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??這兩日，地產(chǎn)股久違上漲。

??8月16日收盤，房地產(chǎn)開發(fā)板塊整體漲幅達(dá)到2.01%，其中有93只個(gè)股上漲；8月17日，房地產(chǎn)板塊再度強(qiáng)勢拉升。

??消息面上，據(jù)市場消息，監(jiān)管機(jī)構(gòu)計(jì)劃通過指定國有企業(yè)擔(dān)保和承銷示范性房企的人民幣債券，為這些房企提供流動(dòng)性支持；監(jiān)管部門近期指示中債信用增進(jìn)投資公司對(duì)房企發(fā)行的中期票據(jù)開展“全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)保”。

??據(jù)媒體報(bào)道，示范民營企業(yè)涉及旭輝控股集團(tuán)、碧桂園、龍湖集團(tuán)和新城控股等。多家房企回應(yīng)表示，目前正在溝通中，具體信息以公司公告為準(zhǔn)。

??在此之前，今年5月碧桂園、龍湖、美的置業(yè)3家民營企業(yè)被監(jiān)管機(jī)構(gòu)選定為示范房企，隨后新城控股、旭輝也加入優(yōu)質(zhì)民企名單中，獲準(zhǔn)通過信用保護(hù)工具的方式發(fā)行人民幣債券。

??在支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求的背景下，融資扶持政策正向民營房企傾斜。

??房企資金壓力尚未有明顯改善。

??8月15日，國家統(tǒng)計(jì)局公布了1-7月房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)，其中商品房銷售面積和商品房銷售額同比分別下降23.1%和28.8%，7月單月商品房銷售規(guī)模在年中高增后回落。

??在此背景下，1-7月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金依然處于歷年較低水平，僅有88770億元，同比下降25.4%。其中，7月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金11923億元，較6月環(huán)比下降27.5%，同比下降25.8%。

??大多數(shù)民營房企的融資現(xiàn)狀依然較為困難。

??從國內(nèi)貸款來看，包括開發(fā)貸及并購貸、委托及信托貸等，7月國內(nèi)貸款僅為1224億元，環(huán)比下降了30.5%，同比下降36.8%。6月房企國內(nèi)貸款出現(xiàn)回暖，但7月未延續(xù)增長趨勢，反而回落至年內(nèi)繼5月后的次低。

??7月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金（自籌資金）4271億元，同比下降20.6%，降幅較6月擴(kuò)大3.1 個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比由增轉(zhuǎn)降為30.7%。

??值得注意的是，自5月16日碧桂園、龍湖、美的置業(yè)三家民企被監(jiān)管機(jī)構(gòu)選為示范房企，民營房企債券發(fā)行逐步恢復(fù)。此外，7月25日，證監(jiān)會(huì)等三機(jī)構(gòu)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推動(dòng)債券市場更好支持民營企業(yè)改革發(fā)展的通知》，其中提出推動(dòng)更多符合條件的優(yōu)質(zhì)民營企業(yè)納入知名成熟發(fā)行人名單，提高融資效率；鼓勵(lì)市場機(jī)構(gòu)為民營企業(yè)債券融資提供增信服務(wù)等。

??房企發(fā)債有了小幅回溫，據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示，包含公開市場發(fā)債等融資方式在內(nèi)的其他到位資金，前7月同比下降5.3%至3448億元，降幅較前6月收窄2.5個(gè)百分點(diǎn)。其中單7月為445億元，環(huán)比下降34.8%，同比上升16.1%。

??但目前來看，當(dāng)前房企獲得資金渠道仍然相對(duì)受阻。

??從融資情況來看，7月房企融資環(huán)境仍未有本質(zhì)改善。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，7月100家典型房企的融資總量為522.88億元，環(huán)比減少13.7%，同比減少62.9%。值得注意的是，這是房企融資量連續(xù)第4月環(huán)比減少，房企融資難的問題仍然較為突出。

