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《關于推進“交地即交證”“交房即交證” 改革的指導意見》政策解讀

《關于推進“交地即交證”“交房即交證”改革的指導意見》（冀自然資規(guī)〔2022〕4號，以下簡稱《指導意見》）于2022年7月13日由河北省自然資源廳、省住房城鄉(xiāng)建設廳、省稅務局、省政務服務辦、省市場監(jiān)督管理局、省財政廳、河北銀保監(jiān)局聯(lián)合印發(fā)，現(xiàn)就有關內容進行如下解讀：

??1.為什么要出臺《關于推進“交地即交證”“交房即交證”改革的指導意見》？

??房地產辦證是人民群眾最關心、最直接、最現(xiàn)實的民生問題，直接關系千家萬戶切身利益、經濟發(fā)展和社會和諧穩(wěn)定。近年來，河北全省持續(xù)推進提升不動產登記便利度各項改革，取得了積極進展，但用地、住房辦證慢、辦證難的問題還沒有從根本上破解。按照現(xiàn)行的交地、交房與登記辦證辦理流程模式，交地后要履行地籍調查程序才能登記發(fā)證，購房群眾在房地產開發(fā)企業(yè)交房后很長時間交不了證，有的樓盤甚至因為項目違規(guī)建設或爛尾等多種原因無法綜合驗收，更是遲遲辦不下證來，交地、交房與登記辦證未能同步辦理，影響企業(yè)辦理開工、融資貸款，影響購房群眾落戶、子女入學或交易房產，導致群眾信訪輿情不斷發(fā)生。

??為貫徹落實黨中央、國務院和河北省委、省政府深化“放管服”改革、優(yōu)化營商環(huán)境的部署，不斷提升不動產登記便利度，助力構建房地產規(guī)范管理長效機制，從源頭上避免出現(xiàn)新的不動產登記歷史遺留問題，充分學習借鑒湖南、山西、山東等省先進經驗，優(yōu)化土地供應、竣工驗收備案、繳稅、地籍調查、不動產登記業(yè)務流程，河北省自然資源廳聯(lián)合河北省住房和城鄉(xiāng)建設廳、國家稅務總局河北省稅務局、河北省政務服務管理辦公室、河北省市場監(jiān)督管理局、河北省財政廳、中國銀保監(jiān)會河北監(jiān)管局共同研究制定了《指導意見》。

??2.“交地即交證”“交房即交證”改革的實施范圍是什么？

??“交地即交證”改革適用于土地交付時已完成地籍調查，繳清土地出讓價款和相關稅費，用地單位申請且符合不動產登記條件的新供地項目。

??“交房即交證”改革適用于房屋交付時已完成房屋竣工驗收備案或聯(lián)合驗收，繳清相關稅費，房地產開發(fā)企業(yè)和購房群眾申請且符合不動產登記條件的新建商品房項目。

??3.為什么要推廣應用不動產單元代碼？

??編制唯一的不動產單元代碼是《不動產登記暫行條例》的明確要求，不動產單元按照《不動產單元設定與代碼編制規(guī)則》（GB/T 37346-2019）規(guī)定進行設定與編碼，作為唯一識別代碼貫穿不動產生命全周期，通過在土地出讓合同、新建商品房買賣合同、抵押合同等材料上增加記載不動產單元代碼，關聯(lián)起土地供應、房地產交易、稅務、金融、登記發(fā)證等各項業(yè)務，便于業(yè)務環(huán)節(jié)前后銜接和信息共享查詢追溯。

??4.如何開展“交地即交證”？

??調整優(yōu)化土地供應、地籍調查、不動產登記申請、登簿發(fā)證業(yè)務流程，在土地供應前準備階段，開展土地勘測定界時同步開展不動產地籍調查，預編不動產單元代碼，不動產地籍調查結果提前審核入庫，企業(yè)簽訂土地出讓合同（或取得劃撥決定書后），自愿向自然資源主管部門提出“交地即交證”服務申請，企業(yè)繳清土地出讓價款和相關稅費后，辦理交地手續(xù)的同時辦理不動產登記，頒發(fā)不動產權證書或不動產權電子證書，實現(xiàn)“交地即交證”。

