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??因擅自劃扣商品房預售資金，又一家銀行被終止監(jiān)管銀行資格。

??11月24日，福州市城鄉(xiāng)建設局發(fā)布通報稱，在項目未完成交付及不動產權首次登記的情況下，且該局已明確告知該項目屬于有關保交樓例會重點監(jiān)管項目，浦發(fā)銀行福州分行仍擅自劃扣預售資金3000萬元用于歸還貸款，其已違反相關文件的相關條款，被終止監(jiān)管銀行資格。

??這不是個例。今年3月份，渤海銀行株洲分行因擅自劃扣恒大譽苑、北大資源天池項目重點監(jiān)管資金，導致項目復工復產資金不足，被湖南省住建廳暫停商品房預售資金監(jiān)管合作。

??保交樓資金挪用主體，一方在銀行，一方在開發(fā)商。開發(fā)商擅自挪用預售資金行為，亦屢屢發(fā)生。

??11月28日，湖北省武漢市住房保障和房屋管理局通報了8家房企違規(guī)行為，這8家房企均未協(xié)助購房人將房價款全部直接交存至預售資金監(jiān)管賬戶，而是故意采取通過企業(yè)一般賬戶直接收取房價款方式逃避預售資金監(jiān)管。這種套路是過去房企規(guī)避資金監(jiān)管制度的常用伎倆。

??“商品房預售資金監(jiān)管從嚴是大趨勢，主要目的是防止出現(xiàn)項目爛尾，這是維護購房者權益的有效措施，長期看有利于房地產行業(yè)健康發(fā)展。”一位金融從業(yè)人士稱。

??中國房地產報記者致電浦發(fā)銀行福州分行表達了采訪意向，工作人員表示會詢問相關部門給予回復，截至發(fā)稿未收到回復。

??保交樓預售款被挪用

??資金預售監(jiān)管，是指由房地產行政主管部門會同銀行對商品房預售資金實施的第三方監(jiān)管，房產開發(fā)企業(yè)須將預售資金存入銀行專用監(jiān)管賬戶，只能用作本項目建設，不得隨意支取、使用。

??福州市城鄉(xiāng)建設局發(fā)布的通報顯示，由榮瑞（福州）投資發(fā)展有限公司開發(fā)建設的正榮觀江樾小區(qū)項目，在浦發(fā)銀行福州分行設立預售資金監(jiān)管賬戶并簽訂《福州市商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議》。

??然而，福州市城鄉(xiāng)建設局在商品房預售資金監(jiān)管檢查中發(fā)現(xiàn)，在項目未完成交付及不動產權首次登記的情況下，且福州市城鄉(xiāng)建設局已明確告知該項目屬于有關保交樓例會重點監(jiān)管項目，浦發(fā)銀行福州分行仍擅自劃扣預售資金3000萬元用于歸還貸款。

??值得一提的是，這并不是浦發(fā)銀行福州分行首次違規(guī)。通報顯示，鑒于該行于2022年3月29日已被記錄一次違規(guī)，根據《福州市商品房預售資金監(jiān)管辦法（試行）》第十四條等相關規(guī)定，予以終止其監(jiān)管銀行資格。

??福州市城鄉(xiāng)建設局在通報中要求，各開展預售資金監(jiān)管業(yè)務的商業(yè)銀行應引以為戒，嚴格按照商品房預售資金監(jiān)管相關規(guī)定，切實完善預售資金監(jiān)管賬戶管理工作，保障購房人權益。

??資料顯示，正榮觀江樾小區(qū)即濱江正榮府，項目位于倉山魁浦大橋與福泉高速連接線交叉口東北側，項目規(guī)劃高層21棟，疊拼20棟。截至目前，1933套住宅取得預售，可售住宅58套。

??該項目背后開發(fā)商是正榮地產。2019年7月31日，福州舉行土地拍賣，正榮地產旗下公司拿下其中一幅地塊，取名濱江正榮府。項目宣傳標語是，依靠福州大力引進的清華附中，9年一貫制學區(qū)，做高溢價去化；但要配比30%的安居商品房項目。

??2020年6月開盤后，項目開盤價一路節(jié)節(jié)攀升，每平方米單價從2.76萬元漲至2.9萬元，再漲至3.2萬元。即便是這樣的高價，項目中高層產品去化率達到86%，別墅產品去化率達78%。

??但自2021年10月開始，福州所有高熱項目均陷入滯銷困境，福州學區(qū)房信仰也被逐漸瓦解。濱江正榮府項目試圖降價促銷，但引發(fā)了早期業(yè)主集體維權，隨后市場面?zhèn)鱽碓擁椖勘患s談的消息。現(xiàn)在這一項目均價是1.23萬元/平方米。

