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??“從融資渠道看，信用債、ABS、受政策邊際利好帶動，2022年將繼續維持回暖狀態。但海外債市場仍需一段時間消化積累的風險，短期內無明顯增長動力。”中指研究院企業事業部研究副總監陳星表示，從不同房企類型來看，未來企業融資表現將兩極分化。隨著本輪行業調整，部分房企風險化解能力、穩健經營能力得以展現；另一方面，在經歷了上年的集中違約后，預計資金流向將更多地向財務穩健、信用等級較高的優質企業歸集。

??2022年1月12日，中指研究院發布的《2021年房地產行業融資盤點》報告顯示，2021年全年房地產行業信用債發行規模為5490.3億元，同比下降13.1%；占總融資規模的31.1%，較上年上升4.7個百分點。從單月情況來看，3、4月份為年度發債高峰，10月探底，同比大幅下降56.9%；隨后快速修復，至12月融資同比僅下降約3個百分點。

??陳星表示，信用債的發行主體以央企、地方國企為主，占全年發行額的75.5%，信用級別相對較高；同時面向信用債的邊際放松政策力度較大，因此這一渠道在融資緊縮的環境下依然表現出了較強的韌性和融資能力。

??行業融資成本持續降低

??2021年1-12月行業平均融資利率為5.54%，同比下降0.76個百分點。受宏觀貨幣信貸環境相對穩健的影響，行業融資難度雖有上升，但融資成本出現小幅下降。其中信用債平均利率為4.31%，同比下降0.14個百分點；海外債平均利率為7.63%，同比下降0.80個百分點；信托平均利率為7.30%，同比下降0.29個百分點；ABS平均利率為3.95%，同比下降0.67個百分點。12月央行降準降息，再次釋放信貸寬松信號，未來資金成本有望進一步下降。

??開年后海外債

??信托到期承壓

??截至2021年12月31日，2022年將有6589.4億元債券到期，其中信用債占比47%，海外債占比53.0%；海外債償債高峰集中在上半年，信用債集中在3-9月。海外債主要以借新償舊形式置換到期債務，而近期發行低迷導致房企需動用自有資金償債，部分房企將面臨較大的流動性風險。此外，2020年信托發行規模為9231億元，平均發行期限在1.6年左右，2022年同樣面臨較大的償還壓力。

??地產金融政策將體現

??“穩妥”要義

??“整體來看，2022年初，信用債、ABS有望延續2021年年末回暖趨勢，再度成為房企較為穩定的融資渠道；但海外債、信托短期內修復力度不大，融資能力有所減弱。”陳星表示，2021年11月起，上交所信息顯示已有多項資產支持計劃得到回應，部分新計劃為“通過”狀態，ABS新增項目發行已蓄勢待發。

??從房地產金融政策來看，近期召開的中國人民銀行工作會議指出，2022年穩健的貨幣政策要靈活適度，保持流動性合理充裕，增強信貸總量增長的穩定性。要穩妥實施好房地產金融審慎管理制度，更好滿足購房者合理住房需求，促進房地產業良性循環和健康發展。為了體現“穩妥”要義，房地產金融審慎管理會做出適當的邊際調整，更多體現為各地、各金融機構在執行房地產金融審慎管理時，會考慮過渡期，不再層層加碼。