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??房地產(chǎn)市場疲軟、多地疫情反復下，市場期待新一輪政策刺激。

??4月13日，國務(wù)院常務(wù)會議決定，針對當前形勢變化，鼓勵撥備水平較高的大型銀行有序降低撥備率，適時運用降準等貨幣政策工具，進一步加大金融對實體經(jīng)濟特別是受疫情嚴重影響的行業(yè)和中小微企業(yè)、個體工商戶支持力度，向?qū)嶓w經(jīng)濟合理讓利，降低綜合融資成本。

??這是國常會7日內(nèi)第二次重磅定調(diào)貨幣政策。4月6日國常會就已發(fā)聲，要適時靈活運用多種貨幣政策工具，更好發(fā)揮總量和結(jié)構(gòu)雙重功能，加大對實體經(jīng)濟的支持。只不過，這一次政策表述更加直接，明確提出“降準”。

??根據(jù)歷年安排，國常會“預(yù)告”之后，降準會很快落地。市場普遍預(yù)計，4月份國內(nèi)落實降準概率較大，甚至降準“本周見”都有可能。一旦降準政策持續(xù)加碼，將直接利好金融地產(chǎn)行業(yè)，從而帶動指數(shù)步入新一輪上行周期。

??央行數(shù)據(jù)顯示，截至3月末，人民幣存款余額為243萬億元。簡單測算，若降準0.5個百分點，大約可釋放長期資金1.2萬億元。而去年12月，央行全面降準0.5個百分點，共釋放長期資金約1.2萬億元。

??4月14日早盤，滬深及港股市場地產(chǎn)板塊均出現(xiàn)不同程度上漲。截至收盤，房地產(chǎn)板塊震蕩走強，奧園美谷、渝開發(fā)、中交地產(chǎn)股價漲幅均超10%；保利發(fā)展股價創(chuàng)歷史新高。

??降準近了！

??此次國務(wù)院常務(wù)會議重點作出三方面工作部署：

??一是促消費，抓緊把已出臺的特困行業(yè)紓困政策落實到位，穩(wěn)住更多消費服務(wù)市場主體；二是進一步加大出口退稅等政策支持力度，促進外貿(mào)平穩(wěn)發(fā)展；三是確定加大金融支持實體經(jīng)濟的措施，引導降低市場主體融資成本，包括鼓勵撥備水平較高的大型銀行有序降低撥備率，適時運用降準等貨幣政策工具。

??撥備覆蓋率是實際上銀行貸款可能發(fā)生的呆、壞賬準備金的使用比率，數(shù)值越高表明銀行的風險抵御能力越強，但同時也會制約著銀行的貸款投放能力。

??近年來商業(yè)銀行尤其是大型商業(yè)銀行的撥備覆蓋率持續(xù)上升，2021年末達到239.2%，同比上升24.2個百分點，遠高于150%監(jiān)管要求。其中，郵儲銀行最高，達418.61%；農(nóng)業(yè)銀行達299.73%，較2020年末上升33.53個百分點，撥備余額超過7000億元。2021年末，常熟銀行、寧波銀行、招商銀行、蘇州銀行等中小銀行的撥備覆蓋率均超400%。

??“此次降低撥備率，可間接釋放更多信貸資源，有助于提升大型銀行信貸投放能力?！币晃汇y行人士表示。

??值得注意的是，上次類似政策出現(xiàn)在2020年4月21日國務(wù)院常務(wù)會議上，將中小銀行撥備覆蓋率監(jiān)管要求階段性下調(diào)20個百分點。這也從側(cè)面反映出，此時高層對于貨幣政策層面的考量，與兩年前疫情剛暴發(fā)時期幾乎到了同等程度。

??此次國常會發(fā)出的一個更受市場關(guān)注的信號是降準。自2019年以來，歷次降準都由總理在國常會或其他場合明確“預(yù)告”，其表述通常比較直接，預(yù)告之后，降準很快就到來。

??植信投資首席經(jīng)濟學家連平表示，4月中旬前后對存款準備金率進行調(diào)整是一個較好的時間窗口。他認為，今年一定幅度下調(diào)存款準備金率是有必要的，因為貨幣政策需要配合好積極的財政政策。不過，在美聯(lián)儲快速大力度加息背景下，我國貨幣政策利率操作會相對謹慎，再加之我國目前利率水平基本能夠匹配經(jīng)濟增速，因此進一步下調(diào)利率的操作空間不大。

??上次降準是在去年12月15日，央行宣布下調(diào)金融機構(gòu)存款準備金率0.5個百分點，釋放長期資金約1.2萬億元。在降準前的12月3日，國務(wù)院總理李克強視頻會見國際貨幣基金組織總裁格奧爾基耶娃時曾提到“適時降準”。

??國務(wù)院常務(wù)會議一般每周召開一次。最近中央層面多次表態(tài)，要加快穩(wěn)定經(jīng)濟的政策出臺，且措辭一次比一次明朗化。

??3月29日，國常會要求，“穩(wěn)定經(jīng)濟的政策早出快出，不出不利于穩(wěn)定市場預(yù)期的措施，制定應(yīng)對可能遇到更大不確定性的預(yù)案”。

