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??西安進(jìn)一步釋放樓市利好。

??8月19日晚，西安市住建局發(fā)布了《西安市居民存量住房用于保障性租賃住房操作指南》（以下簡稱“指南”）。指南從房源條件、認(rèn)定流程、租賃管理、租賃申請、合同管理、費(fèi)用繳納、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等層面給出了具體執(zhí)行準(zhǔn)則。

??這份政策從最大程度上保證了租賃雙方權(quán)益，在“想方設(shè)法”保證保障性租賃住房房源籌集的同時(shí)，指南也為樓市釋放了購買力。對于該政策的作用業(yè)內(nèi)也充滿期待。

??釋放改善客群

??指南提到，居民存量住房納入保障性租賃住房管理并正式簽訂租賃合同后，居民家庭方可在西安限購區(qū)域獲得新增購買一套住房資格。

??這被業(yè)內(nèi)視為樓市變相松綁。

??自去年下半年以來，全國樓市開始降溫，但西安房價(jià)仍舊處于上漲通道。國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2022年7月份，西安新房價(jià)格環(huán)比上漲0.6%，同比上漲4.1%，漲幅較6月份擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)，二手房環(huán)比上漲0.3%。

??對于西安市場表現(xiàn)，一位房地產(chǎn)從業(yè)人士表示：“西安市場在全國表現(xiàn)上算好的，源于城市在西北區(qū)域的地位，傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)支柱行業(yè)受影響沒別的城市大（比如軍工，基建，醫(yī)療教育等）；人口有基數(shù)，擁有源源不斷的改善需求，再加上從2016年起補(bǔ)漲這一波，大部分購房者實(shí)現(xiàn)了比較大的財(cái)富增長。”

??然而，一邊是樓市價(jià)格持續(xù)上漲，一邊卻是棄搖率、棄選率逐步上升。截至8月17日，西安樓市共有17盤2695套房源上線。17盤中僅紫薇云峰里、上河雲(yún)璟、御錦城、招商華宇長安璽、融創(chuàng)望江府搖號，“流搖”已成樓市常態(tài)。

??“政策的方向是對的，經(jīng)濟(jì)形勢不穩(wěn)定大家都受影響，改善客戶的影響會小一些。”上述從業(yè)者表示。

??克而瑞陜西也分析道，該政策釋放了改善客群的購房資格，在一定程度上將緩解主城區(qū)改善產(chǎn)品的去化壓力。

??不過，對于非限購區(qū)的外圍區(qū)域而言，客戶進(jìn)一步被分流，市場短期內(nèi)仍將持續(xù)降溫。

??政策作用有多大？

??這一政策將發(fā)揮多大的作用？這是開發(fā)商關(guān)注的重點(diǎn)之一。

??對此，上述從業(yè)人士表示：“政策釋放了改善客群的購房資格，但是之前就可以通過其他途徑解決資格的問題。現(xiàn)在的問題不在于資格而是收入不穩(wěn)定，因此政策在刺激改善客群積極入市上恐怕有一定難度。”

??對于市場的影響，或許可以從長沙市場窺探一二。今年5月,《關(guān)于推進(jìn)長沙市租賃住房多主體供給多渠道保障盤活存量房的試點(diǎn)實(shí)施方案》出臺,長沙率先提出“存量房屋盤活供作租賃住房后,不納入家庭住房套數(shù)計(jì)算”。長沙由此成為“第一個(gè)吃螃蟹”的城市，此后成都跟進(jìn)，并在長沙的政策基礎(chǔ)上進(jìn)行了調(diào)整。

??根據(jù)《長沙晚報(bào)》消息，長沙開展試點(diǎn)一個(gè)月時(shí)間，共有3025套存量房提出申請供作租賃住房，其中已完成簽約833戶。

??相關(guān)業(yè)內(nèi)人士表示，長沙新政后，5月商品住宅成交量稍有回升，但市場仍處于深度調(diào)整期，成交量遠(yuǎn)不及去年同期。

??在“存量下轉(zhuǎn)保障租賃住房”新政下，西安會迎來怎樣的市場表現(xiàn)，還需要時(shí)間觀察。西安是否需要繼續(xù)優(yōu)化調(diào)控措施，這不僅僅是樓市問題，更涉及地方財(cái)政、民生等方面，需要綜合考量。