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??"停車難"問題正從一線城市向二三線城市蔓延。

??“物業(yè)公司授權(quán)第三方在小區(qū)建收費(fèi)停車場，我們認(rèn)為他們不具備主體資格，審批手續(xù)也不合規(guī)。”呼和浩特市賽罕區(qū)新華聯(lián)雅園業(yè)主宋文中（化名）對中國房地產(chǎn)報記者說道。

??在呼和浩特市新華聯(lián)雅園小區(qū)，原本作為公共空間的環(huán)區(qū)道路被物業(yè)授權(quán)第三方改造成收費(fèi)停車場，引發(fā)了業(yè)主對土地權(quán)屬與審批合規(guī)性的強(qiáng)烈質(zhì)疑。盡管開發(fā)商聲稱規(guī)劃車位未計入公攤，但業(yè)主方持有的宗地圖明確顯示土地權(quán)利歸屬全體業(yè)主。

??隨著爭議的持續(xù)，業(yè)主們得知鼎茂吉澤公司向賽罕區(qū)行政審批局提交了停車場開辦申請，并通過了審批。這一消息再次引發(fā)了業(yè)主們的不滿和質(zhì)疑。他們紛紛向相關(guān)部門求證，希望得到一個明確的答復(fù)。

??對此，小區(qū)開發(fā)商內(nèi)蒙古新華聯(lián)置業(yè)有限公司負(fù)責(zé)人表示，開發(fā)商與業(yè)主簽訂的合同中明確規(guī)定了車位及車庫的所有權(quán)歸出賣人所有，且小區(qū)每棟樓都有公攤實測報告。而物業(yè)公司則強(qiáng)調(diào)停車場的設(shè)立是為了改善停車環(huán)境，并承諾為小區(qū)每戶錄入一個車牌號，可以免費(fèi)停車。

??賽罕區(qū)行政審批局則表示，審批過程合規(guī)，送審方提供的國有土地使用證和商品房買賣合同等審批要件能說明新華聯(lián)雅園規(guī)劃車位的所有權(quán)屬于開發(fā)商。至于業(yè)主依據(jù)不動產(chǎn)權(quán)證提出的土地權(quán)屬異議，行政審批局既不能以單一文件作為判斷事實的依據(jù)，也無權(quán)對雙方提供的資料進(jìn)行權(quán)威解讀。如果業(yè)主想證明自己的觀點(diǎn)，需要通過規(guī)劃與國土部門或司法判決來做出權(quán)威認(rèn)定。

??記者隨即致電呼和浩特市自然資源局賽罕分局進(jìn)行核實，該分局辦公室一位工作人員表示，要核實土地權(quán)屬需要到該局進(jìn)行。不過當(dāng)記者再次聯(lián)系約訪時，發(fā)現(xiàn)該電話號碼設(shè)為自動傳真，多次撥打均未能接通。

??停車場爭議

??“從2024年三四月份開始，原來免費(fèi)停車的地方被人圍起來，安裝了停車設(shè)施并開始收費(fèi)。”宋文中告訴記者，新華聯(lián)雅園一期2014年交付入住，小區(qū)外環(huán)路一直是業(yè)主們停車的地方，且沒有人收費(fèi)。

??新華聯(lián)雅園小區(qū)，原名巴比倫花園小區(qū)，開發(fā)商為內(nèi)蒙古新華聯(lián)置業(yè)有限公司，物業(yè)公司為北京悅豪物業(yè)管理有限公司內(nèi)蒙古分公司，小區(qū)位于南二環(huán)快速路與騰飛南路之間，擁有16棟樓，共計2600余戶居民。小區(qū)定位為“首府三大核心區(qū)的地標(biāo)性建筑，唯美、雅致、高品質(zhì)的典范樓盤”。

??記者在現(xiàn)場看到，小區(qū)有北、西、南3個出入口，出入口兩側(cè)也就是小區(qū)外圍有一圈道路，已經(jīng)被封閉改造為停車場，施劃了車位并安裝了道閘等設(shè)施。

??業(yè)主們了解到，停車場由悅豪物業(yè)授權(quán)第三方鼎茂吉澤公司開辦。部分業(yè)主認(rèn)為，悅豪物業(yè)的授權(quán)不合規(guī)，違反了物業(yè)合同約定。

??在宋文中提供的前期物業(yè)服務(wù)合同中記者看到，合同明確規(guī)定了物業(yè)公司負(fù)責(zé)機(jī)動車和非機(jī)動車的停放管理以及停車場等公共物業(yè)的經(jīng)營。但業(yè)主們表示，合同同時規(guī)定，利用屬于全體業(yè)主所有的停車場進(jìn)行經(jīng)營，應(yīng)征得業(yè)主同意，所得收益在提取管理成本后用于補(bǔ)充專項維修資金。因此，業(yè)主們認(rèn)為悅豪物業(yè)無權(quán)擅自將停車場經(jīng)營授權(quán)給第三方。

