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??面對(duì)價(jià)格梯度固化、產(chǎn)品形態(tài)重疊的市場(chǎng)格局，房企須在低容積率地塊上打造差異化產(chǎn)品，同時(shí)借力R4線規(guī)劃與TOD商業(yè)地標(biāo)重塑價(jià)值認(rèn)知，積極爭(zhēng)取城市更新政策紅利降低開(kāi)發(fā)成本，才能在改善紅海中開(kāi)辟新航道。

??2月26日，北京順義新城0201街區(qū)東風(fēng)商場(chǎng)片區(qū)兩宗地塊完成出讓。其中，住宅及托幼用地由北京天竺房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與北京順義新城發(fā)展有限公司聯(lián)合體以底價(jià)26億元競(jìng)得，商業(yè)用地則由北京順義商業(yè)集團(tuán)以5.64億元摘牌。

??天眼查顯示，天竺地產(chǎn)成立于1992年，是北京市順義區(qū)國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)管理有限公司旗下全資公司，順義新城發(fā)展及順義商業(yè)集團(tuán)同樣由該國(guó)有公司控股，這意味著本次拍地的3家企業(yè)均為順義區(qū)屬國(guó)企。

??從地塊來(lái)看，住宅地塊用地規(guī)模35959.98平方米，規(guī)劃建筑面積64727.96平方米，住宅成交樓面價(jià)約2萬(wàn)元/平方米；配建的托幼用地，土地面積5109.36平方米，規(guī)劃建筑面積4087.49平方米，規(guī)劃為一所12班幼兒園，建成后無(wú)償移交相關(guān)部門(mén)。

??與上述地塊相鄰的商業(yè)地塊，用地面積54036.49平方米，規(guī)劃建筑面積81054.74平方米，成交樓面價(jià)6958元/平方米。

??從區(qū)位來(lái)看，東風(fēng)商場(chǎng)地塊是順義老城區(qū)核心地段，臨近順義主城區(qū)核心商圈。地塊周邊交通便利，鄰近地鐵15號(hào)線，多條公交線路環(huán)繞，且距離順義地鐵站僅約200米。地塊3公里范圍內(nèi)聚集了順義區(qū)光明小學(xué)、重點(diǎn)中學(xué)北京市牛欄山一中實(shí)驗(yàn)學(xué)校、北京兒童醫(yī)院順義婦兒醫(yī)院、購(gòu)物中心鑫海韻通百貨等生活配套。景觀資源方面，周邊有義賓文化墻、豫東廣場(chǎng)等29個(gè)公園景點(diǎn)。

??不過(guò)，這一地塊并未引來(lái)太多房企關(guān)注。2024年8月首次預(yù)申請(qǐng)后未被激活，直至今年1月再次返場(chǎng)，拆分住宅與商業(yè)用地，并取消地價(jià)上限與銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)限制，降低拿地門(mén)檻后才被成功拍下。

??根據(jù)出讓文件，項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案應(yīng)選擇“順義新城0201 街區(qū)東風(fēng)商場(chǎng)片區(qū)城市設(shè)計(jì)方案征集”大賽優(yōu)勝設(shè)計(jì)方案。競(jìng)得企業(yè)可結(jié)合市場(chǎng)情況和產(chǎn)品定位，在保證獲獎(jiǎng)方案整體規(guī)劃形態(tài)和建筑風(fēng)貌不發(fā)生重大改變的前提下，可對(duì)選用設(shè)計(jì)方案和規(guī)劃用地布局進(jìn)行適當(dāng)優(yōu)化和深化。

??目前已有兩版優(yōu)勝方案，其中一個(gè)方案是與順義有過(guò)合作的知名開(kāi)發(fā)集團(tuán)與國(guó)際設(shè)計(jì)公司聯(lián)合體設(shè)計(jì)；另一個(gè)則是由招商蛇口和AECOM公司聯(lián)合打造的。

??某機(jī)構(gòu)土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱認(rèn)為，東風(fēng)商場(chǎng)地塊所在片區(qū)主要承接望京、酒仙橋外溢購(gòu)房群體，相較于上述兩個(gè)片區(qū)來(lái)說(shuō)，具有明顯價(jià)格優(yōu)勢(shì)，對(duì)于預(yù)算在600萬(wàn)~800萬(wàn)元?jiǎng)偢目腿簛?lái)說(shuō)吸引力較大。疊加首都機(jī)場(chǎng)臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)擴(kuò)容帶來(lái)的高端產(chǎn)業(yè)人群導(dǎo)入，未來(lái)置業(yè)需求具備可持續(xù)支撐。

??不過(guò)，當(dāng)前市場(chǎng)積壓了大量在售項(xiàng)目，競(jìng)爭(zhēng)壓力較大。根據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)，住總青年ONE網(wǎng)簽均價(jià)3.2萬(wàn)元/平方米、去化率46.17%，通過(guò)200萬(wàn)元級(jí)小戶型吸納剛需客群；璞瑅潤(rùn)府與住總芳華里主力剛改、改善市場(chǎng)，網(wǎng)簽均價(jià)3.8萬(wàn)元左右，去化率31%、17.6%。

??張凱表示，面對(duì)價(jià)格梯度固化、產(chǎn)品形態(tài)重疊的市場(chǎng)格局，房企須在低容積率地塊上打造差異化產(chǎn)品，通過(guò)8~12層真洋房設(shè)計(jì)、80%以上得房率及科技住宅系統(tǒng)形成代際差，同時(shí)借力R4線規(guī)劃與TOD商業(yè)地標(biāo)重塑價(jià)值認(rèn)知，并積極爭(zhēng)取城市更新政策紅利降低開(kāi)發(fā)成本，才能在改善紅海中開(kāi)辟新航道。