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??作者系中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)

??房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的總量及其在整體經(jīng)濟(jì)中的占比很大，特別是隨著房地產(chǎn)發(fā)展新模式的逐步建立，房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)業(yè)將轉(zhuǎn)型升級(jí)，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展。在日前新華社、央視的“權(quán)威訪談”中，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部明確提出，“當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在轉(zhuǎn)型期，雖然遇到了一些困難，但未來的持續(xù)發(fā)展仍然有堅(jiān)實(shí)的支撐”。這不僅增強(qiáng)了未來房地產(chǎn)發(fā)展信心，還鞏固了房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)未來持續(xù)發(fā)展仍有堅(jiān)實(shí)的支撐，可以從以下方面來認(rèn)識(shí)。

??一是住房需求從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”，居民有較強(qiáng)的改善居住條件的愿望。這不僅要求未來新建的是“好房子”，還需要對(duì)現(xiàn)有的一些“差房子”進(jìn)行更新改造。我國(guó)大城市特別是超大特大城市在快速發(fā)展中形成了一些城中村。城中村普遍存在公共衛(wèi)生安全風(fēng)險(xiǎn)大、房屋安全和消防安全隱患多、配套設(shè)施落后、環(huán)境臟亂差等突出問題。為推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展，有效消除安全風(fēng)險(xiǎn)隱患，改善城鄉(xiāng)居民居住環(huán)境條件，建設(shè)宜居、韌性、智慧的現(xiàn)代化城市，亟須對(duì)城中村實(shí)施改造。

??二是住房供求總量基本平衡，但結(jié)構(gòu)性不足問題仍然存在。住房問題已經(jīng)從過去意義上的總量不足，轉(zhuǎn)化為結(jié)構(gòu)性的供給不足、結(jié)構(gòu)性的供需矛盾。目前，我國(guó)城市人均住房面積低于城鎮(zhèn)人均住房面積，特別是大城市人均住房面積普遍較小。第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)顯示，城市、鎮(zhèn)家庭戶人均住房建筑面積分別達(dá)到36.52平方米、42.29平方米。住房是不動(dòng)產(chǎn)，且人口在城鎮(zhèn)之間流動(dòng)特別是從中小城鎮(zhèn)流向大城市是長(zhǎng)期趨勢(shì)。因此，大城市以及人口增長(zhǎng)或人口流入多的城市，還有較大的住房需求量。

??三是我國(guó)的城鎮(zhèn)化率仍有提升空間，會(huì)帶來一定的住房新增需求。雖然近年來城鎮(zhèn)化速度有所放緩，但城鎮(zhèn)化率尚未達(dá)到峰值。截至2022年年底，我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率為65.22%，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的城鎮(zhèn)化率一般在80%以上。據(jù)估算，我國(guó)城鎮(zhèn)化率至少要達(dá)到75％才能基本穩(wěn)定下來，與現(xiàn)在相比還有10個(gè)百分點(diǎn)的提升空間，這必然會(huì)帶來一定的城鎮(zhèn)住房需求。

??四是與一些發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體相比，我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積存在一定差距。我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積的數(shù)據(jù)是建筑面積，包含公攤、墻體等面積；發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體一般是使用面積。建筑面積明顯大于使用面積，二者的比例基本為1：0.75。目前我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積為40平方米左右，折算為使用面積約為30平方米，與發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的人均住房使用面積還有一定差距，這說明我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積還有提升空間。

??五是基于房屋使用壽命的年正常更新量很大。目前我國(guó)城鎮(zhèn)存量住房規(guī)模很大，有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，建筑面積約為350億平方米。按住房平均壽命50年計(jì)，每年有2％的更新需求量，則每年需要新增建筑面積7億平方米左右。

??六是房屋自然損毀滅失以及國(guó)防設(shè)施建設(shè)、交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等公共利益需要征遷，帶來“被動(dòng)性”住房需求。參考國(guó)內(nèi)外相關(guān)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，估計(jì)這類住房需求量每年為住房總存量的近1％。加上上述年正常更新量，每年需要新建住房建筑面積的“基本盤”在10億平方米左右。

??此外，受人們買漲不買落、持幣觀望等因素影響，推遲、積累了一些購(gòu)房需求。隨著今年8月末“認(rèn)房不認(rèn)貸”“居民換購(gòu)住房個(gè)人所得稅優(yōu)惠”“降低首付比例和利率”“城市因城施策自主調(diào)整住房限制性措施”等一系列政策措施效果逐漸顯現(xiàn)，相關(guān)政策進(jìn)一步優(yōu)化完善，打消了購(gòu)房人顧慮，提振了市場(chǎng)信心，推遲、積累的購(gòu)房需求將逐漸被釋放。如果加上住房租賃消費(fèi)以及參考國(guó)際比較通行的做法，在GDP核算中按“虛擬租金”計(jì)算居民自有住房服務(wù)，住房消費(fèi)規(guī)模會(huì)更大。