??7月房企發(fā)債348.88億元，環(huán)比增加10.3%，同比減少40.4%。境內(nèi)發(fā)債占比超9成，達(dá)到319.7億元，環(huán)比增加4.2%，其中中期票據(jù)發(fā)行迎來突破，達(dá)到150.3億元，環(huán)比增加59.7%，同比增加156%。

??從發(fā)債主體來看，境內(nèi)發(fā)債主體仍然以央企國企為主，除此之外還有龍湖等部分經(jīng)營情況良好的民營房企。

??另據(jù)克而瑞資管（CAIC）數(shù)據(jù)顯示，7月房企發(fā)債主體數(shù)量有所回升，增至44家，其中，10家為民營房企，占比略有回升。

??今年以來，國企發(fā)債融資占比持續(xù)攀升，6月集中度達(dá)到了92%，7月多家民企到期債券達(dá)成交換要約發(fā)債置換，受此影響，國資房企融資占比回落至56%，民企發(fā)債融資占比首次回升至40%以上。

??從房企發(fā)債利率來看，民企方面，由于7月境內(nèi)僅有龍湖和濱江成功發(fā)行債券融資，發(fā)債利率回落至6.66%。

??接下來，房企仍將面臨不小的償債壓力，尤其是民營房企。

??據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，8月共有34筆債券到期，去除已提前贖回部分，還將有492億元到期債券規(guī)模，相較于7月償債壓力有所減小，債券到期規(guī)模環(huán)比減少33.5%。

??具體房企而言，單筆金額最高為金融街于2015年發(fā)行的40億元的公司債，而藍(lán)光到期的1只公司債已經(jīng)出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性違約。

??另外，據(jù)克而瑞資管（CAIC）統(tǒng)計(jì)，2022年四季度，200家核心房企境內(nèi)外債券合計(jì)到期規(guī)模約1812億元，其中海外債約為617億元。四季度，民營房企合計(jì)共有1000億債券即將到期，海外債約占總規(guī)模的43%。

??尤其是今年10月，房企將再次迎來債券到期小高峰，預(yù)計(jì)將有近800億債券到期，其中近500億為境內(nèi)債券。

??今年8-12月，有5家房企債券到期規(guī)模超百億，合計(jì)到期規(guī)模約663億元。

??其中，恒大、富力、陽光城已經(jīng)出現(xiàn)不同程度的債務(wù)違約問題，中國鐵建、保利發(fā)展年內(nèi)尚有135億元債券到期。除此之外，合景泰富也有近87億元債券到期，近期，合景泰富已開始著手積極出售資產(chǎn)籌措資金，7月以13億港元出售香港一項(xiàng)目公司50%銷售股份及股東貸款。

??在近期銷售端遇冷回落、房企融資渠道不暢等因素影響下，房企資金壓力依舊不容樂觀，部分房企融資難的問題仍然存在。

??因此，政策的支持對(duì)于房企融資而言，可謂及時(shí)雨。

??現(xiàn)階段重塑市場信心比什么都重要。

??今年5月以來，監(jiān)管層不斷釋放支持民企融資的信號(hào)，融資端已出現(xiàn)了積極的一面。

??短期來看，利好政策覆蓋面還比較窄，僅個(gè)別優(yōu)質(zhì)房企獲益，預(yù)計(jì)未來房企的融資環(huán)境仍將繼續(xù)優(yōu)化，隨著政策加大對(duì)民企融資的支持力度，接下來優(yōu)質(zhì)民營房企優(yōu)勢將繼續(xù)擴(kuò)大，尤其是示范民企，將進(jìn)一步降低債券發(fā)行成本，與其他房企拉開差距。

??政策的傳導(dǎo)仍需要時(shí)間，再加上覆蓋面有限，多數(shù)民營房企還將面臨融資難、融資貴的問題，接下來融資政策還將繼續(xù)支持企業(yè)合理融資需求，房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，盡快恢復(fù)房企經(jīng)營“造血”能力。