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??10月29日，深圳光明區(qū)頤瑞府項(xiàng)目正式開(kāi)盤，推出444套住宅，單套住宅建筑面積約104~123平方米，備案均價(jià)4.53萬(wàn)元/平方米，總價(jià)417萬(wàn)~620萬(wàn)元/套。

??僅3個(gè)小時(shí)，房源全部售罄，吸金22 億元，成為深圳今年第4個(gè)“日光盤”項(xiàng)目。

??和深業(yè)頤瑞府“日光”形成對(duì)比的是，深圳樓市正在快速降溫，其中新房市場(chǎng)去化周期放慢，庫(kù)存積壓。

??根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)備案信息，今年前9個(gè)月，深圳共入市新盤67個(gè)，均價(jià)6.68萬(wàn)元/平方米，平均去化率不到五成，且大部分新盤靠二級(jí)聯(lián)動(dòng)+降價(jià)促銷+低首付等營(yíng)銷手段達(dá)成。另?yè)?jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，10月份深圳樓市表現(xiàn)依然平穩(wěn)，新房成交3328套，環(huán)比減少7.9%；成交面積331890平方米，環(huán)比減少10.4%。

??市場(chǎng)整體低迷情況下，深業(yè)頤瑞府的“日光”意味著深圳購(gòu)房需求并沒(méi)有消失。

??諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪分析，作為一線城市，深圳樓市具有一定韌性，深業(yè)頤端府“日光”向樓市傳遞了一定積極信號(hào)，促進(jìn)購(gòu)房情緒回升的同時(shí)，也向市場(chǎng)傳遞出穩(wěn)步修復(fù)逐漸取得成效，市場(chǎng)信心逐步回升。

??3小時(shí)吸金22 億元

??踩盤大半年后，周磊（化名）終于決定下手。

??“400多萬(wàn)元總預(yù)算就能在光明買四房，這在前幾年是不敢想的。”計(jì)劃換房的周磊表示，今年看了多個(gè)樓盤后最后決定在光明區(qū)買房。

??周磊口中的光明區(qū)是2018年深圳建立的新區(qū)，經(jīng)過(guò)幾年飛速發(fā)展，成為了深圳新房熱門區(qū)域。但今年以來(lái)，區(qū)域內(nèi)入市的新房項(xiàng)目?jī)r(jià)格出現(xiàn)回調(diào)，“有的項(xiàng)目比前兩年還便宜。”

??據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，2019年光明新房住宅成交5357套，成交均價(jià)約為4.6萬(wàn)元/平方米。

??結(jié)合價(jià)格和自身改善需求等因素，周磊最終選擇的是深業(yè)頤瑞府。“周邊配套比較成熟，交付帶簡(jiǎn)裝+中央空調(diào)，均價(jià)才4.53萬(wàn)元/平方米。”

??深業(yè)頤瑞府位于深圳光明中心區(qū)獅明路以南、獅山二街以東、翠輝路以北。2021年11月，深業(yè)集團(tuán)在深圳第三批集中出讓中搖號(hào)競(jìng)得該地塊，成交價(jià)17.27億元及競(jìng)可售公共住房面積2.4萬(wàn)平方米。

??10月21日，深圳頤瑞府正式入市，共推出444套住宅。最終，有1220位購(gòu)房者認(rèn)籌選房，項(xiàng)目認(rèn)籌率275%，是光明目前認(rèn)籌率最高的新盤。

??根據(jù)土地出讓規(guī)則，該地塊普通商品住房限價(jià)4.53萬(wàn)元/平方米，人才住房最高限售2.85萬(wàn)元/平方米。按照單套住宅建筑面積約104~123平方米計(jì)算，普通商品住房總價(jià)417萬(wàn)~620萬(wàn)元/套，與周邊二手房售價(jià)倒掛較大。

??以項(xiàng)目周邊光明大第、深房傳麒山小區(qū)的二手房指導(dǎo)價(jià)5.19萬(wàn)元/平方米計(jì)算，該項(xiàng)目一二手價(jià)格相差6000元/平方米左右，這吸引了不少購(gòu)房者入場(chǎng)。

??和同期的周邊其他新房項(xiàng)目相比，深業(yè)頤瑞府同樣有價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

