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??中房網(wǎng)訊（曲濤/文）調(diào)整限購年限、收緊戶籍居民購房政策、規(guī)范離異家庭購房......最近一直在坊間流傳關(guān)于深圳樓市調(diào)控的那只靴子，終于落地了。

??7月15日，深圳市住房和建設(shè)局等八部門聯(lián)合出臺《關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡稱《通知》）。這個被稱為是史無前例的“深八條”，從調(diào)整商品住房限購年限、完善差別化住房信貸措施、發(fā)揮稅收調(diào)控作用、細化普通住房標準、加強熱點樓盤銷售管理、推行房屋抵押合同網(wǎng)簽管理、加大二手住房交易信息公開力度、嚴厲打擊房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為等八方面進一步加強對深圳房地產(chǎn)市場的調(diào)控。

??實際上，自今年3、4月以來，深圳房地產(chǎn)市場交易較活躍，二手房價格上漲過快，部分熱點片區(qū)熱點樓盤出現(xiàn)新房搶購、二手房掛牌價虛高等現(xiàn)象。深圳樓市的“火爆”，也成為了國內(nèi)炒房客眼中的“風(fēng)向標”，深圳方面適時出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策并在本次調(diào)控加碼，也在意料之中。

??調(diào)控手段力度空前

??整體看，《通知》提出的八項措施，涵蓋了行政、金融、稅收等方面內(nèi)容。

??在調(diào)整商品住房限購年限方面，適當(dāng)收緊戶籍居民購房政策。《通知》規(guī)定，在深圳市落戶滿3年且連續(xù)繳納36個月個稅或社保才能購買商品住房。夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算。

??完善差別化住房信貸措施方面，《通知》規(guī)定，首套房繼續(xù)執(zhí)行貸款首付比例最低30%的政策，家庭名下在深圳無房但有商貸或公積金貸款記錄，購買普通住房貸款首付比例不低于50%，購買非普通住房的貸款首付比例不低于60%；對于購買家庭名下第二套普通住房的貸款首付比例不低于70%，購買非普通住房的貸款首付比例不低于80%。

??在稅收調(diào)控方面，由于最近一年來，深圳成交的商品住房中換手率較高。本次《通知》將個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整為5年，這也是為了抑制目前過熱的二手市場。同時，對于普通住房標準也進行了細化，享受優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)當(dāng)同時滿足住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；單套住房套內(nèi)建筑面積120（含本數(shù)）平方米以下或者單套住房建筑面積144（含本數(shù)）平方米以下；實際成交總價低于750（含本數(shù)）萬元三個條件。

??對于社會關(guān)注度較高、預(yù)計購房人數(shù)較多的熱點樓盤，深圳也提出要加強銷售管理。根據(jù)《通知》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照優(yōu)先滿足無房居民家庭購房需求的原則，并根據(jù)在本市繳納個人所得稅或社會保險時間長短等因素制定樓盤銷售方案，嚴控認購人數(shù)，合理確定房源和認購人數(shù)比例。

??此外，深圳還將推行房屋抵押合同網(wǎng)簽管理，將通過統(tǒng)一的房地產(chǎn)信息平臺完成《商品房買賣合同》和《房屋抵押合同》網(wǎng)簽工作，并同步將真實的合同數(shù)據(jù)推送到不動產(chǎn)登記部門辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。規(guī)范房地產(chǎn)交易業(yè)務(wù)流程，提高交易效率，真正實現(xiàn)交易價、評估價、登記價“三價合一”。

??未來，深圳將加大二手住房交易信息公開力度，要求中介機構(gòu)及時、準確報送二手住房掛牌和成交信息等相關(guān)數(shù)據(jù)。同時，要嚴厲打擊房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為，對涉嫌存在捂盤惜售、價外加價、虛假廣告、發(fā)布虛假房源、惡意哄抬房價、違規(guī)挪用各類信貸資金進入房地產(chǎn)市場、捏造和散布不實言論等違法違規(guī)行為采取相關(guān)處理措施。

