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??中房網(wǎng)訊 （高鶴/文）今年以來，樓市政策暖風(fēng)頻吹，向市場釋放積極信號。

??據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前已有超過65個(gè)城市出臺(tái)樓市松綁政策，其中不乏鄭州、福州、哈爾濱、蘭州等省會(huì)城市。整體來看，需求端松綁的熱度或?qū)⒊掷m(xù)升溫。

??另一方面，盡管政策環(huán)境逐漸寬松，但房地產(chǎn)企業(yè)融資端回暖還尚需時(shí)日，市場信心明顯不足。

??根據(jù)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，今年一季度100家典型房企的融資總額與去年四季度基本持平，但不及去年同期的一半。與去年同期相比，超7成房企融資規(guī)模有所減少，近3成房企融資規(guī)模遭腰斬。

??一季度房企融資總額同比“腰斬”

??據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計(jì)，2022年一季度100家典型房企的融資總額為2055.12億元，同比大幅下降52.5%，環(huán)比2021年四季度微升1.8%。貝殼研究院近日發(fā)布的報(bào)告也再次印證了這一態(tài)勢，根據(jù)其提供的數(shù)據(jù)，今年第一季度房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約1733億元，同比下降43%，降幅較2021年同期擴(kuò)大20個(gè)百分點(diǎn)。

??分梯隊(duì)來看，TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51+四個(gè)梯隊(duì)房企第一季度融資額均較去年同期有所下降，分別為817億元、522億元、335億元和381億元。除TOP10房企梯隊(duì)外，其余三個(gè)梯隊(duì)融資額同比降幅均超50%。其中，TOP11-30梯隊(duì)融資額同比降幅最大，達(dá)66.4%。

??從各個(gè)房企融資情況來看，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，100家典型房企中，約75%的房企融資規(guī)模不及去年同期，超29.3%房企融資額同比降幅超過50%。

??克而瑞分析認(rèn)為，2021年同期行業(yè)未爆發(fā)企業(yè)大規(guī)模違約事件，市場情況仍相對較好，融資基數(shù)相對較大，是房企融資同比大降的原因。隨著2021年底政策頻繁出臺(tái)維穩(wěn)市場，今年一季度以來政策持續(xù)保持2021年底的基調(diào)，繼續(xù)釋放更多利于市場回暖的信號，使得一季度融資較2021年底有所微升。

??地產(chǎn)債年內(nèi)到期壓力較大

??行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)尚未出清，企業(yè)融資渠道依然狹窄，隨著債務(wù)大量到期，房企年內(nèi)償債壓力依然較大。

??據(jù)安信證券統(tǒng)計(jì)，2022年全年共有6806.2億元地產(chǎn)債到期，每個(gè)季度的到期規(guī)模分別為1741.2億元、1785.3億元、2037.3億元、1242.4億元，前三季度到期壓力明顯較大。

??其中，境內(nèi)債方面，民營房企全年共有2300.1億元地產(chǎn)債到期。第三季度為民企地產(chǎn)債到期小高峰，共有748.3億元到期。第一季度、第二季度到期量也均保持在550億元左右的規(guī)模；而國企地產(chǎn)債全年到期規(guī)模則為1246.4億元。

??單從企業(yè)來看，龍光、融創(chuàng)、富力、龍湖、首開的年內(nèi)境內(nèi)債到期規(guī)模均在90億元以上。新城、金地、金科、融信、合景泰富和世茂等房企的境內(nèi)債到期規(guī)模則在50億元以上。

??境外債方面同樣不容樂觀，民營房企今年共有416.6億美元到期，前三季度到期壓力相對較大，均在110億美元左右；國企地產(chǎn)美元債全年到期量僅為80.1億美元。其中，綠地、碧桂園、融創(chuàng)、融信、富力、世茂、合景泰富和雅居樂等房企，年內(nèi)到期美元債均在10億美元以上。

