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??隨著土地兩集中政策出臺(tái)，目前已有15個(gè)城市進(jìn)行了首次集中供地。

??5月31日-6月2日，蘇州首場(chǎng)集中供地也拉開(kāi)大幕。此次蘇州首批集中供地共計(jì)出讓32宗經(jīng)營(yíng)性用地，其中28宗為涉宅用地（含3宗安置房用地），總出讓面積247.8萬(wàn)平方米，總起始價(jià)405.84億元。

??經(jīng)過(guò)三天角逐，最終蘇州出讓32宗地合計(jì)攬金超434億元。其中，本土企業(yè)恒力集團(tuán)拿下吳江四宗宅地，成為此次土拍中斬獲土地?cái)?shù)量最多企業(yè)，華僑城則以總價(jià)85億元斬獲3幅地塊，雖然數(shù)量上僅次于恒力集團(tuán)，但卻是此次拿地金額最高企業(yè)。

??與杭州等長(zhǎng)三角城市集中供地所呈現(xiàn)土拍熱度不同，蘇州供地雖然也吸引了近百家房企參拍，但總體來(lái)看較為平穩(wěn)，土地溢價(jià)得到有效控制，28宗涉宅地塊平均溢價(jià)率約7%。

??無(wú)錫房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)張斌分析稱，此次蘇州土拍呈現(xiàn)出穩(wěn)定態(tài)勢(shì)，主要原因在于蘇州市政府“限地價(jià)”是真招，體現(xiàn)了政府“讓利”。其表示，為嚴(yán)控房?jī)r(jià)上漲，蘇州商品房屋定價(jià)機(jī)制選用“同地段競(jìng)品最低價(jià)”模式，即從終端房屋銷售價(jià)格來(lái)倒推土地成本，從而決定中止價(jià)和起拍價(jià)，所以溢價(jià)率不高、可控。操作的邏輯是“穩(wěn)房?jī)r(jià)，控地價(jià)”從而達(dá)到穩(wěn)預(yù)期。

??溢價(jià)率和成交樓面價(jià)雙降

??為了穩(wěn)定地價(jià)，防止土地過(guò)熱，今年以來(lái)22城陸續(xù)出臺(tái)土地兩集中的政策。但是，從已經(jīng)完成首次集中供地的城市表現(xiàn)來(lái)看，不少城市土地市場(chǎng)依舊火熱，競(jìng)爭(zhēng)激烈，出讓地塊的溢價(jià)率也居高不下。

??例如杭州42宗封頂?shù)貕K中41宗進(jìn)入競(jìng)自持，平均自持比例9%，創(chuàng)雙限政策實(shí)施以來(lái)新高，12宗地塊競(jìng)自持比例超過(guò)了20%，競(jìng)自持比例最高達(dá)到40%；寧波首批集中供地出讓地塊的平均溢價(jià)率高達(dá)25%；濟(jì)南首次出讓土地平均溢價(jià)率也達(dá)到12.2%。

??相比之下，蘇州此次土拍雖然競(jìng)爭(zhēng)激烈，但溢價(jià)率卻控制在合理水平。

??以此次溢價(jià)率最高的蘇園土掛（2021）02號(hào)地塊為例，該地塊于6月1日首宗競(jìng)價(jià)，開(kāi)拍不到2分鐘即超過(guò)中止價(jià)進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)階段，但隨后蘇州工業(yè)園區(qū)規(guī)劃建設(shè)委員會(huì)發(fā)布公告稱，因?yàn)g覽器兼容原因，上述地塊當(dāng)天并未成功出讓，一次報(bào)價(jià)將于6月2日9:00重新啟動(dòng)，所有競(jìng)買(mǎi)人登錄一次報(bào)價(jià)系統(tǒng)重新進(jìn)行一次報(bào)價(jià)。最終，該地塊被南京安居以40.02億元的價(jià)格競(jìng)得，溢價(jià)14.97%，是本輪蘇州集中出讓土地的最高溢價(jià)。

??除了此地塊，本輪蘇州供地中，共有14宗土地溢價(jià)率超過(guò)10%。綜合來(lái)看，根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，蘇州此次28宗住宅用地成交的平均溢價(jià)率為7.25%，整體溢價(jià)率較2020年全年成交溢價(jià)率下滑1.85個(gè)百分點(diǎn)，成交樓面價(jià)為10586元/平方米，較2020年全年成交樓面價(jià)下滑3083元/平方米，且蘇州是截至目前集中供地城市中，上述兩項(xiàng)指標(biāo)唯一較去年有所下降的城市。