??5.如何開展“交房即交證”？

??調整優(yōu)化竣工驗收備案、土地規(guī)劃房產測繪、稅費繳納、不動產登記業(yè)務流程，在新建商品房預售階段，房地產開發(fā)企業(yè)在取得預售許可后，自愿向房地產主管部門和自然資源主管部門提出“交房即交證”服務申請，逐步推行房地產開發(fā)企業(yè)簽訂土地出讓合同以及與購房人簽訂新建商品房買賣合同時，增加“交房即交證”約定，對擬施行“交房即交證”的新建商品房項目，推行限時聯(lián)合驗收、綜合測繪等，將不動產權屬調查和土地、規(guī)劃、房產測繪流程前置到竣工聯(lián)合驗收之前，提前做好地籍調查成果審核入庫，完成竣工驗收備案手續(xù)即具備辦理不動產首次登記條件。房地產開發(fā)企業(yè)取得竣工驗收備案手續(xù)后，20個工作日內申請辦理不動產首次登記，收集整理錄入辦理商品房轉移登記相關材料，開展驗房交房，購房人及時繳納契稅和住宅專項維修資金。實行交房與轉移登記聯(lián)動，采取現(xiàn)場集中交房交證、房地產開發(fā)企業(yè)受委托代辦等方式，交房時同步或提前辦理商品房轉移登記發(fā)放不動產權證書，實現(xiàn)“交房即交證”。

??6.優(yōu)化不動產登記服務有什么舉措？

??大力推進“一窗辦事”，企業(yè)和群眾可以通過綜合窗口辦理不動產登記、房屋交易和辦稅聯(lián)辦業(yè)務。加強部門間信息互通共享，能夠通過實時信息共享和內部協(xié)調方式獲取的材料，不再要求申請人自行提交。推進不動產登記服務向房地產開發(fā)企業(yè)和貸款銀行延伸并深化服務內容，在簽訂新建商品房買賣合同或貸款合同時，采集房地產開發(fā)企業(yè)、銀行、購房人相關信息。有條件的地區(qū)，推進不動產登記首次和轉移登記合并申請、同步辦理。鼓勵房地產開發(fā)企業(yè)提前將委托授權和購房信息批量報不動產登記機構，由購房人單獨提出登記申請。探索推動不動產涉稅業(yè)務、不動產登記費網上繳納。加大新建商品房買賣電子合同和不動產登記電子證照在公積金、銀行等機構應用。

??7.為什么要全面開展預告登記？

??預告登記是《中華人民共和國民法典》第221條規(guī)定的重要法律制度，是保護購房人合法權益，防止“一房二賣”、防范交易風險的法定手段。預告登記后，未經預告登記的權利人同意處分該不動產的，不發(fā)生物權效力。實踐中，房地產開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂新建商品房買賣合同，通常對預告登記沒有約定或約定為不辦理，在新建商品房買賣合同增加“預告登記”約定后，購房人可以按照約定向不動產登記機構申請辦理預告登記，保障購房人將來實現(xiàn)物權。

??8.“交地即交證”“交房即交證”改革目標是什么？

??穩(wěn)步推進新供地項目“交地即交證”，新建商品房“交房即交證”，2022年底，各設區(qū)市和不少于80%的縣（市、區(qū)）實現(xiàn)“交地即交證”首證頒發(fā)；各設區(qū)市至少有一個新建商品房項目實現(xiàn)“交房即交證”。2023年底，各縣（市、區(qū)）不少于50%以上新供地項目實現(xiàn)“交地即交證”，至少有一個新建商品房項目實現(xiàn)“交房即交證”。2024年底，新供地項目和新建商品房項目實現(xiàn)“交地即交證”“交房即交證”常態(tài)化。