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??放寬建設用地審批與突破基本農田“紅線”的土地新政能否給文旅項目造血? 這是每一個文旅行業(yè)企業(yè)人士與研究人士思考的問題。

??3月31日，由中國房地產報、中國房地產網(wǎng)、中房智庫主辦的“土地新政能否造血文旅——第四期文旅地產總裁主題沙龍”舉行，與會嘉賓圍繞“土地新政”能否造血文旅、文旅項目如何長期穩(wěn)定發(fā)展等問題展開了深入探討。

??“‘土地新政’解決文旅項目開發(fā)用地之痛”、“產業(yè)運營力將成為文旅小鎮(zhèn)的核心競爭力”、“文旅產業(yè)規(guī)劃需要具備一盤棋格局”，一句句金句與干貨從與會文旅企業(yè)家、專家們口中迸出。

??林峰：低成本土地

??是文旅地產發(fā)展契機

??北京綠維文旅城鄉(xiāng)規(guī)劃設計院院長林峰

??國家在土地供給側方面的改革對文旅產業(yè)地產發(fā)展的利好進一步凸顯。”北京綠維文旅城鄉(xiāng)規(guī)劃設計院院長林峰認為這體現(xiàn)在此次國務院關于授權和委托用地審批的決定。政策涉及農用地轉為建設用地審批和永久基本農田轉移建設用地審批，相關事項的授權和試點都對項目審批具有重大意義。特別是試點這些項目對于大城市周邊的休閑文旅地產。與此同時，對于大城市周邊的旅游小城鎮(zhèn)、文旅產業(yè)園區(qū)、微度假式產品也具有特別重要支持價值，尤其對已經(jīng)納入土地規(guī)劃的項目具有更重大意義。

??“另外，農業(yè)用地的放開，即農業(yè)用地、宅基地可以轉為集體建設用地，集體建設用地可以入市交易，作為租賃型住宅或產業(yè)型用地，是完全可以通過集體經(jīng)濟與社會投資相互結合的股權投資模式和出租租賃運營模式，有效的實現(xiàn)鄉(xiāng)村振興中文旅產業(yè)地產發(fā)展的突破性思路，對于大型城市周邊項目具有特別重要的價值。”林峰進一步表示，“因此，抓住這個時機開展項目前期，特別是利用相對低成本的國有土地和低成本的集體建設用地開展文旅項非常重要。”

??基于此，對于未來一段時間文旅地產的發(fā)展與走勢，林峰表示，“文旅產業(yè)地產發(fā)展迎來好時機，現(xiàn)在是進行項目開發(fā)的極好時期，關鍵在于如何包裝好項目，用好支持政策，用好資金、政策、土地等杠桿。另外，消費的大規(guī)模化不大可能形成報復性反彈，因此有限的消費釋放結構需要在競爭中利用新消費趨勢去搶游客、搶眼球、搶發(fā)展、搶模式。”

??王軍：土地新政解決文旅項目

??開發(fā)用地之痛

??偉光匯通集團總裁王軍

??對于3月12日國務院發(fā)布的《國務院關于授權和委托用地審批權的決定》偉光匯通集團總裁王軍評價道，“這一土地新政內容核心是放寬建設用地審批權，賦予省級政府更大用地自主權。將永久基本農田轉為建設用地的審批委托部分省市執(zhí)行，這是一項很大的變化，真正解決了文旅項目開發(fā)用地之痛。基于文旅項目重資產長周期的特點，縮短項目審批周期，有效解決文旅的規(guī)模性開發(fā)與建設用地的需求，對部分土地進行統(tǒng)籌調配。”

??“此前文旅用地一般都不在城市建設區(qū)，不在城市規(guī)劃中，大部分土地甚至是要用到一般農田或者是林地等非建設用地，土規(guī)調整原來是五年調一次，加上土規(guī)和城規(guī)的不統(tǒng)一，制約著文旅項目的落地。所以這個土地新政的出臺是真正解決了為文旅項目突破城市用地的邊界，并提供了政策實行的基礎。”王軍分析。

