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??鄭州已經(jīng)開足馬力。

??2月22日，鄭州市印發(fā)《鄭州市2023年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃》（以下簡稱“計劃”）。按照計劃，今年鄭州預期地區(qū)生產(chǎn)總值增速為7%，力爭全市固定資產(chǎn)投資突破7000億元。其中，鄭州將持續(xù)提升房地產(chǎn)開發(fā)投資，加快推進147個保交樓項目進度，力爭房地產(chǎn)開發(fā)投資完成3000億元。

??對于此次鄭州提出力爭房地產(chǎn)開發(fā)投資完成3000億元的計劃，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，這主要基于穩(wěn)樓市、低基數(shù)、穩(wěn)定經(jīng)濟增長三個方面考慮。

??長期深耕鄭州市場的未來地產(chǎn)執(zhí)行總裁楊誠認為，3000億元容量對于國家中心城市鄭州來講是基本面保障。“從近3次掛地數(shù)據(jù)可以看出，鄭州目前有445個保障安置工程項目，355個新建商品住宅項目，現(xiàn)有規(guī)模高達5000億元，這一規(guī)劃在目前的市場環(huán)境下是可以實現(xiàn)的。”

??但也有接近河南省住建廳的人士對中國房地產(chǎn)報記者表示，該指標過于樂觀。

??3000億元要如何實現(xiàn)？

??今年，鄭州將全力推進1000個省市重點項目聯(lián)審聯(lián)批事項一季度完成80%以上、6月底前清零、9月底前全部開工，年內(nèi)投資5000億元以上；帶動房地產(chǎn)開發(fā)投資3000億元，工業(yè)投資1500億元，基礎設施及其他項目投資2200億元，確保全年固定資產(chǎn)投資7000億元、增長15%。

??與此同時，計劃進一步指出，持續(xù)提升房地產(chǎn)開發(fā)投資，加快推進147個保交樓項目進度，持續(xù)推進鄭東新區(qū)合村并城祭城北安置區(qū)建設工程項目、鄭州高新區(qū)郭村安置房建設項目等445個保障性安居工程項目建設，著力抓好355個新建商品住宅項目。

??記者還注意到，今年1月26日，鄭州市市長何雄在接受媒體采訪時，也強調(diào)要全力推動項目早開工、快建設、早達效，做到“一抓到底促達效”。

??“過去一年，不少地方的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)負增長，隨著今年中國經(jīng)濟的復蘇，必然要扭轉或者止跌。”李宇嘉表示。

??也有接近河南省住建廳的人士對記者表示，該指標過于樂觀。“3000億元意味著需要同比增長20個百分點，有一定困難。”

??與此同時，保交樓仍然是鄭州2023年工作計劃的重點。根據(jù)計劃，將加快推進147個保交樓項目進度。

??對于如何解決停工爛尾類問題樓盤交付問題，上述計劃也作出要求，將繼續(xù)實行“統(tǒng)借統(tǒng)還、政府回購、項目并購、破產(chǎn)重組”及地產(chǎn)紓困基金“4+1”模式，用足用好國家和省級金融支持政策，積極協(xié)調(diào)提高各項紓困資金撥付效率，加快項目可持續(xù)建設，盡快實現(xiàn)有效投資。

??按照計劃，鄭州力爭6月底前不動產(chǎn)辦證類問題樓盤實現(xiàn)清零，終結性化解率達到100%，年底前涉及7萬套住房、2100萬平方米的60個國家專項借款保交樓項目交付使用，停工爛尾類問題樓盤交辦案件終結性化解大頭落地。

??“必須要保交樓，否則需求端的購買力將越來越弱。”李宇嘉強調(diào)。

??需求端提振仍是關鍵

??作為國內(nèi)率先吹響地產(chǎn)“救市”號角的城市，鄭州在《2022年全市擴大有效投資工作實施方案》中曾明確，將以房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展為關鍵，力爭房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長8%以上。

??但在過去一年，鄭州房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降18.7%至2511.27億元，市場壓力嚴峻。