??比如今年入市的星河天地華府、宏發(fā)萬(wàn)悅山璟庭備案均價(jià)分別為5.19萬(wàn)元/平方米、5.17萬(wàn)元/平方米，與深業(yè)頤瑞府價(jià)格相差6000元/平方米左右。

??備案均價(jià)在5萬(wàn)元/平方米以下的項(xiàng)目也不少，比如備案價(jià)為4.69萬(wàn)元/平方米特發(fā)觀月臺(tái)、4.44萬(wàn)元/平方米的中海觀園、4.46萬(wàn)元/平方米的深房光明里等都會(huì)在今年相繼入市，價(jià)格與深業(yè)頤瑞府持平，不過(guò)這幾個(gè)項(xiàng)目均為毛坯交付。

??10月29日，深業(yè)頤瑞府項(xiàng)目正式開(kāi)盤，選房3小時(shí)后，全部售罄，成為深圳今年第4個(gè)“日光盤”項(xiàng)目，吸金22 億元。

??“由于該盤價(jià)格優(yōu)勢(shì)凸顯，置業(yè)群體競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，或包含剛改、改善等多類型群體買入。”關(guān)榮雪表示。

??除去價(jià)格優(yōu)勢(shì)外，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉還認(rèn)為，該項(xiàng)目以改善房為主導(dǎo)，目前的改善群體的購(gòu)買力受疫情影響較小，所以該項(xiàng)目能夠得到需求端支撐。

??不過(guò)，也有房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人士對(duì)記者表示，深業(yè)頤瑞府售罄無(wú)法代表整個(gè)區(qū)域行情，“今年光明推出的8個(gè)樓盤整體去化一般。”

??新房市場(chǎng)去化周期拉長(zhǎng)，降價(jià)走量

??和深業(yè)頤瑞府“日光”形成對(duì)比的是，深圳樓市正在快速降溫，其中新房市場(chǎng)去化周期放慢，庫(kù)存積壓。

??根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)備案信息，今年前9個(gè)月，深圳共入市新盤67個(gè)，均價(jià)6.68萬(wàn)元/平方米，平均去化率不到5成。

??樓市庫(kù)存亦在走高。截至9月底，深圳新房住宅可售套數(shù)為39689套，為近幾年新高。參考近半年新房住宅銷售情況，深圳新房住宅成交周期約13.78個(gè)月。

??這樣的市場(chǎng)行情下，深圳房企開(kāi)始推出各式促銷手段加入“搶客”大戰(zhàn)，特價(jià)房、折上折、降價(jià)出售等層出不窮。

??據(jù)克而瑞深圳區(qū)域統(tǒng)計(jì)，為搶跑今年最后一個(gè)促銷節(jié)點(diǎn)，房企集中在9月底加快推貨節(jié)奏，多個(gè)新盤相繼取證，新房供應(yīng)規(guī)模超百萬(wàn)平方米，創(chuàng)年內(nèi)月度供應(yīng)高值。

??降價(jià)走量效果開(kāi)始顯現(xiàn)。根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2022年9月，深圳新建商品住宅成交3677套，同環(huán)比均轉(zhuǎn)正，同比上漲9.89%，環(huán)比上漲31.89%，且單月成交量創(chuàng)年內(nèi)月度成交新高，成交回升向市場(chǎng)傳遞一定的積極信號(hào)；到10月份，成交整體稍有下滑，但成交維穩(wěn)。

??關(guān)榮雪表示，當(dāng)前深圳樓市也正處于穩(wěn)步修復(fù)階段，同時(shí)為調(diào)動(dòng)市場(chǎng)活躍度接下來(lái)不乏多采取寬松政策、項(xiàng)目?jī)r(jià)格優(yōu)惠等舉措。“此外，政策方面，深圳放松了公積金貸款政策，也促進(jìn)了一部分購(gòu)房需求的釋放。”

??駱紅琴認(rèn)為，預(yù)計(jì)后續(xù)深圳在外部整體政策環(huán)境持續(xù)優(yōu)化、房貸利率下降、開(kāi)發(fā)商促銷打折等多重利好因素帶動(dòng)下，市場(chǎng)活躍度將進(jìn)一步好轉(zhuǎn)。