??蘇州首次集中供地之所以地塊溢價(jià)平穩(wěn)，在中指研究院蘇州公司分析師金珂看來(lái)與其競(jìng)價(jià)規(guī)則相關(guān)。金珂表示，蘇州本次集中供地，競(jìng)買(mǎi)規(guī)則和以往沒(méi)有太大區(qū)別，依舊實(shí)行“一次報(bào)價(jià)”制度，即土地競(jìng)價(jià)超過(guò)一定價(jià)格的，網(wǎng)上競(jìng)價(jià)中止，轉(zhuǎn)為“一次報(bào)價(jià)”，按最接近所有報(bào)價(jià)平均價(jià)的原則確定競(jìng)得人，這有效地將溢價(jià)率控制在15%以內(nèi)。

??同時(shí)，金珂認(rèn)為，此次拍地所有涉宅用地沒(méi)有要求現(xiàn)房銷售，地塊起拍樓面價(jià)基本保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，在相對(duì)合理的范圍內(nèi)，給房企后期開(kāi)發(fā)留有較為穩(wěn)定的收益預(yù)期。

??“和以往略有不同的是，此次定向出讓地塊占比有所加大，多宗地塊設(shè)置較為復(fù)雜特殊的出讓條件，如要求房企配建載體，產(chǎn)業(yè)投資，總部引進(jìn)，學(xué)校引進(jìn)等等。即使如此，仍然有不少房企前仆后繼想要在蘇州落子，也側(cè)面印證蘇州城市發(fā)展?jié)摿薮螅瑸楸姸喾科蟪掷m(xù)看好。”其表示。

??“馬甲企業(yè)”依然存在

??根據(jù)三天的土地出讓情況來(lái)看，雖然出讓地塊不多，但依然吸引了90多家房企參與其中。一位TOP20房企蘇州區(qū)域人士表示，由于蘇州嚴(yán)格限制地價(jià)，因此相比其他熱門(mén)城市，蘇州拿地的利潤(rùn)空間相對(duì)有保障，這也是很多房企熱衷在蘇州搶地的原因。

??根據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，在此次蘇州成功出讓的28宗涉宅用地中，恒力拿下吳江四宗宅地，華僑城連落三子，萬(wàn)科、中梁、中銳各摘得2宗宅地，武漢城建首進(jìn)蘇城，蘇高新、中海、美的、保利、綠城、雅居樂(lè)、新力、偉光匯通、中建三局、復(fù)地、綠地、金茂、南京安居等均有成功拿地。其中，本土企業(yè)恒力集團(tuán)拿地?cái)?shù)量最多，而華僑城卻創(chuàng)下了此輪拿地金額之最。

??一位熟悉蘇州市場(chǎng)的人士向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，雖然華僑城此次在蘇州重金拿地，但憑借華僑城在蘇州的品牌力可能未來(lái)還是會(huì)引入合作方共同開(kāi)發(fā)。

??此外，此輪蘇州的集中供地中也出現(xiàn)了一些“新面孔”，例如武漢城建。此次土拍中，武漢城建斬獲了蘇地2021-WG-32號(hào)地塊。信息顯示，該地塊在掛牌期間收到15輪報(bào)價(jià)，6月1日經(jīng)過(guò)1輪競(jìng)價(jià)后觸達(dá)封頂價(jià)，轉(zhuǎn)入一次報(bào)價(jià)階段，最終被武漢城建以18.45億元、12.54%的價(jià)格斬獲。

??在此次拿地之前，武漢城建在蘇州并無(wú)項(xiàng)目。在張斌看來(lái)，成熟健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)必將吸引諸多優(yōu)秀品質(zhì)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)駐。對(duì)于新進(jìn)房企，金珂也認(rèn)為“還是具有一定拿地機(jī)會(huì)，且蘇州不斷的城市規(guī)劃利好政策也為這些新進(jìn)房企提供了發(fā)展機(jī)會(huì)。”

??值得注意的是，在蘇州首次集中供地前，金地、旭輝、綠城等千億房企瘋狂注冊(cè)多家“馬甲公司”，只為增加土拍中的中標(biāo)概率。但針對(duì)此行為，5月21日，蘇州也出臺(tái)了嚴(yán)格的競(jìng)買(mǎi)要求通告，通告指出，參與競(jìng)買(mǎi)蘇州市商住、住宅用地的競(jìng)買(mǎi)人、競(jìng)買(mǎi)人直接絕對(duì)控股的子公司不得參與同一商住或住宅地塊競(jìng)買(mǎi)；由同一自然人、法人或其他組織直接絕對(duì)控股的公司不得參與同一商住或住宅地塊競(jìng)買(mǎi)。

??但即使如此，在蘇州首次集中供地中仍然出現(xiàn)了不少“馬甲企業(yè)”。

??上述熟悉蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)的人士表示，雖然上述競(jìng)買(mǎi)要求攔下了不少房企，但政策中只要求競(jìng)買(mǎi)人直接絕對(duì)控股的子公司不能參與，但對(duì)與競(jìng)買(mǎi)人有其他間接關(guān)系的孫公司等并未做清晰要求，因此蘇州集中供地中“馬甲企業(yè)”依然存在。