??多位受訪人士表示，下降的主要原因是開發(fā)商暴雷以及諸多項目停工停產(chǎn)、半停工、爛尾，使得這方面對投資的貢獻在下降。

??“上述情況也惡化了房企和購房者的預期，使得開發(fā)商不敢買地，也不敢開工，購房者不買房，在這種情況下開發(fā)商資金鏈將越來越緊張。”李宇嘉表示，土地出讓、房地產(chǎn)新開工以及竣工交付這三個環(huán)節(jié)對房地產(chǎn)開發(fā)投資貢獻都比較大，一旦出現(xiàn)問題，就會導致房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅下跌。

??楊誠認為，金融融資環(huán)境困難造成很多投資無法兌現(xiàn)，以及資金監(jiān)管政策的收緊讓現(xiàn)金流量出現(xiàn)問題導致房地產(chǎn)投資下滑。

??“此外，產(chǎn)業(yè)核心競爭力不足，人口減失、人才流失對房地產(chǎn)開發(fā)投資的短期影響也比較大。”楊誠補充說，人口是決定住房需求規(guī)模及增長空間最核心指標，人口增長能夠為城市持續(xù)帶來源源不斷的住房需求。

??據(jù)河南省統(tǒng)計局最新人口數(shù)據(jù)披露，2022年，河南2022年全省出生人口持續(xù)減少，死亡人口增加，這也導致了河南的自然增長人口62年來首次出現(xiàn)負增長。另據(jù)“七普”數(shù)據(jù)，河南省有1600余萬人流入其他省份。

??但在佳田實業(yè)集團總裁于海濤看來，2022年對于房地產(chǎn)行業(yè)是特殊的一年，疫情持續(xù)導致人員流動性和消費流動性減弱，對每個行業(yè)都有影響，鄭州房地產(chǎn)業(yè)還有一定的抗風險能力和空間的。

??盡管如此，疫情沖擊疊加2021年鄭州特大暴災害的影響仍未消除，鄭州樓市持續(xù)低迷是一個不爭的事實。

??根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2021年8月起鄭州新房價格連續(xù)11個月下跌，到2022年7月環(huán)比上漲，8月之后再度下跌，直到1月新房價格微漲；二手房價格則連續(xù)17個月下跌。

??成交量方面，根據(jù)鄭州市房管局數(shù)據(jù)，2022年，鄭州市新建商品房銷售92037套，較去年同期下降43%，創(chuàng)近10年新低；二手房共成交58569套，較去年同期下降10.6%。

??進入1月，整體活躍度有所提升，新建商品房銷售8210套，環(huán)比增加3%；二手房成交5711套，環(huán)比增加36.46%。另據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，2月以來，周度成交面積連續(xù)回升至去年下半年以來周度最高水平。但購房者觀望情緒仍在，短期信貸端支持購房需求釋放的政策仍有望延續(xù)。

??鄭州當?shù)匾幻康禺a(chǎn)經(jīng)紀人告訴記者，過去一年，受疫情封控和早期調(diào)控政策影響，成交比較困難。另一方面，樓盤停工潮和停貸潮的輿論發(fā)酵，也讓很多購房人對樓市缺乏信心。“這些或許都是2022年鄭州樓市低迷的原因。”

??為了紓困房企、提振行業(yè)信心，2022年以來鄭州先后出臺一系列樓市紓困政策，包括率先放開樓市限購限貸、重啟棚改房票安置政策、鼓勵合理住房需求、鼓勵現(xiàn)房銷售等政策。

??政策加持下，冷清的樓市也曾短暫回暖，但這一波行情并沒有延續(xù)太久。

??對于鄭州樓市的后續(xù)發(fā)展趨勢，李宇嘉表示，鄭州正處于供應量大而市場信心弱階段，如何提振需求端是當前亟待解決的問題。

??楊誠則希望民營房企后續(xù)能得到來自政府的幫扶和政策支持，他提到四點：

??一是希望改善開發(fā)商的融資環(huán)境，優(yōu)化支持尤其是承建城改項目的企業(yè)；

??二是放寬政策，尤其是資金監(jiān)管、現(xiàn)金流量、限購、限貸政策，打通最后一公里；

??三是加大產(chǎn)業(yè)和實體經(jīng)濟的投入，讓現(xiàn)金流量形成閉環(huán)管理，良性循環(huán)；

??四是拉動消費，尤其是大宗商品的消費，形成流通規(guī)模效應，先讓錢活起來。