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??長三角各地樓市的放松政策正在加碼推出。

??從年初以購房補(bǔ)貼和優(yōu)化公積金貸款為主，到較低能級城市調(diào)整首付比例，再到放松限購、限售、限貸政策，多重突破“四限”的松綁政策逐步蔓延，高能級城市也漸次加入。

??9月13日，蘇州再傳出臺新政，除蘇州工業(yè)園區(qū)外，包括蘇州主城區(qū)在內(nèi)的相城區(qū)、姑蘇區(qū)全面取消限購，非本地戶籍無需社保可購買一套住房。同日，徐州在救市“十八條”基礎(chǔ)上，再次提高公積金貸款額度。9月8日，寧波全面取消限購，買房人仍需申請購房證明，但不做審核。

??根據(jù)相關(guān)研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，截至9月10日，長三角地區(qū)已有超過20個城市出臺了約160條樓市寬松政策。整體來看，三四線城市“因城施策”的政策力度相對較大，但基本面更好的核心一二線城市的政策效果更為明顯。

??業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，各地多輪放松樓市調(diào)控政策的背后是仍處低迷狀態(tài)的市場行情，各地政府試圖把握“金九銀十”的樓市傳統(tǒng)旺季去庫存。從七八兩個月的市場銷量來看，全國樓市仍在筑底過程中，真正回穩(wěn)還需政策組合拳助力。長三角熱點(diǎn)區(qū)域的熱點(diǎn)城市放松政策，無疑具有信號意義，其他城市會快速跟進(jìn)。此輪政策調(diào)整對恢復(fù)市場信心有積極作用，但政策效果顯現(xiàn)還需要時間。

??穩(wěn)樓市成當(dāng)務(wù)之急

??在這一輪房地產(chǎn)政策優(yōu)化調(diào)整中，長三角各大城市上演“大比拼”。

??從最早出臺樓市寬松政策的湖州、紹興等三四線城市，到南京市六合區(qū)、溧水區(qū)以及蘇州常熟市、南通市通州區(qū)等經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市的縣區(qū)“打頭陣”，隨后傳導(dǎo)至上海、杭州、蘇州、南京等熱點(diǎn)一二線城市，“因城施策”出臺了各種為樓市松綁的措施。

??除合理調(diào)整限購、降低首套房房貸利率、提升公積金貸款額度等常規(guī)舉措外，不少城市還聚焦多孩家庭、人才購房和二手房市場等，并創(chuàng)新性地推出“房票”政策，以促進(jìn)剛需和改善需求釋放，激活當(dāng)?shù)貥鞘行枨髠?cè)潛力。

??“今年以來房地產(chǎn)市場政策端頻頻釋放改善信號，尤其是二季度力度進(jìn)一步加大，各地調(diào)控的方式也比較多元，但具體成效還有待時間檢驗(yàn)，市場的信心修復(fù)不是很容易。”某房地產(chǎn)咨詢?nèi)耸空f。

??9月13日，江蘇鹽城大豐區(qū)出臺八項新政，涉及購房補(bǔ)貼，延長土地出讓金繳納期限，提高房地產(chǎn)項目預(yù)售資金撥付比例等方面。同日，江蘇泰州將住房公積金貸款首付比例下調(diào)至20%。

??對限購的放松，是不少城市對樓市松綁的關(guān)鍵舉措。

??自9月1日起，常州市二手房全面取消限售。8月18日，蘇州下轄的昆山市、太倉市對首套房購房者不再限購。

??事實(shí)上，南京、蘇州這兩個長三角區(qū)域內(nèi)的高能級城市自4月份以來，對限購的門檻和要求持續(xù)降低。蘇州在一個月內(nèi)三次調(diào)整房地產(chǎn)新政，限購、限售逐漸放開。南京是本輪樓市寬松調(diào)控中最活躍的城市之一，在35天內(nèi)6次松綁樓市調(diào)控政策，部分地區(qū)已放開限購，主城區(qū)還推出“房票”安置新政。

??杭州也被看成是此輪松綁房地產(chǎn)調(diào)控政策的分水嶺。四個月前，杭州就出臺了一攬子樓市刺激政策，主要亮點(diǎn)是放寬限購、降低增值稅免征年限、增加“三孩”家庭購房套數(shù)等。杭州市富陽區(qū)于9月5日出臺多項購房優(yōu)惠政策，涉及限購放松、契稅補(bǔ)貼、集體購房優(yōu)惠等內(nèi)容。此外，無錫降低了增值稅免征年限，還將首套房房貸利率降至4.4%-4.6%。揚(yáng)州也降低了限售年限、放松了限購。

??相關(guān)研究機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為，長三角各城市密集出臺樓市寬松政策，體現(xiàn)出政府穩(wěn)樓市的決心，主要是因?yàn)閺娜ツ晗掳肽暌詠順鞘邢萑肓说兔詰B(tài)勢。樓市政策的持續(xù)優(yōu)化，有利于改善長三角區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場預(yù)期，支持剛需和改善性合理住房需求的釋放，為樓市的企穩(wěn)恢復(fù)提供支撐。長三角市場對于全國房地產(chǎn)市場具有一定的表率和帶動作用，預(yù)計未來全國樓市政策寬松力度有望進(jìn)一步加大，或有更多區(qū)域、更多城市跟進(jìn)出臺相關(guān)政策。

??同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)認(rèn)為，今年以來長三角地區(qū)大部分城市多次調(diào)控政策松動，特征是層層加碼，逐步放松，部分城市打出最后的底牌是放松限購。從效果來看，樓市表現(xiàn)與政策呈反比，樓市下行壓力大的城市政策松動越明顯，但到目前為止效果不明顯，也就是說松動政策無效。