??4月6日，國常會提出，適時靈活運用再貸款等多種貨幣政策工具，更好發(fā)揮總量和結(jié)構(gòu)雙重功能，加大對實體經(jīng)濟的支持。

??4月7日，李克強總理在經(jīng)濟形勢專家和企業(yè)家座談會上指出：“政策舉措要靠前發(fā)力、適時加力，已出臺的要盡快落實到位，明確擬推出的盡量提前，同時研究準備新的預(yù)案?！?/p>

??無論是降低撥備率還是降準，都意在提高銀行信貸投放能力，向市場釋放活水，讓利實體經(jīng)濟。

??經(jīng)濟壓力與地產(chǎn)疲軟

??中央層面多次釋放政策利好信號，正是逆周期調(diào)節(jié)之舉。

??必須承認，當前我國經(jīng)濟正面臨2020年一季度以來最嚴峻狀況。“當前世界局勢復雜演變，國內(nèi)疫情近期多發(fā)，有些突發(fā)因素超出預(yù)期，對經(jīng)濟平穩(wěn)運行帶來更大不確定性和挑戰(zhàn)?！崩羁藦娭赋觥?/p>

??數(shù)據(jù)顯示，3月制造業(yè)PMI和非制造業(yè)商務(wù)活動指數(shù)雙雙跌破榮枯線，經(jīng)濟動能差值（制造業(yè)新訂單-產(chǎn)成品庫存）降至-0.1，2020年3月以來首次出現(xiàn)負值；3月進口同比增速下降0.1%，2020年8月以來首次出現(xiàn)同比下降。央行城鎮(zhèn)儲戶調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，“更多儲蓄”與“更多消費”的占比差距拉大至31個百分點，與2020年一季度持平。

??央行數(shù)據(jù)顯示，3月新增社會融資4.65萬億元，同比多增1.27萬億元，這是一個超預(yù)期數(shù)字。但在中國民生銀行研究院宏觀研究中心主任王靜文看來，結(jié)構(gòu)并未明顯改善，新增信貸主要靠企業(yè)短貸和票據(jù)貼現(xiàn)支撐，居民貸款和企業(yè)中長期貸款非常疲弱；社會融資主要靠政府債券融資和表外融資支撐，由寬貨幣向?qū)捫庞玫膫鲗Р⒉豁槙场?/p>

??數(shù)據(jù)顯示，3月住戶部門短期貸款為3848億元，同比少減1394億元；3月住戶部門中長期貸款為3735億元，同比繼續(xù)減少2504億元。居民中長期貸款主要構(gòu)成就是個人住房貸款，這反映出目前房地產(chǎn)銷售市場依舊萎靡，過去的房地產(chǎn)刺激措施收效甚微。

??房企尤其是民營房企，融資環(huán)境亦未有明顯改善。

??據(jù)克而瑞統(tǒng)計，今年一季度100家典型房企融資總額為2055.12億元，同比大幅下降52.5%，環(huán)比2021年四季度微升1.8%。貝殼研究院數(shù)據(jù)也印證了這一態(tài)勢：今年一季度房企境內(nèi)外債券融資累計約1733億元，同比下降43%，降幅較2021年同期擴大20個百分點。

??2022年初金融委會議提出，“關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)，要及時研究和提出有利有效的防范化解風險應(yīng)對方案”。

??連平認為，2022年房地產(chǎn)市場能否實現(xiàn)良性循環(huán)和健康發(fā)展的關(guān)鍵，是房企流動性風險和債務(wù)違約風險能否有效緩釋。他建議房地產(chǎn)行業(yè)維穩(wěn)政策可依照“改善購房者預(yù)期—>釋放合理購房需求—>增加房企金融支持—>增加土地有效供給”的方向和路徑精準施策。

??金融貸款一直是影響房地產(chǎn)市場很重要的一條線。降準會帶來更多流動性釋放，對于房貸投放包括按揭貸款、開發(fā)貸等都意味著利好。

??浙江大學國際聯(lián)合商學院數(shù)字經(jīng)濟與金融創(chuàng)新研究中心聯(lián)席主任盤和林認為，從樓市方面看，降準之后房企壓力可能減輕，需要買房按揭的業(yè)主壓力也會減輕，這是好的方面，能夠大大緩解企業(yè)融資壓力，從而增強企業(yè)流動性，防止違約發(fā)生。但樓市成交量可能并不會有太大提升，諸如上海、廣州等城市現(xiàn)階段防疫依然是首要任務(wù)，所以穩(wěn)定過渡是當前降準主要目標。

??廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，降準在降低銀行成本的同時，能降低銀行按揭貸利率。目前，按揭貸利率已連續(xù)降低6個月，繼續(xù)降低對銀行利潤有一定影響。從銀行2021年財報看，銀行凈息差在收窄，其已不太愿意繼續(xù)降低貸款利率。這種情況下，通過降準釋放無成本資金，可以鼓勵銀行繼續(xù)降低利率。

??“不能高估降準對房地產(chǎn)市場影響，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場主要問題是市場信心不足和預(yù)期下降，主要原因是疫情影響下經(jīng)濟下行，居民收入和購買力都有所削弱，對于部分中產(chǎn)階層而言，他們對未來信心不足，這方面不是降準能解決的?！崩钣罴伪硎?。