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??建設現代化產業(yè)體系，是構建新發(fā)展格局，著力推動高質量發(fā)展的重要組成。

??作為產業(yè)體系中的一環(huán)，產業(yè)地產承擔了基礎載體的供應使命。在過去的10年里，經歷過大干快上的黃金時代，也面臨著潮水退去的深耕時代，其底層邏輯已悄然發(fā)生改變。

??從客觀環(huán)境看，工業(yè)準入門檻提高、“標準地”改革、特色園區(qū)興起，產業(yè)地產開發(fā)政策與早期不可同日而語；從參與者看，即有傳統開發(fā)區(qū)分離后的管委與平臺公司，也有產業(yè)地產新勢力的加入，還有老牌產業(yè)地產商的華麗轉身。

??本文從產業(yè)地產的新變化著手，摸清行業(yè)在新時期下的發(fā)展趨勢與導向，為企業(yè)發(fā)展提供一定參考和思路。

??近幾年，隨著市場環(huán)境和政策的變化，園區(qū)產品分割銷售比例進一步受限，園區(qū)項目投資回報周期被進一步拉長，不少以銷售模式為主的民營產業(yè)地產商都在尋求轉型。“國進民退”的論調再次頻出。我們認為，“國進民退”這個詞不精準、略顯片面，未來應更強調“輕重并舉、國民共進”。

??所謂“國民共進”的特點，即國資企業(yè)和民營企業(yè)能各自發(fā)揮優(yōu)勢，抱團共建，比如國企一般具備資源與建設能力優(yōu)勢，而民企則有靈活性與運營管理優(yōu)勢。

??近兩年的案例包括：華潤置地和中城新產業(yè)合作，共同成立潤城新產業(yè)，布局產業(yè)運營服務和產業(yè)空間載體開發(fā)；中國金茂和宏泰發(fā)展達成合作，目前已達成私有化宏泰發(fā)展的所有先決條件；南山控股和中南高科合作簽署戰(zhàn)略合作協議，包括產業(yè)園聯合開發(fā)、運營管理合作、共建基金等。

??國民合作要想成功，不僅是分工的問題，更關鍵在于企業(yè)文化基因如何共生共榮，合作模式、機制、團隊如何打造，破解這些問題的企業(yè)，未來才會有更大的發(fā)展空間與潛力。

??首先，合作的前提條件是價值觀趨同。雙方都專注產業(yè)，服務產業(yè)。眼中盯著的不是拿地銷售的短期收益，更不會借產業(yè)之名做勾地之實。價值觀類似帶來對目標制定的一致，完成目標所用的方法一致。

??其次，雙方存在非常強的互補關系。國企有資源、有需求，民企有能力、有經驗。合作雙方都需要有較強的實力，彼此可以形成互補的關系，然而真正能做到的企業(yè)屈指可數。

??另外，需要雙方共同將優(yōu)質資產投入，華潤置地和中城新產業(yè)幾乎沒有保留的將優(yōu)質資源和能力注入到新平臺中，并約定排他條款，推動了新平臺可持續(xù)地快速發(fā)展。

??最后，相互磨合是必然。這種磨合并不是將雙方的優(yōu)勢磨平，反而是在產生一種新的能力。民企在園區(qū)市場的專業(yè)能力毋庸置疑。但是，對于政府合規(guī)的理解、管理和執(zhí)行能力畢竟不如國企央企。園區(qū)市場首先服務的是政府。對于政府訴求的理解和穿透是做好產業(yè)園的首要能力。

??要想實現真正意義上的國民共進，以上四點必不可少。

??越來越多的實體企業(yè)正在進入產業(yè)地產領域，“百家爭鳴”的出現倒逼產業(yè)地產商放棄銷售思維，專注優(yōu)勢領域，構建企業(yè)核心競爭力，這對推動行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，將會起到積極作用。

??通過對產業(yè)地產領域最活躍的TOP100機構的監(jiān)測發(fā)現實體企業(yè)、互聯網科技企業(yè)、金融投資機構的占比已經超過了30%，未來這個占比還將繼續(xù)提升。

??目前企業(yè)做輕資產運營，服務的多數為實體企業(yè)，實體企業(yè)落地產業(yè)，不再是簡單自用，而是“自用+招引”，打造“產業(yè)生態(tài)社區(qū)”，更好的服務主業(yè)發(fā)展。

??無論是現有存量的利用，還是企業(yè)新拿地自建，不得不承認，龍頭企業(yè)可以更好的整合資源，以京東、菜鳥、京東方等實體企業(yè)的入場可見一斑。

??龍頭企業(yè)經營園區(qū)，可以憑借其全鏈路服務經驗，幫助大大小小成百上千的企業(yè)實現業(yè)績增長，打造上中下游互融共生、合作、共享利益的新模式，助力經濟社會行穩(wěn)致遠。

??伴隨園區(qū)價值受到更為廣泛的認可，產業(yè)園區(qū)大宗交易市場已經從傳統的物流園區(qū)、數據中心轉向主題化園區(qū)。

??2022年，API集團與CBC合資收購北京大興生命科學園80%股份，7月以近1億美元購買了11.9萬方的大興生命醫(yī)藥產業(yè)園，涵蓋8座生產大樓、4個研發(fā)辦公室和輔助設施。

??以上海為例，2021年園區(qū)資產交易40%為外資，購買方主要為機構投資者與開發(fā)商，如德國安聯保險、韓國國民年金公團、新加坡凱德集團；60%為國內收購方，主要是以自用為主的買家，如嘉匯醫(yī)療、上海移遠通信技術股份有限公司、上海復旦微電子集團股份有限公司。

