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??“情況不好、非常不好，客戶還價厲害，房子出來得又多，業主比較誠心，但客戶覺得大環境不好，所以基本都不出手。”沒有交易，心煩和憂愁直接寫在了經紀人的臉上。

??4月份，上海二手房成交量回落，甚至原先帶有學區房屬性的“老破小”也黯然失色。來自同策研究院的數據顯示，4月上海二手房成交量1.72萬套，環比下跌28%。

??成交降溫，掛牌升溫，房源分化加劇成為當下二手房的主要特點。

??中原地產的數據顯示，僅4月第一周，上海二手房新增掛牌量就在1.2萬~1.3萬套。伴隨掛牌量的持續走高，未來數月市場或將進入一個下行的周期。

??成交回落 掛牌量急劇上升

??今年2~3月份，上海二手房市場經歷了一波上漲行情后，從3月底開始轉冷，整個4月份冷意尤為明顯。

??張宏超是上海中原地產新華店負責人，他表示，2~3月份之所以熱度較高主要是受疫情等因素影響，消化了之前的積壓的需求，但從4月份開始，基本沒有什么新客戶，好多人為了打新在不斷放盤。

??看房客持續減少。

??2023年2月起，上海二手房搜索指數持續回落，這意味著在網上搜房的人減少。“現在的看房客明顯少了。”張宏超表示，客戶一般先在通過線上平臺搜索二手房房源，隨后通過線下門店帶看。

??從鏈家的帶看來看，考慮到月初受清明節影響，而月末又受到勞動節的影響，若剔除節假日因素，帶看量整體仍算平穩。不過近幾周的新增客戶量出現了下降，預計后續市場可能會在連續幾個假日的影響下出現降溫。

??受此影響，4月份上海全市二手房成交金額為611億元，環比下降23%。但價格依舊堅挺，疫情之后二手房的成交價格明顯上漲，現在雖然有所回調，依舊沒有回到之前的起漲點。

??安居客房產研究院院長張波表示，市場單邊一路上揚的行情很難出現，加之春節后二手房市場成交量的快速反彈，已經快速消耗掉一批購買力，市場的短期成交量回調實屬正常。

??“老破小”學區房也“不吃香”了

??在4月，“學區房”交易也沒有掀起波瀾。

??以往這個時候都是學區房交易高峰期，家長們都要趕在報名入學前完成房產交割，以張宏超所在片區的新海小區為例，去年，這個小區放出1~2套房源會遭“瘋搶”，但今年小區掛牌待售的就有20來套房源，截至目前，成交量只有個位數。

??“花400萬元買30多平方米的學區房，性價比不高。”張宏超說。

??隨著“多校劃片”等政策的落地，讓學區房的光環不再，購房人也越來越理性。同時，在打新熱潮下，除了市中心總價較低的房源，買家會刻意回避那些高均價、房齡較長的二手房。這也直接導致原先帶有學區房屬性的“老破小”黯然失色。

??目前上海市區二手房市場存在“買得起的看不上，看得上的買不起”情況。一些預算不足的購房人往往選擇去遠郊區打新，而市區的一些置換客，由于原先“老破小”房子沒有售出，進而耽擱了后續的購房計劃。

??這也導致市面上的“老破大”無人問津。

??張宏超說，他所轄的區域內類似的小區如新華路附近的嘉陽公寓、錦海大廈、新華商務大廈等小區均都是這樣的情況。一套2000年以前的電梯房，面積段在120~130平方米，總價基本在1000萬元左右。但這類房源的小區品質不高，小區環境一般，又是2梯8戶，所以買家較少。

??張波表示，大環境的不確定性因素依然存在，雖然整體經濟處于復蘇階段，但由于受到前幾年疫情的影響，需求側的信心并不穩固，加之一些行業依然處于不太景氣階段，市場一旦出現一些風吹草動都會影響到購房者入市的節奏。另一方面，市場依舊存在兩極分化的情況，比如2010年以后的次新房和一些地段好的房源，現在的情況是基本沒有議價空間。

??鏈家網數據顯示，云錦東方在網上的掛牌均價為22萬~23萬元/平方米，最近的一次成交發生在今年2月，交易均價為23萬元/平方米，此外諸如翠湖天地的部分房源掛牌價格已紛紛站上30萬元/平方米。

??“一二手房倒掛的情況依然存在。”張波分析，房價倒掛是主城區市場熱度高的主要原因之一，在過去的熱點板塊，如大虹橋、前灘次新房入市。同時，自住需求對于新房的關注度依然是高于二手房，部分“老破大”的二手房市場的成交周期就會拉長，并且高房齡較長的二手房關注度也呈現階段性下挫。

??在掛牌量激增的當下，購房者談價能力強，維持早先的掛牌價則無人問津，而如果降價銷售勢必會拉低區域倒掛。