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??6月7日，高考第一天，房企也迎來了在成都首輪集中拍地的“大考”。這張考卷難度升級，同踩“三道紅線”和發生嚴重失信的房企，被限制“進場”。同一時間，土拍規則也在“限房價、競地價”的基礎上，新增“定品質”。

??集中供地更多改變正在發生。福州、合肥、無錫等禁止馬甲公司參拍；北京、南京、合肥、長沙等城市觸頂搖號；多地土拍進入“競品質”階段，更有成都實施“禁入”規則。

??六月以來，蘇州、鄭州、合肥、長沙和成都五個城市扎堆集中土拍，據不完全統計，截至6月10日，首輪集中供地20城土地成交總金額達到8842億元，其中北京、杭州兩城土地出讓金破千億元，考慮到武漢和上海仍未出讓，以總起始價計算，22城首輪集中供地土地出讓金至少為10387億元。

??首輪集中拍地即將告一段落，無疑，作為土地供應的“新玩法”，22個標桿城市首場集中供地，給未來土地供應和出讓模式提供了新方向。隨之而來的是，房地產市場預期、行業走勢、地產格局以及企業策略都將發生重大變化。

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??首輪土地成交金額將破萬億

??在土地“兩集中”政策影響下，今年前5個月，重點房企紛紛下場拿地，百強房企房企累計拿地投資規模已達19162億，同比上升13%；5月單月全國300城經營性土地成交總金額7740億元，同、環比分別增長14%和41%。從溢價率來看，土拍平均溢價率大幅回落，環比下降8.6個百分點至16.8%，并出現各能級城市普降的現象。

??事實上，自2月份集中拍地面世，在長達2個月的供應“空窗期”影響下，“饑餓游戲”使得熱點城市宅地的競爭勢頭有增無減。

??比如北京多宗地塊觸頂限價，轉入高標準商品住宅建設方案投報程序；杭州自持比例創四年來新高，土地市場的熱度已達沸點。北京、杭州土地出讓金也雙雙破千億，排在已出讓20城前兩位。

??此外，南京和廣州土地出讓金也雙雙突破900億，首輪集中拍地中南京共攬金992億元，離千億僅差臨門一腳。廣州作為四大一線城市首個集中出讓的城市，也引來眾多房企圍獵，最終攬金906億元。

??整體而言，截至6月10日，已完成首輪集中供地的20城共攬金8842億元，再加上武漢和上海已公布集中供地信息，但首輪仍未出讓，以兩城首輪集中供地總起始價計算，22城首輪集中供地土地出讓金至少達到10387億元。

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??TOP30房企20城攬地273宗

??新的土拍規則對企業投資布局產生較大影響，憑借資金量充足、資金渠道等優勢，規模房企成最大贏家，拿地次數和成功率大幅提升，規模效應進一步被放大，30強房企在集中出讓規則中拔得頭籌。

??核心土地資源持續向頭部房企集中。CRIC數據顯示，TOP30房企在20個城市中共拿下273宗含宅地塊，占全部地塊的比重超四成。具體企業而言，頭部房企表現尤為突出，融創拿地總量已達到41幅，萬科和保利拿地總量也均超過20幅。而30強中排名靠后的房企拿地數量多為個位數。

??從城市布局來看，拿地較為積極的規模房企在集中供地中布局城市更為廣泛，比如萬科、保利和華潤進駐城市分別在15、12、10個城市有土地成交，投資布局更為從容。

??此外，多個城市意向參拍企業數量居高不下。比如北京首輪土拍便吸引50多家房企角逐，而南京土拍熱度較高，共吸引80余家房企報名，蘇州則多達60家。以蘇州為例，即便有60家房企參與土地爭奪戰，但從結果來看，國企、央企成為最大贏家，首輪首輪25地塊中，國企央企一共獲得11塊地，占比超過40%，萬科、中海、保利等規模房企持續深耕，進一步鞏固自身市占率。

??表：截止6月10日30房企首批集中供地拿地情況

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??城市熱度“冰火兩重天”

??經過了適應期，房企逐漸從“恐慌性拿地”中走出來，偏向理性投資，各城市土地市場特征也更為明顯。

??首輪集中供地中，城市與城市之間，城市內部市場冷熱不均。

??典型如長沙，成功出讓的33宗地塊中，有19宗以底價成交，比例達到58%，9宗地塊熔斷搖號成交，其中天心區南湖新城048號商住地，10家開發商經過51輪競價，熔斷樓面價達14157元/平方米，被綠城搖號摘得，該地塊樓面價也創下長沙土拍史上新高。

??“冰火兩重天”的現象在不同城市之間上演。

??同一天進行土地出讓的鄭州和合肥最為典型，在觸發熔斷搖號的政策下，鄭州仍有九成以上地塊底價成交；而合肥土拍采用“競地價-競配建-搖號”三個階段，12宗宅地中有4宗進入到競配建階段，另外8宗都觸及最高配建面積，進入搖號階段，尤其是濱湖區02號地塊的搖號，43家房企全部都選擇參與。

??顯然，城市與城市之間分化和城市各區域之間分化，將成為接下來集中土拍的常態。

??此外，集中土拍既要“靠運氣”，還要“拼實力”。從各城市表現來看，目前南京、長沙、合肥、福州、無錫等多個城市集中土拍時采用搖號的方式定地塊歸屬，而南京在土地規則上更是大跨步，成為第一個在土地集中出讓中全面推行“限房價、競地價”，觸頂直接搖號的城市。與此同時，從搖號角度而言，南京明確同一競買人及同一集團成員企業不得同時報名競買同一宗地塊，杜絕了開發商注冊多個“馬甲”公司搶地的行為。

??隨著首輪集中供地告一段落，其中暴露出的問題也日益突出，因此接下來，或將有更多城市更新完善土地出讓規則，比如第二批集中出讓中或將有更多城市進入“競品質”階段。