāng)天就賣出了160多套，市場(chǎng)發(fā)力明顯。

??同樣在長(zhǎng)沙濱江新城板塊，與北辰時(shí)光里直線距離約1公里遠(yuǎn)的金茂建發(fā)泊悅，“金九”期間推出特定房源限時(shí)特價(jià)活動(dòng)，單價(jià)低至7288元/平方米起，9月8日上午一推出，3小時(shí)內(nèi)有35組購(gòu)房者到訪，成交26套公寓，轉(zhuǎn)化率達(dá)74%，5天時(shí)間勁銷326套。

??就該項(xiàng)目而言，前期早已售罄的住宅，（去掉精裝后的）毛坯均價(jià)也達(dá)11000元/平方米。今年6月，該項(xiàng)目周邊新成交的地塊，住宅（毛坯）限價(jià)已達(dá)14000元/平方米。

??商務(wù)公寓降價(jià)，在今年以來(lái)的長(zhǎng)沙樓市已成普遍現(xiàn)象。

??位于長(zhǎng)沙縣星沙的雅居樂(lè)新地公寓，近期也推出了一口價(jià)4909-4944元/平方米的公寓房源。長(zhǎng)沙房天下網(wǎng)站的信息顯示，該項(xiàng)目7月推售公寓的均價(jià)為6500元/平方米，此次直降約1500元/平方米。

??與住宅價(jià)格穩(wěn)中有升不同的是，自去年以來(lái)，長(zhǎng)沙的商務(wù)公寓市場(chǎng)開(kāi)始轉(zhuǎn)向。

??市場(chǎng)數(shù)據(jù)表明，在近一年里，長(zhǎng)沙商務(wù)公寓單價(jià)降幅基本上達(dá)20%。長(zhǎng)沙商務(wù)公寓的單價(jià)，已回到了四五年前的水平，長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)不少商務(wù)公寓也僅賣7000-9000元/平方米。

??公寓去庫(kù)存或提上議程

??商務(wù)公寓的價(jià)格“大跳水”甚至持續(xù)跳水，是當(dāng)下整個(gè)長(zhǎng)沙公寓市場(chǎng)的縮影。這與長(zhǎng)沙公寓市場(chǎng)庫(kù)存持續(xù)走高息息相關(guān)，也導(dǎo)致部分市場(chǎng)觀望者直接放棄了購(gòu)買商務(wù)公寓的想法。

??湖南中原研究院的數(shù)據(jù)稱，2020年1月，長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)商務(wù)公寓庫(kù)存面積約249.39萬(wàn)平方米，去化周期為19.89個(gè)月。此后逐月走高，截至今年8月底，長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)商務(wù)公寓庫(kù)存達(dá)到了467.78萬(wàn)平方米，去化周期高達(dá)36.4個(gè)月。

??據(jù)了解，長(zhǎng)沙商務(wù)公寓庫(kù)存高企，源于供求兩大因素。一方面，長(zhǎng)沙的地塊商住比過(guò)高。與國(guó)內(nèi)不少一二線城市用地商住比多為1:9或2:8所不同的是，長(zhǎng)沙的地塊多為3:7或4:6甚至5:5。

??此前數(shù)年間，長(zhǎng)沙市場(chǎng)住宅單價(jià)和公寓價(jià)格倒掛，商務(wù)公寓單價(jià)售價(jià)和住宅幾乎同價(jià)，甚至高于住宅單價(jià)。由于住宅單價(jià)利潤(rùn)不高，地方平臺(tái)熱衷于推出商業(yè)占比較高的用地項(xiàng)目，以利開(kāi)發(fā)商靠不限價(jià)的商務(wù)公寓市場(chǎng)溢價(jià)，來(lái)獲得更多的盈利空間。

??另一方面，與高供應(yīng)相對(duì)應(yīng)，長(zhǎng)沙市場(chǎng)對(duì)商務(wù)公寓的需求并不大，遠(yuǎn)不及對(duì)住宅的需求。市場(chǎng)數(shù)據(jù)表明，今年1-8月，長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)商品住宅成交面積約834萬(wàn)平方米，目前庫(kù)存約587萬(wàn)平方米，去化周期約5.2個(gè)月，而今年前8個(gè)月商務(wù)公寓成交約93.52萬(wàn)平方米。

??不僅需求量較為有限，長(zhǎng)沙商務(wù)公寓的新增供應(yīng)并未減少。有市場(chǎng)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)稱，接下來(lái)3個(gè)半月時(shí)間，長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)商務(wù)公寓或還有近70萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)。

??三十年河?xùn)|，三十年河西。當(dāng)三年前長(zhǎng)沙不少市民還在為住宅限購(gòu)而搶購(gòu)?fù)顿Y商務(wù)公寓之時(shí)，有多少人會(huì)想到，如今的商務(wù)公寓價(jià)格沒(méi)有最低、只有更低，開(kāi)發(fā)商正在為商務(wù)公寓去庫(kù)存而絞盡腦汁。

??“高庫(kù)存下，需求正在觸頂，以價(jià)換量能加速公寓去化和變現(xiàn)，哪怕適當(dāng)虧損點(diǎn)。”當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)人士表示，降價(jià)并不能從根本上解決長(zhǎng)沙商務(wù)公寓的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商應(yīng)尋求公寓產(chǎn)品差異化的創(chuàng)新。

??在該人士看來(lái)，目前長(zhǎng)沙的商務(wù)公寓價(jià)格雖然令人心動(dòng)，但購(gòu)買仍需理性，建議綜合考慮樓盤(pán)的產(chǎn)品性價(jià)比和自身資金實(shí)力再做決策，并呼吁地方政府部門及時(shí)改善商住比。

      此外,有消息稱，8月下旬，湖南省住建廳領(lǐng)導(dǎo)在率省財(cái)源辦、省稅務(wù)局等相關(guān)單位赴長(zhǎng)沙市進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)稅收情況進(jìn)行調(diào)研時(shí)，曾就如何加快長(zhǎng)沙商務(wù)公寓去庫(kù)存進(jìn)行過(guò)專題探討。