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??2023年三季度，整體樓市延續(xù)筑底行情：供應(yīng)疲軟，雖然7-9月逐月遞增，但是總體供貨絕對(duì)量仍不及二季度；成交延續(xù)低位徘徊，改善對(duì)成交的支撐作用轉(zhuǎn)弱，前期北京、上海、成都等熱點(diǎn)城市也出現(xiàn)了熱度轉(zhuǎn)降趨勢(shì)。

??伴隨著8月末9月初四個(gè)一線城市相繼落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”，核心城市諸如武漢、成都等陸續(xù)跟進(jìn)，成交稍顯起色，典型項(xiàng)目來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)有了不同程度的回升。

??預(yù)判四季度，我們認(rèn)為，供需低位回升是大概率事件，“以銷定產(chǎn)”模式之下，核心一二線新房供給尚有放量空間；成交大概率隨著供應(yīng)放量而穩(wěn)中有增，四季度環(huán)比三季度有望穩(wěn)中有增10%左右，維持弱復(fù)蘇，全年成交規(guī)模有望持平去年或小幅微跌2%-5%左右，各城市分化行情預(yù)期延續(xù)。

??2023年三季度，新房供給約束逐步顯現(xiàn)，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，前8月120個(gè)重點(diǎn)城市新增供應(yīng)17160萬(wàn)平方米，同比下降12%，較2021年同期“腰斬”。9月，新增供應(yīng)預(yù)期2228萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲10%，同比下降39%。三季度供應(yīng)低位回升，但房企推盤(pán)熱情不及二季度，地市縮量的客觀制約+低迷市場(chǎng)行情的雙重影響，使得房企推盤(pán)積極性普遍不高。

??不同能級(jí)城市呈現(xiàn)出顯著的分化行情，“以銷定產(chǎn)”模式之下，一線房企推盤(pán)積極性明顯好于二三線城市，北京供給約束逐步顯現(xiàn)，核心區(qū)適銷對(duì)路的高端產(chǎn)品供給略顯不足，前三季度累計(jì)同比降幅擴(kuò)大至39%，上海三季度供應(yīng)略顯疲軟，同環(huán)比齊降；僅深圳一城三季度供應(yīng)略好于二季度，前三季度累計(jì)同比維持正增。

??26個(gè)二三線城市三季度供應(yīng)同環(huán)比跌幅均在25%以上，僅天津、西安、昆明等少數(shù)內(nèi)陸城市迎來(lái)階段性放量，三季度供應(yīng)環(huán)比持增，多數(shù)城市還是延續(xù)走低態(tài)勢(shì)，26個(gè)城市中已有21個(gè)城市前三季度累計(jì)同比為負(fù)，昆明、無(wú)錫、徐州、常州、嘉興等短期行情低迷型城市跌幅均超35%。

??2023年三季度，整體新房成交延續(xù)筑底行情：據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，前8月120個(gè)重點(diǎn)城市成交22720平方米，同比微增1%，持平去年同期。預(yù)估9月成交，并未出現(xiàn)季末放量的“翹尾”行情，與8月基本持平，預(yù)期單月成交面積為2144萬(wàn)平方米，環(huán)比微增2%，同比下降26%，延續(xù)低位波動(dòng)。

??從變化趨勢(shì)來(lái)看，三季度市場(chǎng)下探筑底：7-9月月成交量基本維持在2100-2200萬(wàn)平方米，核心一二線在8月末9月初陸續(xù)推出“認(rèn)房不認(rèn)貸”、降首付、限購(gòu)局部松綁等大招，但是從市場(chǎng)層面來(lái)看，并未出現(xiàn)明顯起色。

??聚焦30個(gè)典型城市，一線因新政利好，對(duì)于成交促進(jìn)作用比較明顯，9月環(huán)比上升9%，但是從三季度成交來(lái)看，整體市場(chǎng)表現(xiàn)弱于二季度。其中上海的跌幅較為顯著，累計(jì)同比轉(zhuǎn)負(fù)，主要是受到供給約束影響，疊加需求迎來(lái)階段性瓶頸期，成交略顯疲軟。北京、廣州、深圳三季度成交雖然同環(huán)比齊降，但前三季度成交基本持平去年同期水平。

