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??跨時(shí)六年，涉及資金1458億元，18份議案，480 萬平方米總建筑面積的土地資源，2019年末的這宗重大重組事件，讓招商蛇口的2020年充滿想象。

??2019年12月30日，在深圳蛇口那座外墻點(diǎn)綴著綠色植物的建筑里，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司2019年第四次臨時(shí)股東大會(huì)如期召開。此次股東會(huì)的19份議案中，18份與前海土地整備相關(guān)，所有議案悉數(shù)通過，其中包括《公司與深圳市前海開發(fā)投資控股有限公司共同增資深圳市前海蛇口自貿(mào)投資發(fā)展有限公司的方案》。

??在外界看來，此次重組議案通過對(duì)于招商蛇口來說意味著千億貨值前海土地儲(chǔ)備正式落袋，也意味著未來巨大紅利的釋放預(yù)期。但在許永軍看來遠(yuǎn)不僅于此，“此次土地整備合作是一次重大創(chuàng)新，對(duì)于中國整個(gè)城市新發(fā)展起到示范和引領(lǐng)作用，但也面臨很多困難。怎樣發(fā)揮土地的集約、解決土地歷史遺留問題、解決土地升值后的利益分享、解決土地開發(fā)問題等，都面臨著法規(guī)、制度、規(guī)范等一系列的挑戰(zhàn)。”

??千億土地的“含金量”

??2019年12月9日，招商蛇口發(fā)布了重大資產(chǎn)重組公告：招商蛇口控股子公司招商前海實(shí)業(yè)以其持有的招商馳迪100%股權(quán)向合資公司進(jìn)行增資，前海投控以其持有的前海鴻昱100%股權(quán)對(duì)合資公司進(jìn)行增資。

??此次重組備受外界關(guān)注的是議案中所涉及土地資產(chǎn)：招商蛇口旗下招商馳迪擁有的深圳前海媽灣片區(qū)42.53萬平方米的土地使用權(quán)，計(jì)算容積率的建筑面積為212.9萬平方米；前海管理局旗下的前海鴻昱擁有38.09萬平方米土地使用權(quán)，計(jì)算容積率的建筑面積為267萬平方米。這些土地均位于前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)，是深圳蛇口前海自貿(mào)區(qū)核心土地，總建筑面積約480萬平方米。

??“前海面積14.92平方公里，招商局集團(tuán)占3.9平方公里，其中2.42平方公里直接歸屬招商蛇口，可以說是建設(shè)開發(fā)前海蛇口自貿(mào)區(qū)的最大企業(yè)主體。但此前這2.42平方公里基本都是物流園區(qū)用地和工業(yè)用地。”深圳資深商業(yè)評(píng)論員朱文一在接受記者采訪時(shí)表示。在他看來，當(dāng)年因?yàn)榍昂：献鲄^(qū)規(guī)劃未定，所以招商蛇口在前海的土地用途一直無法確定，近幾年，招商局集團(tuán)一直在為土地確權(quán)奔走，2019年才完成變更，粗略估計(jì)，招商局旗下2.42平方公里土地至少獲得900多億元增值，升值近1.5倍。

??2019年4月30日招商蛇口與前海管理局完成前海土地置換。招商馳迪獲42.53萬平方米的置換土地，前海鴻昱則獲用地面積約為50.14萬平方米。兩家企業(yè)總置換土地面積達(dá)92.67萬平方米，對(duì)應(yīng)建筑面積約500萬平方米，如果用于商住用途開發(fā)，對(duì)應(yīng)可售貨值逾4000億元。

??華創(chuàng)證券認(rèn)為：“前海土地整備合資協(xié)議落地后，招商蛇口將增加前海片區(qū)優(yōu)質(zhì)土地資源，對(duì)應(yīng)貨值超2200億元。另外，由于招商蛇口的土地多數(shù)是通過將工業(yè)用地置換成商業(yè)、住宅用地，所以土地增值較大，未來會(huì)拉高公司整體利潤率水平。”

??記者致電招商蛇口投資者熱線，對(duì)方表示：此次重組是前海土地整備的重要組成部分，可以進(jìn)一步推進(jìn)前海深港合作區(qū)開發(fā)、前海蛇口自貿(mào)片區(qū)創(chuàng)新發(fā)展，同時(shí)也可以解決包括土地變性與合資合作等創(chuàng)新合作模式在現(xiàn)有體制下存在的困難。也借助此次重組，將前海土地歸集到公司旗下，使招商蛇口在前海區(qū)域的土地權(quán)益進(jìn)一步明確。

??對(duì)收益兌現(xiàn)充滿信心

??十年前，“招保萬金”被稱為地產(chǎn)界的四大天王，但如今，昔日的地產(chǎn)龍頭卻已被“碧萬恒融”所取代。

??“此次重組給招商的經(jīng)濟(jì)收益和盈利，在短期內(nèi)應(yīng)該很難看到明顯的變化，但從長期來看，前海未來的發(fā)展空間會(huì)為招商蛇口帶來持續(xù)利好釋放。”中山大學(xué)自貿(mào)區(qū)綜合研究院一位研究員在接受記者采訪時(shí)表示。

??在本次股東大會(huì)上，有股東問及此次前海土地完成整備后，何時(shí)能兌現(xiàn)收益。前海蛇口自貿(mào)投資發(fā)展有限公司總經(jīng)理胡勇表示：招商蛇口在前海的發(fā)展時(shí)間規(guī)劃為六年分宗，十年開發(fā)。他指出，這并不是傳統(tǒng)房地產(chǎn)項(xiàng)目，也不是常規(guī)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。公司未來主打兩個(gè)方面，一是數(shù)字化，二是生態(tài)。

??從具體業(yè)務(wù)來看，未來招商蛇口將聚焦三個(gè)層面：國際供應(yīng)鏈、全球價(jià)值觀價(jià)值鏈以及跨國產(chǎn)業(yè)鏈，分別對(duì)應(yīng)貿(mào)易、產(chǎn)業(yè)以及科技創(chuàng)新等多方面內(nèi)容。關(guān)于效益，他表示此次交易均為貨物對(duì)貨物，實(shí)物對(duì)實(shí)物，涉及現(xiàn)金流較少，且公司過去項(xiàng)目的銷售情況火爆，讓公司對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的未來效益水平還是充滿信心。