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??穩(wěn)定房地產(chǎn)市場已經(jīng)成為今年下半年經(jīng)濟(jì)工作的主要目標(biāo)之一。

??7月28日，中共中央政治局召開會議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作，審議《關(guān)于十九屆中央第九輪巡視情況的綜合報(bào)告》；中共中央總書記習(xí)近平主持會議。

??會議強(qiáng)調(diào)，做好下半年經(jīng)濟(jì)工作，要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，完整、準(zhǔn)確、全面貫徹新發(fā)展理念，加快構(gòu)建新發(fā)展格局，著力推動高質(zhì)量發(fā)展，全面落實(shí)疫情要防住、經(jīng)濟(jì)要穩(wěn)住、發(fā)展要安全的要求，鞏固經(jīng)濟(jì)回升向好趨勢，著力穩(wěn)就業(yè)穩(wěn)物價(jià)，保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間，力爭實(shí)現(xiàn)最好結(jié)果。

??關(guān)于房地產(chǎn)，會議指出，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。

??值得注意的是，此次中央政治局會議將“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”表述排在了“房住不炒”前面，“保交樓”也被首次提及。

??在中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜看來，本次會議強(qiáng)調(diào)“要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”，且將其放在了“房住不炒”之前有其深意。“面對疫情的不穩(wěn)定、部分樓盤項(xiàng)目停工、企業(yè)端風(fēng)險(xiǎn)暴露等問題，當(dāng)前‘穩(wěn)地產(chǎn)’的重要性更加突出。”

??同時，陳文靜認(rèn)為，本次會議仍強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持房子是用來住的，不是用來炒的定位”，體現(xiàn)出中央政策定力，“房住不炒”仍是房地產(chǎn)政策優(yōu)化調(diào)整的底線。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則表示，“保交樓”第一次出現(xiàn)在中央政治局會議這樣的重要會議上，也佐證了“穩(wěn)民生”占據(jù)房地產(chǎn)管理工作的首位，彰顯了國家對于房地產(chǎn)行業(yè)管理的出發(fā)點(diǎn)，首先是民生保障。

??穩(wěn)市場、防風(fēng)險(xiǎn)與穩(wěn)民生

??“房地產(chǎn)既可以是經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的‘壓艙石’，也可能是‘風(fēng)險(xiǎn)源’，對經(jīng)濟(jì)金融穩(wěn)定和風(fēng)險(xiǎn)防范有著重要的系統(tǒng)性影響。”中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認(rèn)為。

??去年以來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場下行，不少大中型房企亦陷入困境。在多地政府及監(jiān)管部門出臺一系列穩(wěn)樓市政策后，房地產(chǎn)行業(yè)恢復(fù)速度仍然緩慢。根據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，2022年上半年，重點(diǎn)100城新建商品住宅月均成交面積約3099萬平方米，同比下降42%，與2019年~2021年同期均值相比下降31%，市場情緒整體偏低。

??到今年6月，多地爛尾樓盤出現(xiàn)“停貸”風(fēng)波，引發(fā)了各方對房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步關(guān)注。

??據(jù)易居研究院智庫中心統(tǒng)計(jì)，截至2022年7月16日，全國至少出現(xiàn)了271份停貸告知書。

??根據(jù)選取的200份較早出現(xiàn)的停貸告知書進(jìn)行分析，這200份告知書對應(yīng)了87家房企的項(xiàng)目，意味著至少有87家房企卷入了此次風(fēng)波。其中，大型房企19家，中型房企14家，小型房企54家。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，此次大型房企涉及樓盤項(xiàng)目最多，為115個，占比 58%。

??這也意味著，停工的200個樓盤中至少一半和大型房企有密切關(guān)系。

??這200份停貸告知書或樓盤牽涉79個城市，其中3個一線城市、23個二線城市和53個三四線城市。從牽涉的樓盤數(shù)量看，有116個樓盤屬于二線城市，占比為58%。