??信心修復(fù)尚需時間

??在中央層面政策力度顯著加大下，各地因城施策穩(wěn)地產(chǎn)措施仍在進(jìn)一步發(fā)力。

??4月29日中央政治局會議提出“支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策”，為政策寬松指明方向后，5月以來各地松綁政策呈井噴之勢，形式也更加多樣。7月末的中央政治局會議提出要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，因城施策用足用好政策工具箱后，各地因城施策節(jié)奏略有加快，一二線城市政策有所跟進(jìn)。

??“從市場表現(xiàn)來看，除個別城市外，多數(shù)城市市場預(yù)期恢復(fù)有限。”某房企內(nèi)部人士說，雖然在全國范圍內(nèi)，長三角房地產(chǎn)市場情況相對較好，但是在這一輪市場調(diào)整周期中，也出現(xiàn)下滑。

??根據(jù)相關(guān)研究機(jī)構(gòu)監(jiān)測的數(shù)據(jù)，成交方面，今年1-8月長三角主要城市商品住宅累計成交面積同比下降47.2%；價格方面，長三角1-8月新房價格累計上漲0.16%，漲幅較去年同期收窄2.52個百分點(diǎn)；二手房價格累計上漲0.81%，漲幅較去年同期收窄4.53個百分點(diǎn)，市場熱度明顯下降。

??宋紅衛(wèi)認(rèn)為，各地樓市放松已是明確的信號，背后原因是穩(wěn)房價，穩(wěn)地價，穩(wěn)預(yù)期。目前這三穩(wěn)均受到?jīng)_擊，導(dǎo)致后果是樓市成交量大幅下滑，價格有下降的壓力，開發(fā)商“暴雷”頻出，多個項目出現(xiàn)停工，土地出讓大幅下降，地方財政壓力較大。在上述問題綜合影響下，未來會有更多的城市跟進(jìn)，并且松動的力度會進(jìn)一步加大。

??業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，政策力度仍需再加大。克而瑞提出，改變當(dāng)前市場的下行態(tài)勢，現(xiàn)階段重塑市場信心很關(guān)鍵，建議加快落地更大力度的救市政策組合拳。

??“8月整體市場同環(huán)比下降，長三角地區(qū)熱點(diǎn)城市也有所降溫，但上海、杭州相對具有彈性，隨著供應(yīng)放量，成交有望反彈。但部分環(huán)滬城市以及靠本地剛需支撐的市場，去化較難。”前述某房企內(nèi)部人士說。

??以頻繁出招的寧波為例，有容基業(yè)數(shù)據(jù)顯示，8月寧波市六區(qū)成交套數(shù)1985套，環(huán)比下降22%；成交面積24萬平方米，環(huán)比下降23%。截至2022年8月30日，寧波市六區(qū)庫存近3萬套，去化周期超過10個月。

??“長三角多個城市商品住宅的成交規(guī)模同比下降幅度都在四成以上，整體市場仍未完全企穩(wěn)，部分城市的房價依然處于下行或底部盤整階段。”該人士說，政策效力在不斷釋放，但市場信心面的全面提升很難預(yù)估。

??連續(xù)16年穩(wěn)居全國百強(qiáng)縣市首位的昆山也面臨同樣的困境。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2022年前7個月，昆山市商品房住宅供應(yīng)面積為14.95萬平方米，同比減少65%，環(huán)比減少54%；成交面積為23.02萬平方米，同比減少44%，環(huán)比減少20%。

??富陽樓市也在持續(xù)走低。據(jù)中指數(shù)據(jù)監(jiān)測，2022年1-8月富陽僅成交31.4萬平方米，月均成交不足4萬平方米，銷供比不足0.5；存量持續(xù)累積，截至8月底富陽短期出清周期高達(dá)18個月，后續(xù)隱性存量高達(dá)204.7萬平方米，按照前8個月平均去化速度，需要52個月才能全部去化完畢。

??徐躍進(jìn)認(rèn)為，隨著各項政策不斷跟進(jìn)，房地產(chǎn)市場情緒有望好轉(zhuǎn)，特別是基本面較好、政策優(yōu)化仍有空間的熱點(diǎn)一二線城市，在政策進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整和“保交樓”政策落位下，市場有望率先進(jìn)入企穩(wěn)通道。但對于大多數(shù)城市來說，市場企穩(wěn)仍需要時間，全國市場短期調(diào)整態(tài)勢難改。全年來看，全國商品房銷售面積同比下降趨勢難改。

??“從目前樓市的三個信心來看，均信心不足，其中最重要的是購房者信心不足，預(yù)計樓市下行會持續(xù)到明年上半年，屆時樓市周期觸底，信心修復(fù)。”宋紅衛(wèi)說。

??華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院創(chuàng)始院長賈康在接受媒體采訪時表示，限購政策的調(diào)整對市場會有影響，但因城施策的意義在于，某一個城市的對策不會對其他城市產(chǎn)生多大的影響，因?yàn)楦鱾€城市的情況不一樣。過去幾輪調(diào)控緊了松、松了緊，被稱為“過山車”。從這一輪調(diào)整中可以清楚地看到，大趨勢是放松，但具體的措施要因地制宜、因城而異。在政策暖風(fēng)頻吹后，房地產(chǎn)回暖是大概率的事情。由于房地產(chǎn)市場各地分化明顯，回暖的時間進(jìn)程不能一概而論。