??毫無疑問，土地新政的出臺與良好的政策環(huán)境給文旅發(fā)展提供了造血基礎。但王軍認為文旅項目要持續(xù)實現(xiàn)造血的能力，主要還是要依靠自身的機制和開發(fā)運營模式。“目前來講，國內產業(yè)發(fā)展面臨傳統(tǒng)模式轉變以及消費升級雙重挑戰(zhàn)。文旅項目的開發(fā)要順應形勢，首先要用足用活土地供給政策，包括財政金融政策，承接政策紅利”。

??“這次疫情對文旅行業(yè)打擊比較大，因為它是最先停業(yè)的產業(yè)之一；另一方面在疫情后的復業(yè)期，靠流量、靠人群的文旅產業(yè)的復蘇也需要一個周期。”王軍進一步表示，正因為打擊大，所以國家給的政策支持也會比較大。“我們要沿襲政策，承接政策紅利，但這只是基礎。這個基礎上，最關鍵的還是在文旅項目打造上提升模式創(chuàng)新能力，以及項目自身的內增力和凈增力。所以說文旅項目的自我造血能力是關鍵”。

??宋汀：土地新政將有利

??鄉(xiāng)村旅游和地方扶貧項目

??北京云祈旅游文化發(fā)展有限公司董事總經(jīng)理宋汀

??會上，北京云祈旅游文化發(fā)展有限公司董事總經(jīng)理宋汀以“土地新政與資產側價值挖掘”為主題拋出了四個觀點：

??首先，新政推動土地資源是一個核心要素，關鍵在于土地流動。流動性的發(fā)揮將是解讀和看待土地新政重要前提條件。其次，土地權屬清晰資產才能相對清晰，對盤活存量和增量都是極大利好。第三，與資產相關的效率提升將會產生更大利好和價值；以純運營為主的類似純民宿形式，不帶有其他商業(yè)模式的可能會加劇競爭。第四，運營側需要很多配套支持才能獲得新政所帶來的紅利。

??宋汀從新土地法解讀角度分析，關于集體經(jīng)營性建設入市等政策指向的機會大部分在鄉(xiāng)村，也就是支持鄉(xiāng)村旅游和地方扶貧項目，加強鄉(xiāng)村基礎建設和完善將會得到巨大發(fā)展機會，相關參與方、企業(yè)方在挖掘生態(tài)、生產和生活為核心模式的項目上會有巨大價值。

??張大東：“后疫時代”產業(yè)運營力

??將成為文旅小鎮(zhèn)的核心競爭力

??九鼎產業(yè)集團營銷副總裁張大東

??會上，九鼎產業(yè)集團營銷副總裁張大東作《疫情后文旅地產的發(fā)展思考》主題演講。疫情結束后，人們對文旅產品品質的要求提高。后疫時代文旅小鎮(zhèn)的核心競爭力是什么？張大東認為，產業(yè)運營力將成為文旅小鎮(zhèn)的核心競爭力。“文旅小鎮(zhèn)將崛起四大產業(yè)運營商，分別是古鎮(zhèn)鄉(xiāng)游、休閑主題農業(yè)、養(yǎng)生養(yǎng)老、文化創(chuàng)意產業(yè)運營商”。

??“十好不如三好，三好不如一絕”對于后疫時代文旅小鎮(zhèn)的核心競爭力，張大東這樣總結。他進一步分析，一是產業(yè)選擇，不求全求大，發(fā)揮比較優(yōu)勢，找到長板，用80%精力主攻20%產業(yè)，確保主導地位；二是在產業(yè)招商過程中，整合拓展龍頭企業(yè)與協(xié)會資源，在合適的項目上 ，還需要嫁接全球高端資源；三是產業(yè)培育，需要多級政府與運營方一道做好各項工作，主要把握三個關鍵：政策、資金、服務。

??張大東表示，選準產業(yè)，關鍵在于對資源的整合能力和資本運作思維。“文旅地產對企業(yè)的資金鏈要求很高，高周轉的文旅企業(yè)幾乎不存在，對于中小旅游地產開發(fā)企業(yè)仍然要把時間多用在前期的內容創(chuàng)新上，就像我們熟知的四個神盤企業(yè)‘藍灣小鎮(zhèn)、阿那亞、聚龍小鎮(zhèn)、奧倫達部落’，所有經(jīng)濟集中用到如何更好的服務客戶上。”