??這意味著，此次停工停貸風(fēng)波中，二線城市是重災(zāi)區(qū)。

??“爛尾樓停貸事件的輿論，不僅不利于城市房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)發(fā)展，如不及時解決，會引發(fā)社會民生問題，化解問題樓盤的風(fēng)險(xiǎn)刻不容緩。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙在接受記者采訪時直言。

??7月28日，中共中央政治局會議指出，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。

??對此，李宇嘉坦言，穩(wěn)定房地產(chǎn)的工作重點(diǎn)開始變化，從之前的防風(fēng)險(xiǎn)與穩(wěn)市場，轉(zhuǎn)移到穩(wěn)市場、防風(fēng)險(xiǎn)與穩(wěn)民生并重。觸發(fā)因素就是房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)釋放從房地產(chǎn)企業(yè)蔓延至下游的民生保障領(lǐng)域。

??陳文靜也表示，當(dāng)前“穩(wěn)地產(chǎn)”對“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)”尤為重要，短期房地產(chǎn)政策優(yōu)化調(diào)整力度仍有望加大。

??壓實(shí)地方政府責(zé)任

??此次會議之前，監(jiān)管部門及地方政府也多次強(qiáng)調(diào)“保交樓”。

??7月以來，銀保監(jiān)會一周內(nèi)3次表態(tài)“保交樓”，此后，河南鄭州、洛陽、駐馬店、平頂山、鞏義，浙江寧波、山東濟(jì)南等超10城都出臺了“保交樓”措施。

??如鄭州，政府相關(guān)部門日前召開房企項(xiàng)目情況匯報(bào)會，建業(yè)、鑫苑、世茂、康橋、綠地、正商、融創(chuàng)、瀚海等8家企業(yè)參加會議。會上，鄭州提出四種項(xiàng)目紓困模式：一是“棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還”模式，由政府平臺公司接收，后期政府主導(dǎo)；二是資產(chǎn)大于負(fù)債的，可選擇“收并購”模式，由政府組織國央企、金融機(jī)構(gòu)對接，解決企業(yè)現(xiàn)金流問題；三是資不抵債的，可采用“破產(chǎn)重組”模式，由政府組織破產(chǎn)重組，以保證項(xiàng)目交付；四是銷售不暢、建設(shè)資金困難的，可選擇“保障性租賃住房”模式，由政府組織專項(xiàng)建設(shè)貸款。在盤活問題樓盤、推進(jìn)“保交樓”方面積極推進(jìn)。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次會議明確“壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生”，表述針對性很強(qiáng)，這意味著“保交樓”是下半年一項(xiàng)重要工作，也是地方政府需要努力抓的工作。

??“從實(shí)際情況看，當(dāng)前‘保交樓’政策比較清晰，包括地方黨委和政府統(tǒng)領(lǐng)，商業(yè)銀行等機(jī)構(gòu)密切配合，房企等積極參與復(fù)工。不排除下半年中央和各金融部門如政策性銀行部門，還會有新一輪的保交樓政策。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

??李宇嘉表示，“保交樓”途徑是用足用好政策工具箱。關(guān)于籌集基金、專項(xiàng)債、收購為保障房、破產(chǎn)重組、收并購盤活等，這些方案或工具沒有成熟的模式套用，地方政府要自己探索和推進(jìn)使用，要推進(jìn)“一盤一策”，涉及的主體如開發(fā)商、住建局、金融、土地等，誰的問題和責(zé)任誰擔(dān)，絕不能等待國家救助來解決問題。

??陳文靜則認(rèn)為，“穩(wěn)民生”根本在于“保交樓”，這需要地方政府牽頭，金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)共同發(fā)力、積極作為，只有“保交樓”如期推進(jìn)、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定復(fù)蘇，樓市信心和預(yù)期才能好轉(zhuǎn)，下半年市場才能穩(wěn)定恢復(fù)。