重點(diǎn)二三線則引來(lái)普降行情，不過(guò)仍有半數(shù)城市前三季度累計(jì)同比維持正增，典型代表為杭州、天津、廈門(mén)、成都等，2023年整體成交還是顯著好于2022年同期。杭州、成都主要得益于自住剛需剛改需求的釋放，廈門(mén)因高端產(chǎn)品迎來(lái)集中供應(yīng)期，成交隨之放量，天津整體呈現(xiàn)出脈沖式復(fù)蘇，剛需購(gòu)房基數(shù)相對(duì)較大，支撐其成交出現(xiàn)局部回暖。

??2023年三季度，17個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市二手房累計(jì)成交面積1831萬(wàn)平方米，環(huán)比二季度下降23%，同比下降2%。按月來(lái)看，二手房成交7月筑底，8月、9月企穩(wěn)回升。尤其是9月，認(rèn)房不認(rèn)貸等政策落地實(shí)行后，重點(diǎn)城市二手房掛牌量普遍增長(zhǎng)，帶看量也有所上升，帶動(dòng)成交穩(wěn)中有升，17城成交環(huán)比再增4%至637萬(wàn)平方米，同比增幅擴(kuò)大至19%。

??從城市維度來(lái)看，絕大多數(shù)城市三季度成交表現(xiàn)均弱于二季度，但環(huán)比跌幅高低差異明顯，關(guān)鍵因素在于9月新政出臺(tái)后的市場(chǎng)走勢(shì)。

??一類城市如北京、深圳，新政出臺(tái)后市場(chǎng)有所改善，9月成交走強(qiáng)，帶動(dòng)三季度整體成交環(huán)比跌幅收窄。以北京為例，認(rèn)房不認(rèn)貸的執(zhí)行確實(shí)促進(jìn)了一部分積壓需求的釋放，在京無(wú)房且有異地貸款記錄的剛需客、賣一買一置換客，入市積極性提升，9月北京二手房成交環(huán)比激增27%至125萬(wàn)平方米。

??反觀廈門(mén)、蘇州等另一類城市，新政出臺(tái)后，掛牌量同樣快速增加，比如蘇州認(rèn)房不認(rèn)貸不到兩周新增掛牌2千余套，其中包括大量的園區(qū)次新房，但成交端增長(zhǎng)效應(yīng)尚未顯現(xiàn)。

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)變動(dòng)情況來(lái)看，2022年開(kāi)始新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比和環(huán)比均進(jìn)入下降通道，2023年1-5月，價(jià)格有所反彈，但6月以來(lái)，又重回下行區(qū)間，8月依然同環(huán)比齊跌。從CRIC監(jiān)測(cè)的2023年前8月百城新建商品住宅成交統(tǒng)計(jì)均價(jià)看，全國(guó)整體房?jī)r(jià)環(huán)比變動(dòng)不大，一線房?jī)r(jià)基本持穩(wěn)，同環(huán)比漲跌幅在1%以內(nèi)。二線房?jī)r(jià)整體穩(wěn)中有升，三四線房?jī)r(jià)仍存小幅下行壓力。

??前8月房?jī)r(jià)TOP10入圍名單與去年同期相比，只有1個(gè)城市變化，即蘇州取代三亞成為房?jī)r(jià)第10名，TOP10內(nèi)部位次發(fā)生一定改變，比如上海超越深圳成為房?jī)r(jià)冠軍，廣州、廈門(mén)位次互調(diào)。從TOP10入圍城市房?jī)r(jià)同比漲跌幅來(lái)看，上海、北京、廣州、杭州等交均價(jià)持穩(wěn)，同比漲跌幅5%以內(nèi)。

??不過(guò)單城市內(nèi)部房?jī)r(jià)漲跌分化加劇，對(duì)于板塊供應(yīng)稀缺、配套健全的核心區(qū)域而言，整體房?jī)r(jià)還是有望保持堅(jiān)挺行情，尤其是京滬中高端豪宅項(xiàng)目，保值增值性良好，網(wǎng)紅新盤(pán)依舊是“一房難求”。而對(duì)于短期內(nèi)庫(kù)存量較大，嚴(yán)重供過(guò)于求，或是前期過(guò)度炒作，而無(wú)真實(shí)人口支撐的新城和城市外圍區(qū)域，整體房?jī)r(jià)走勢(shì)依舊是不容樂(lè)觀。而深圳、東莞、廈門(mén)、蘇州房?jī)r(jià)漲跌更為顯著。深圳房?jī)r(jià)穩(wěn)中有跌，主要是受到高端供應(yīng)不足影響。