??為了證明自己的觀點(diǎn)，另一位業(yè)主潘先生向記者出示了小區(qū)宗地圖和自家房屋的不動產(chǎn)權(quán)證。“宗地圖上的小區(qū)宗地面積和產(chǎn)權(quán)證上登記的小區(qū)共有宗地面積是一致的，且宗地圖注明，宗地權(quán)利人為小區(qū)全體業(yè)主。”

??盡管存在爭議，但也有一些業(yè)主對停車場的設(shè)立表示了認(rèn)可。有業(yè)主認(rèn)為，設(shè)立停車場之后，小區(qū)通行環(huán)境確實有所改善。業(yè)主余大哥的立場比較客觀，他說：“無論是業(yè)主、開發(fā)商和物業(yè)公司，都要依法辦事，希望政府部門能對爭議事項給出明確的判斷依據(jù)。”

??部分業(yè)主與物業(yè)公司的爭議持續(xù)了數(shù)月后，2024年9月份，業(yè)主們得知，鼎茂吉澤公司向賽罕區(qū)行政審批局提交了停車場開辦申請，并通過了審批。

??賽罕區(qū)行政審批局：審批合規(guī)

??新華聯(lián)雅園停車場的土地權(quán)屬究竟是何性質(zhì)，行政審批是否合規(guī)？記者先后電話聯(lián)系了小區(qū)開發(fā)商、物業(yè)公司及賽罕區(qū)行政審批政務(wù)服務(wù)與數(shù)據(jù)管理局。

??小區(qū)開發(fā)商內(nèi)蒙古新華聯(lián)置業(yè)有限公司負(fù)責(zé)人張女士告訴記者，開發(fā)商與所有業(yè)主簽訂的商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議（附件十一）中注明“該商品房所在小區(qū)規(guī)劃用于停放汽車的車位及車庫未計入公攤，該車位及車庫的所有權(quán)歸出賣人所有。”

??對于有業(yè)主提出的“車位是否實際計入公攤”的疑問，張女士表示，小區(qū)每棟樓都有公攤實測報告，確定了計入公攤的范圍，因為樓盤收尾，開發(fā)商手中的原始資料已經(jīng)移交給政府部門存檔，業(yè)主可依規(guī)定進(jìn)行調(diào)閱。

??北京悅豪物業(yè)管理有限公司內(nèi)蒙古分公司李姓總經(jīng)理表示，之前小區(qū)停車缺乏管理，秩序混亂，經(jīng)常堵塞消防通道，車主之間也常發(fā)生糾紛。因此，停車場的設(shè)立，就是為了改善停車環(huán)境。“考慮到業(yè)主利益，悅豪物業(yè)和停車場承諾，為小區(qū)每戶錄入一個車牌號，可以免費(fèi)停車，目前已經(jīng)錄入1500余個免費(fèi)車牌。”

??李姓總經(jīng)理進(jìn)一步表示，目前停車場出入的絕大部分都是業(yè)主的免費(fèi)車輛，因此收益微薄，物業(yè)公司更是沒有收取第三方公司一分錢的費(fèi)用。

??關(guān)于停車場的審批，賽罕區(qū)行政審批局劉副局長明確表示合規(guī)。

??對部分業(yè)主提出的異議，劉副局長表示知情，并因此專門組織過多方協(xié)調(diào)會進(jìn)行過溝通和回應(yīng)。“宗地使用權(quán)是產(chǎn)生爭議的焦點(diǎn)問題。而送審方提供的國有土地使用證和商品房買賣合同等審批要件，能說明新華聯(lián)雅園規(guī)劃車位的所有權(quán)屬于開發(fā)商，這一點(diǎn)非常明確。”

??至于業(yè)主依據(jù)不動產(chǎn)權(quán)證提出的土地權(quán)屬異議，劉副局長認(rèn)為，行政審批局既不能以單一文件作為判斷事實的依據(jù)，也無權(quán)對雙方提供的資料進(jìn)行權(quán)威解讀。如果業(yè)主想證明自己的觀點(diǎn)，需要通過規(guī)劃與國土部門或司法判決來做出權(quán)威認(rèn)定。

??記者隨即致電呼和浩特市自然資源局賽罕分局，該分局辦公室一位工作人員表示，要核實土地權(quán)屬需要到該局進(jìn)行。不過當(dāng)記者再次聯(lián)系約訪時，發(fā)現(xiàn)該電話號碼設(shè)為自動傳真，多次撥打均未能接通。

??記者就此事也咨詢了內(nèi)蒙古若輝律師事務(wù)所姜宏偉律師。姜宏偉律師認(rèn)為，根據(jù)新華聯(lián)雅園小區(qū)業(yè)主提供的宗地圖，小區(qū)全體業(yè)主對悅豪物業(yè)、鼎茂吉澤公司非法設(shè)立的停車場的土地享有建設(shè)用地使用權(quán)。悅豪物業(yè)、鼎茂吉澤公司應(yīng)排除妨害，恢復(fù)原狀，也就是向小區(qū)全體業(yè)主返還停車場，并拆除相關(guān)設(shè)施包括圍欄、收費(fèi)亭、起落桿等，將停車場開辦以來的收益返還小區(qū)全體業(yè)主。