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??“2022年下半年開啟的第4天，GDP新晉萬億之城東莞，坐不住了，凌晨為樓市松綁。

??政策內容耐人尋味。

??東莞限購區域調整為莞城街道、東城街道、南城街道、萬江街道、松山湖高新技術產業開發區。

??也就是說，除了中心區及松山湖外，其他28個鎮街全面放開限購！非限購區域內無需進行購房資格核驗。??

??至此，半年左右的時間，東莞已第三次出臺重磅政策，也成為廣東省放松政策出臺最勤快的城市。

??實際上，以東莞為代表的大部分城市，穩樓市的心已經非常緊迫了。今年上半年超175城出臺600條政策，放松限購的城市達到了36個，這在中國房地產史上都極為罕見?！?

??回顧最近東莞幾次重大樓市放松政策，多在需求端不斷釋放積極信號。

??5月1日起，落戶即可購房，取消對新落戶居民家庭購房時的社會保險金限制。

??5月14日，將個人住房轉讓增值稅征免年限由5年調整為2年。商品住房取得不動產權證滿2年的可以進行交易轉讓，二孩三孩家庭可多購1套。

??7月4日，限購區域大幅度縮小，28個鎮街放開限購。

??從政策出臺的時間點及力度可以看出，東莞提振樓市信心的急迫性。但從實際成交數據來看，東莞市場真正企穩，還有很長一段路要走。

??先來看新房市場。

??CRIC數據顯示，6月東莞新建商品住宅成交面積為23萬平方米，同比下降59%。上半年，新建商品住宅累計成交面積為114萬平方米，同比下降58%，即便是與疫情最嚴重的2020年上半年相比，降幅也達到了55%。

??東莞樓市壓力有多大？

??CRIC數據顯示，自2021年3月以來，東莞新建商品住宅成交規模已連續16個月下滑，至2022年1月下跌幅度達到79%，為近四年最高，此后幾個月平均每月下滑52%左右。

??上半年東莞市場觀望情緒濃厚，成交持續低位運行，新盤去化率普遍低于30%。

??二手房市場也不樂觀。

??CRIC數據顯示，2022年1-5月，東莞二手住宅共成交5155套，同比2021年同期下降17%。單月來看，僅5月成交1665套，同比增長73%，其他4個月均為負增長。

??同樣面臨壓力的還有當地投資的房企。

??根據易居克而瑞深圳區域發布的東莞上半年房企銷售榜來看，2022年1-6月，TOP20房企累計流量銷售金額達427.35億元，同比下降49.7%；銷售面積達138.98萬平方米，同比下降52.5%。

??從房企投資的角度來看，2020年，粵港澳大灣區9個城市中，東莞房地產開發投資額排在倒數第四位，僅為972億元，不及珠海和惠州。

??東莞向來是“打工人的天堂”，同時也是城富民強的強三線城市典型代表。

??2021年，東莞GDP過萬億，成為廣東繼廣州、深圳、佛山之后第4座GDP超萬億的城市，也是全國第15個GDP過萬億元、人口超千萬的“雙萬城市”。

??東莞2021年城鎮居民人均可支配收入達到63740元，在粵港澳大灣區9城中位列第四位。

??與經濟相比，東莞人口也不算差。

??2021年，東莞常住人口達到了1054萬人，戶籍人口僅為279萬人，這意味著，東莞樓市需求以外地購房者為主。

??東莞基本面可以說并不差，但其樓市最大的問題在于，前期超漲導致消費者購買力透支。

??即便是政策支持，也難以支撐購房消費。據CRIC測算，2020年東莞房價收入比已經超過16年，與廣州相當，2020年廣州房價收入比為15年。

??從地緣來看，東莞是典型的核心城市外圍輻射型城市，過去東莞承接了深圳一部分外溢購房群體，因此樓市熱度也受深圳輻射，并且呈現出“同漲同跌”的趨勢。

??也就是說，東莞的復蘇還要等深圳行情回暖后才能出現“轉機”。

??東莞的情況很典型。

??過去上半年，有175個省市和東莞一樣，出臺近600條新政，以提振樓市信心，尤其是4.29政治局會議之后，調控政策出臺頻率明顯加快，且政策力度逐漸表現出托舉樓市的特征。

??其中，36城放松限購，54城放松限貸，20城放松限售，142省市放松公積金貸款，50城實行購房補貼。

??一個典型的趨勢是，樓市調控越來越細化。而此次東莞細化至街道，也成為區域限購的典型。

??但是即便政策不斷松綁，但效果并不明顯。比如，2月和4月住戶中長期貸款均罕見出現負增長，其中4月住房貸款更是減少605億。住房按揭貸款需求依然在弱化。

??以下圖表請上下滑動瀏覽

??東莞此次28個鎮街全面取消限購，也讓我們看到樓市一個非常現實的問題。

??GDP萬億之城尚且如此，其他城市房地產市場的“難”就更不言而喻了。

??實際上，房地產行業復蘇進程依舊存在較大不確定性。

??類似東莞這樣購買力透支的城市，市場真正回穩仍需救市政策組合拳助力。東莞實施區域差異化限購新舉措也為其他壓力城市提供了參考樣本。隨著“因城施策”細化和拆解，部分壓力城市或將全面取消限購、限售及限價，房企端則有望落地必要的紓困政策措施。