??三季度房企供貨相對(duì)保守，雖然7-9月逐月遞增，但是總體供貨絕對(duì)量仍不及二季度，預(yù)期四季度或?qū)⒎€(wěn)中微增。主要基于一方面四季度仍是傳統(tǒng)營(yíng)銷旺季，房企沖刺全年業(yè)績(jī)也會(huì)客觀上加快推貨頻率；另一方面隨著核心一二線城市 “認(rèn)房不認(rèn)貸”、降低首付、解綁限購(gòu)等利好新政出臺(tái)，對(duì)于整體市場(chǎng)信心也有很好的加持作用。此外，三季度供貨低迷還有部分源于土拍節(jié)奏問(wèn)題，房企拿地到項(xiàng)目上市存在一定的空檔期，四季度或?qū)⒂瓉?lái)前期優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目集中入市。

??但總體來(lái)看，增幅有限，一方面基于土地市場(chǎng)持續(xù)縮量，從上半年整體土地成交規(guī)模來(lái)看，相較去年成交低位，依舊下降25%，客觀上對(duì)后續(xù)新房供應(yīng)會(huì)產(chǎn)生不利影響；另一方面，從新開(kāi)工進(jìn)度來(lái)看，1-8月房屋新開(kāi)工面積63891萬(wàn)平方米，下降24.4%，整體房企開(kāi)工放緩，也使得項(xiàng)目上市周期客觀被延長(zhǎng)，因而四季度供應(yīng)即便放量，整體增幅依舊有限。

??各城市分化還將持續(xù)加劇，“以銷定產(chǎn)”模式之下，短期內(nèi)熱度較高的核心一二線城市仍將是房企推盤(pán)的重點(diǎn)區(qū)域，譬如北京、上海、杭州、成都等，還有部分前期深度調(diào)整的核心二線城市，諸如南京、武漢、蘇州等，隨著市場(chǎng)購(gòu)買力逐步修復(fù)，整體供應(yīng)也將迎來(lái)一輪放量，尤其是增強(qiáng)改善盤(pán)的供給。而多數(shù)內(nèi)陸弱二三線城市，新房供應(yīng)還將延續(xù)筑底行情，以去庫(kù)存為主。

??目前來(lái)看，整體三季度延續(xù)筑底行情，9月成交略有回升，但“金九”成色不佳已是大概率事件。預(yù)判四季度，我們認(rèn)為，隨著政策持續(xù)發(fā)酵，新房成交存在一定的回升空間，四季度環(huán)比三季度有望穩(wěn)中有增10%左右，維持弱復(fù)蘇，全年成交規(guī)模有望持平去年或小幅微跌2%-5%左右。

??各城市分化行情預(yù)期延續(xù)，主要是基于新政落地效果不一。首先，對(duì)于北京、上海、成都、杭州等本就市場(chǎng)熱度較高的供給主導(dǎo)城市而言，“認(rèn)房不認(rèn)貸”可擴(kuò)充居民購(gòu)買力，尤其是釋放前期因嚴(yán)苛政策而未能釋放的置換需求；“限購(gòu)局部松綁”可擴(kuò)大購(gòu)房基數(shù)，調(diào)動(dòng)居民短期內(nèi)購(gòu)房積極性，只要四季度供應(yīng)保持充裕，這部分城市四季度成交熱度還是有望延續(xù)。其次，經(jīng)歷了前期深度調(diào)整，市場(chǎng)基本面尚佳的廣州、南京、蘇州、武漢等，整體政策效果不及一線顯著，但是從周度數(shù)據(jù)來(lái)看，也出現(xiàn)了來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)上升的情況，后期伴隨著“以舊換新”置換需求的逐步釋放，整體成交還是有望小幅微增。最后，弱二線和廣大三四線城市，諸如南寧、昆明、福州、無(wú)錫、常州等，市場(chǎng)修復(fù)仍有待核心城市的熱度傳導(dǎo)，這些城市當(dāng)前樓市政策已處于“放無(wú)可放”的狀態(tài)，市場(chǎng)信心跌至谷底，加之居民購(gòu)買力不足，整體樓市還將面臨較長(zhǎng)的調(diào)整期。