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??“上海投資市場2022年二季度共完成九宗大宗成交，合計成交金額113億元人民幣，環比下降33%。”7月8日，第一太平戴維斯發布了2022年第二季度上海市場回顧報告，并對后市進行展望。

??報告顯示，“新經濟”業態因長期基本面扎實吸引到投資者持續關注，對傳統寫字樓和零售商業的投資興趣平平。

??自用買家尤其是近年業績增長顯著的一些企業仍在市場上積極尋找和收購物業自用。二季度，有約77%的成交計劃自用或部分自用，其中包括鄂爾多斯以人民幣26億元收購蘇河灣中心項目。

??受市場不確定性因素及經濟增速放緩影響，目前境外投資者投資決策都較為謹慎，這也拉長了整個交易周期，部分境外投資者會選擇與境內投資者合作來降低風險。例如本季度，翰同資本和博楓以人民幣13億元投資了嘉譽灣項目。

??中金廈門安居保障性租賃住房不動產投資信托基金和紅土創新深圳人才安居保障性租賃住房不動產投資信托基金在5月末分別向兩家證券交易所遞交了上市申請，這也將擴大中國基礎設施不動產投資信托基金的底層資產范圍。

??第一太平戴維斯在報告中預計，下半年自用買家和險資仍會是寫字樓資產的主要買家。隨著借款成本下行，收益率上升，市場對看重收益率的投資者愈發具有吸引力。

??隨著房地產投資信托基金底層資產范圍得到擴充，相關稅收和立法更加完善，未來中國房地產投資信托基金會迎來更多發展，進而吸引更多開發商和投資者。

??此外，報告還回顧顯示，二季度，上海甲級寫字樓市場迎來七個新項目入市，帶來72.1萬平方米供應面積，其中超過一半集中于徐匯濱江板塊。截至上半年，上海全市甲級寫字樓總存量為1590萬平方米。

??疫情封控舉措使得需求暫緩，季內錄得26.9萬平方米凈吸納量，環比減少7%，同比下降34%，其中九成以上為新項目此前預租量。

??由于需求暫緩，加上新項目平均出租率低于四成，使得本季度全市甲級寫字樓平均空置率環比上升2.3個百分點至14.8%，為過去一年以來高位。

??同期，全市甲級寫字樓租金指數環比下調1%至每平方米每天人民幣7.3元。其中，非核心商務區租金跌幅最為明顯，中央商務區租金更具韌性，僅微跌0.5%。

??第一太平戴維斯表示，雖然近期市場上有對跨國公司將生產或辦公地點遷出中國的討論，但作為全球最大的市場之一，服務于本土需求的企業仍愿意留在中國。因項目工程尚未完全復工，未來供應仍存在延期交付可能。目前2022年下半年計劃將有87萬平方米新供應。鑒于維持出租率是業主當下的優先事項，預計下半年租金仍有進一步下探可能。（付珊珊）