??另一方面，利潤下降已成為近年來不少房企面臨的共同狀況。

??在已披露的上市房企年報(bào)中，萬科2021年凈利潤同比大降45.7%、中海地產(chǎn)股東應(yīng)占溢利同比下降約8.5%。值得注意的是，包括佳兆業(yè)、當(dāng)代置業(yè)、世茂集團(tuán)、融創(chuàng)中國、中國奧園、陽光100、花樣年在內(nèi)的近10家房企由于無法提供未經(jīng)審核初步業(yè)績或者管理賬目、重要財(cái)務(wù)資料，于4月1日起在聯(lián)交所暫停買賣。而從公開信息來看，這些未按時(shí)披露年報(bào)的企業(yè)，幾乎都不同程度面臨流動(dòng)性困難。

??在融資難、回款慢、利潤低等背景下，尋求債務(wù)展期，已成為償債壓力房企自救的標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作。據(jù)公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，從去年至今年3月末，尋求債務(wù)展期的房企已達(dá)20余家。其中，不乏恒大、世茂、陽光城等頭部房企。當(dāng)前房企經(jīng)營之困，由此可窺一斑。

??并購融資發(fā)力

??近期，資本市場房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)明顯活躍。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，地產(chǎn)股的走強(qiáng)與政策面暖風(fēng)頻吹不無關(guān)系。

??此前金融委會(huì)議明確，要及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對方案。銀保監(jiān)會(huì)表示，鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥有序開展并購貸款，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購困難房企優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

??據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，包括碧桂園、大悅城控股、華潤萬象生活、華潤置地、美的置業(yè)、瑞安房地產(chǎn)、五礦地產(chǎn)、新希望地產(chǎn)、旭輝集團(tuán)和眾安集團(tuán)在內(nèi)的多家房企均已獲得銀行并購融資。整體來看，目前銀行等金融機(jī)構(gòu)并購類融資額度已高達(dá)1800億元。

??銀行之后，資產(chǎn)管理公司也參與到房企化險(xiǎn)工作中。為加快出險(xiǎn)房企的資產(chǎn)處置進(jìn)度，今年初，金融監(jiān)管部門曾召集幾家全國性資產(chǎn)管理公司開會(huì)，研究按照市場化、法治化原則，參與風(fēng)險(xiǎn)房企的資產(chǎn)處置、項(xiàng)目并購及相關(guān)金融中介服務(wù)。

??在此背景下，資產(chǎn)管理公司開始行動(dòng)。3月份，東方資產(chǎn)成為首家發(fā)行地產(chǎn)紓困金融債的資產(chǎn)管理公司，規(guī)模為100億元；同月，長城資產(chǎn)也獲批發(fā)行100億元金融債券。而在更早之前，在恒大化債行動(dòng)中也出現(xiàn)了一家資產(chǎn)管理公司的身影。在政策的鼓勵(lì)支持下，后續(xù)各類資產(chǎn)管理公司或許會(huì)有更多的行動(dòng)。

??而針對房企的并購融資，政策也給予了較大程度的支持。據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來包括建發(fā)、華僑城、招商蛇口等在內(nèi)的房企已成功發(fā)行并購中期票據(jù)。中期票據(jù)募集的中長期資金匹配房地產(chǎn)行業(yè)所需資金需求，可助力在建房地產(chǎn)項(xiàng)目順利完工。

??值得注意的是，“收并購”已幾乎成為今年上市房企年度業(yè)績會(huì)上的必答題。招商蛇口管理層在3月的業(yè)績會(huì)上表示，有合適項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，充分考慮收益和風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)積極爭取并購機(jī)會(huì)。同月，在碧桂園的業(yè)績會(huì)上，其常務(wù)副總裁程光煜透露，從去年四季度開始，碧桂園對現(xiàn)有合作項(xiàng)目進(jìn)行收并購安排，跟十多個(gè)合作方八十多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了溝通，目前已有35個(gè)項(xiàng)目完成了收并購，還有30個(gè)項(xiàng)目基本談妥。

??業(yè)內(nèi)人士表示，優(yōu)質(zhì)房企對于兼并收購具有天然的優(yōu)勢，更了解行業(yè)運(yùn)行法則，由優(yōu)質(zhì)房企收購經(jīng)營困難的企業(yè)，有益于房地產(chǎn)行業(yè)合理資金需求的滿足，市場預(yù)期得到逐步改善。而隨著政策回暖的傳遞，在多方共建市場信心下，企業(yè)資金壓力或?qū)⒕徛郎p小，這也將有助于房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)和健康發(fā)展。