??深圳市住房和建設(shè)局表示，《通知》的出臺是對深圳市既有房地產(chǎn)調(diào)控政策的深化完善，對于構(gòu)建房地產(chǎn)市場長效管理機制，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展將發(fā)揮積極作用。

??深圳調(diào)控余震：未來居住用地供應(yīng)量增加一倍以上

??由于一直以來深圳新房供應(yīng)緊缺，大量的購房消費需求不得不流向二手房市場。這也使得近年來深圳二手房市場規(guī)模持續(xù)擴容，成交面積及價格也在穩(wěn)步提升。根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)，深圳二手房2019全年成交面積升至663萬平方米，創(chuàng)下歷史新高。2020年1-5月，深圳二手房累計成交309萬平方米，同比增長40%。在價格方面，今年3月份，深圳在時隔24個月后其二手房價格漲幅重新回到了全國第一的位置。新房供應(yīng)不足，也被認為是深圳房價高企的原因之一。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對中房網(wǎng)表示，隨著深圳落戶人口的增多，供求矛盾在增大，必須通過政策調(diào)控來緩解此類矛盾。除了加強市場監(jiān)管和金融手段以外，增加土地供應(yīng)才是未來緩解深圳房價上漲預(yù)期的根本，這也是迫切需要解決的問題之一。而從最近幾年來看，深圳住宅供應(yīng)長期處于嚴重不足局面。在一線城市中，深圳宅地供應(yīng)占比也基本處于低位。

??據(jù)中房網(wǎng)粗略統(tǒng)計，深圳過去4年（2016-2019年）計劃供應(yīng)居住用地量平均在150公頃左右。按照深圳市規(guī)劃和自然資源局今年5月份發(fā)布的《深圳市2020年度建設(shè)用地供應(yīng)計劃》顯示，今年深圳市居住用地供應(yīng)量為293.2公頃，較以往四年的平均供地水平增加了將近一倍。

??而根據(jù)深圳市住房和建設(shè)局透露，今年計劃供應(yīng)居住用地3平方公里以上，比往年增長一倍以上，今后新增土地將主要用于公共住房建設(shè)。同時，增加商品住房供應(yīng)，今年新開工商品房1200萬平方米，是往年的近兩倍；下半年計劃入市商品住房項目80多個，預(yù)計供應(yīng)房源面積超過500萬平方米、超5萬套。今年建設(shè)籌集公共住房不少于8萬套，確保完成“十三五”期間建設(shè)籌集40萬套公共住房的目標，讓更多的市民通過政府提供的公共住房解決住房困難。

??全國樓市政策風(fēng)向：“房住不炒”基調(diào)不變 放棄松動幻想

??事實上，在深圳之前，寧波、杭州、東莞等過熱城市，也先后對房地產(chǎn)政策進行了收緊，這也被視為樓市過熱城市將步入新一輪調(diào)控周期的信號。但深圳作為中國特色社會主義先行示范區(qū)，其發(fā)布的房地產(chǎn)調(diào)控政策于全國樓市而言，都有著很強的信號意義。

??從另一方面來看，高層對房地產(chǎn)的調(diào)控基調(diào)也并沒有隨著疫情發(fā)生而改變，疫情后提出的“新基建”也在試圖轉(zhuǎn)變過去對房地產(chǎn)的依賴。另外，央行今年也在多個場合和報告中，明確重申要堅持“房住不炒”的定位和“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”要求，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性。再加上此前至少10 個城市出現(xiàn)了“政策一日游”的現(xiàn)象，這也說明“房住不炒”的底線仍不可觸碰。

??嚴躍進認為，本次深圳的做法至少代表了今年的房地產(chǎn)政策風(fēng)向。雖然受疫情影響，今年房地產(chǎn)交易市場面臨很大壓力。但部分城市房價上漲過快也違背了穩(wěn)房價的導(dǎo)向和“房住不炒”的政策基調(diào)。通過此類政策出臺，意在進一步促進市場的穩(wěn)定，防范市場炒作。后續(xù)其他房價上漲過快的城市，也依然會面臨調(diào)控政策的出臺。