??錢海民：基于三點判斷

??康養(yǎng)文旅產業(yè)大有可為

??金融街惠州置業(yè)有限公司董事長錢海民

??金融街惠州置業(yè)有限公司董事長錢海民認為未來康養(yǎng)文旅發(fā)展大有可為，原因有三：一是國家政策紅利，新文旅項目可以利用政策整合資源，承接人口帶來的紅利，獲取優(yōu)質資源；二是文旅項目本身盤活存量也是機會，已經(jīng)運營的文旅項目可以結合政策、終端消費者需求，重新提升產品與服務質量；三是健康中國2030已經(jīng)上升到國家戰(zhàn)略層面，步伐還在繼續(xù)加快，這對于文旅項目來說也是機會，不過需要注意，文旅康養(yǎng)項目是多元化功能融合的項目，建議因地制宜，因時制宜，以康養(yǎng)為核心，以文化為脈絡，融合健康、當?shù)貙俚匚幕數(shù)禺a業(yè)等，來規(guī)劃康養(yǎng)文旅小鎮(zhèn)或綜合體。

??茅巍：文旅產業(yè)規(guī)劃需要

??具備一盤棋格局

??陜西秦正集團副總裁、文旅負責人茅巍

??陜西秦正集團副總裁、文旅負責人茅巍

??會上，陜西秦正集團副總裁、文旅負責人茅巍在位于陜西渭南富平縣項目現(xiàn)場給觀眾作了分享。茅巍介紹此處的文旅項目共占地2000多畝，現(xiàn)在已經(jīng)建設了400多畝，該項目圍繞皇帝祠的主題場景進行文旅設計。皇帝祠，即皇帝曾經(jīng)在這里鑄鼎，確立華夏。該項目東面是前緣殿，西側是坤元殿，是一個圍繞皇帝文化主題的展館。

??茅巍表示文旅項目是一個需要長期運營的商業(yè)項目，牽扯到前期的投入和后期產出如何測算、如何進行財務平衡的問題。同時，文旅項目應該以一盤棋的思路來進行考量，而不應該是建設一塊，投入一塊，這跟開發(fā)商的資金水平也有關系。

??秦剛：土地新政為“文化+城市價值”

??商業(yè)模式變現(xiàn)賦能

中房智庫城市研究院執(zhí)行院長、中國文旅度假康養(yǎng)地產聯(lián)盟執(zhí)行秘書長

??“發(fā)展文化旅游業(yè)、娛樂文化創(chuàng)意產業(yè)的終極目的是要提升城市價值，造就魅力城市，提升城市吸引力，提升宜居度，提升人們文化生活、精神思想生活的豐富度，滿足人們對美好生活的需要，進而使得城市價值和文旅價值，形成相得益彰的共同體”。會上，中房智庫城市研究院執(zhí)行院長、中國文旅度假康養(yǎng)地產聯(lián)盟執(zhí)行秘書長秦剛表示，土地新政起到的作用就是給“文旅+城市價值”這種商業(yè)模式變現(xiàn)賦能，把投資商、開發(fā)商對文旅產業(yè)長期的輸血轉為造血機制。

??文旅項目可持續(xù)發(fā)展，要通過“歷史人文+文旅+城市價值”三個黃金支點的組合來實現(xiàn)。其中，由于政府對土地資源的壟斷和強勢控制，以及土地財政產業(yè)園區(qū)模式在經(jīng)濟社會發(fā)展中占了主流，土地價值對于文旅整個生態(tài)圈的作用顯得非常之大。因此在未來三個黃金支點構建中，讓企業(yè)各自發(fā)揮比較優(yōu)勢、將文旅價值轉化為城市價值的同時，既利用好土地新政帶來的土地放寬和文化旅游項目土地轉化機遇，同時也要加速產品創(chuàng)造和產品打造能力。