??2023年8月29日，正榮地產發(fā)布公告稱，公司合并范圍內子公司新增11筆到期未能償還的債務，借款金額合計28.18億元。福州多個項目延期交房，高溢價“網紅盤”濱江正榮府也出現(xiàn)變故，項目原定于今年6月30日精裝交付，不出意外地延期了。

??當時，據官方披露，該項目監(jiān)管賬戶內資金充裕，正在進行竣工驗收備案后的套內二次裝修工作，預計10月30日會達到交房條件。

??浦發(fā)銀行的壓力

??浦發(fā)銀行福州分行為何頂風作案？

??經查發(fā)現(xiàn)，浦發(fā)銀行福州分行擅自劃扣保交樓預售資金用作歸還貸款，有著自己的“難處”。

??企查查信息顯示，浦發(fā)銀行福州分行有過3條失信被執(zhí)行人信息，涉案金額共291萬元。最近一次是2023年8月8日，執(zhí)行標的270萬元，執(zhí)行法院是福建省福州市鼓樓區(qū)人民法院。

??而正榮地產究竟欠了浦發(fā)銀行福州分行多少貸款，不得而知。但按照《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》，重新界定了爛尾樓中不同債權之間的順位關系——購房者債權優(yōu)先于建設工程價款優(yōu)先受償權、抵押權以及其他債權。即保交樓資金優(yōu)先于債權償付。

??現(xiàn)在，“在企業(yè)及項目資金不足情況下，出現(xiàn)了銀行為維護自己債權，單方面劃扣資金的現(xiàn)象。銀行也知道，如果這個錢用于保交樓資金，可能銀行的債權就得不到保障了。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

??李宇嘉認為，現(xiàn)在來看，商品房預售資金監(jiān)管不是太嚴，而是過去太松了，沒有監(jiān)管到位，現(xiàn)在是正本清源。但也不能矯枉過正，一個項目預售證對應一個資金監(jiān)管賬戶，不能跨項目監(jiān)管，但現(xiàn)在確實出現(xiàn)了這個行為。比如開發(fā)商在一個城市的某個項目保交樓資金是夠的，多出來的資金就應該允許開發(fā)商提走，但因為該企業(yè)在這個城市的其他項目預售資金不夠，結果不能提取。

??浦發(fā)銀行福州分行至少有過5次行政處罰記錄。最近的兩次，一次是2021年12年31月，因未按規(guī)定履行客戶身份識別義務，與身份不明的客戶進行交易，被中國人民銀行福州中心支行處165萬元罰款。一次是2022年1月12日，因未嚴格按照項目工程進度發(fā)放房地產開發(fā)貸款，被中國銀保監(jiān)會福建監(jiān)管局處以200萬元罰款；負責人陳國貴被給予警告。

??事實上，浦發(fā)銀行旗下分支機構因違規(guī)行為已經多次被罰。

??11月3日，因對浦發(fā)銀行許昌分行流動資金貸款違規(guī)流入房地產領域及歸還到期貸款的違法違規(guī)行為負有責任，楊森（時任浦發(fā)銀行許昌分行對公客戶經理）、劉占強（時任浦發(fā)銀行許昌分行對公客戶經理）均被警告。

??今年10月24日，湖南省住房和城鄉(xiāng)建設廳官網上，還出現(xiàn)了一封針對“上海浦發(fā)銀行郴州分行違規(guī)放貸”的舉報信，舉報人是郴州市恒大帝景樓盤業(yè)主，顯示“未處理”。

??該舉報信內容顯示，本人于2020年9月份購買了郴州市恒大帝景三期樓盤期房10棟603號，在浦發(fā)銀行郴州分行辦理的個人商業(yè)住房貸款。項目規(guī)劃戶數1030戶，目前已經逾期未交房。浦發(fā)銀行郴州分行存在的違法行為是：1.未將按揭貸款資金發(fā)放至監(jiān)管賬戶；2.違規(guī)在項目房屋主體結構未封前，違法發(fā)放購房按揭貸款，直接導致建房資金被開發(fā)商違法挪用，出現(xiàn)問題樓盤，面臨爛尾風險。

??國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布通報顯示，2023年第一季度，在股份制商業(yè)銀行投訴量中，浦發(fā)銀行投訴量3616件，占比12.5%，排名第二。

??多項財務指標亦令人擔憂。浦發(fā)銀行三季報顯示，前三季度營業(yè)收入同比下降7.56%；歸屬母公司凈利潤同比下降30.83%；加權平均凈資產收益率4.32%，同比下滑2.37個百分點。