??從入場方式看，涵蓋參股運營、參股/控股全流程、基金+基地等多種模式。

??傳統對于產業(yè)園區(qū)的刻板印象，往往將園區(qū)與工業(yè)廠房聯系在一起，認為其普遍形象較差，價格也相對應的較為低廉。但隨著園區(qū)的迭代升級，其外部硬件配套設施逐漸完善，內部運營服務品質顯著提升，租金隱約有了比肩寫字樓的趨勢。

??通過實地調研，一線城市優(yōu)質研辦類園區(qū)的平均租金達到所在城市甲級寫字樓租金三分之一水平。該趨勢在二線城市更為顯著，優(yōu)質園區(qū)平均租金接近甚至超過甲級寫字樓租金一半。以上海為例，自貿壹號二期研辦類產品月租金為240元/平，超過了長寧核心區(qū)、北外灘、前灘、徐匯濱江等傳統寫字樓核心區(qū)的租金價格；亞芯科技園、金橋office park、漕河涇科技綠洲等優(yōu)質園區(qū)也達到了140-180元/平的高租金水平。

??總結來看，此類園區(qū)主要包含三大特征：

??（1）多為主題型園區(qū)，聚焦生物醫(yī)藥、集成電路等當下炙手可熱的新興產業(yè)方向。

??（2）園區(qū)產品過硬、針對性強，開發(fā)主體的行業(yè)背景往往與園區(qū)方向相匹配，行業(yè)經驗豐富。

??（3）具有較強的園區(qū)運營能力，提供產業(yè)服務滿足客戶需求。

??產業(yè)園區(qū)已進入到“運營為王”時代，物理空間有其上限，而運營則沒有。

??當下，國企的運營能力已有了顯著提升。根據企業(yè)年報，園區(qū)服務成為企業(yè)在園區(qū)開發(fā)領域重要的收入來源之一。如中電光谷園區(qū)運營服務收入占比達52%，電子城、市北高新等國資企業(yè)服務收入同樣達30%以上，高于以運營服務著稱的德必、金地等民營企業(yè)。

??尤其在疫情期間，國企可憑借其資源和成本優(yōu)勢，為園區(qū)承租經營戶減免租金、開展政策性紓困活動、成立復工復產專班等一系列舉措，體現其社會責任。

??REITs已成為當下地產行業(yè)各領域關注的焦點，2022年5月，國務院辦公廳發(fā)布關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見，重點聚焦存量規(guī)模較大、當前收益較好或增長潛力較大的基礎設施項目資產。

??9月，東久新經濟REIT成功發(fā)售，標志著政府/地方國企型園區(qū)公募REITs的先行先試之后，終于迎來了民營REITs的入場。與此同時，聯東、金地等大型民企產業(yè)地產商也已籌備REITs發(fā)行計劃。

??傳統民營企業(yè)往往注重前端開發(fā)，對后端的運營資源、招商通道投入較低，儲備資產不夠充足，相較掌握行政資源、實體企業(yè)資源和產業(yè)平臺資源的地方國企，其REITs發(fā)行的限制更大。伴隨東久REIT的成功發(fā)售，將給予市場民營企業(yè)以信心，未來更多的園區(qū)將釋放到市場中來，區(qū)域扎根深、具有一定服務能力、后端招商能力強的企業(yè)更具有擴募機會。

??2021年，國家發(fā)布了數字經濟的十四五專項規(guī)劃，上海、浙江、山東等地也紛紛出臺了關于推進數字化園區(qū)、智慧園區(qū)建設的指導意見。于企業(yè)而言，加速政策響應力度可成為項目投拓的重要砝碼，也將成為園區(qū)競爭力提升的重要舉措。

??產業(yè)園區(qū)的數字化探索經歷了三個階段：

??第一階段，主要以降本增效為主要目標，聚焦于辦公管理數字化、智慧園區(qū)；

??第二階段，主要以企業(yè)服務為主要目標，聚焦物業(yè)服務、數字招商、園區(qū)管理數字化；

??第三階段，目前正在經歷，主要以運營服務為主要目標，支撐產業(yè)數字化轉型，打造數字運營生態(tài)。

??據不完全統計，疫情常態(tài)化之后，已有81%的產城開發(fā)運營企業(yè)投資園區(qū)智慧化業(yè)務。

??第一類，以上海臨港、張江高科、金橋開發(fā)區(qū)等為代表的大國企，主要探索方向是在政策框架下進行整個開發(fā)區(qū)、城市數字底座的建設，另外圍繞著具體的園區(qū)繼續(xù)深化智慧園區(qū)的建設；

??第二類，有技術背景的中電光谷、天安云谷等為代表的企業(yè)，建立了一整套的數字運營體系，構建企業(yè)核心競爭力，對外輸出數字服務、運營服務等輕資產業(yè)務；

??第三類，以聯東、金地威新等為代表的產業(yè)園區(qū)開發(fā)企業(yè)，從開發(fā)流程體系中探索數字招商和數字運營。

??新的時代來臨，產業(yè)地產在此期間，各方參與主體結合自身發(fā)展特色，尋求變局，尋求藍海。

??“春江水暖鴨先知”，產業(yè)地產作為產業(yè)政策、產業(yè)環(huán)境影響的傳導者，未來賽道仍將任重而道遠。但伴隨著參與主體的多元化、運營模式的精細化、市場價值的認可化，將賦予我們嶄新的視角與思路。