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??4月22日，距離港龍地產(chǎn)交表已經(jīng)滿六個月，但資本市場并未傳來好消息，這同時也意味著港龍地產(chǎn)首次交表面臨失效。

??這是繼海倫堡、奧山控股、萬創(chuàng)國際、三巽集團(tuán)后，又一家中小房企招股書失效。
2019年7月，成立于江蘇常州的港龍地產(chǎn)將總部遷至上海，同年10月便在港交所遞交了招股說明書，向上市發(fā)起沖擊。

??如果不出意外，港龍地產(chǎn)目前已經(jīng)公開招股或者成功敲鐘，但往往事與愿違。港龍地產(chǎn)相關(guān)人員對中國房地產(chǎn)報記者表示：“目前公司上市進(jìn)程仍在有序推進(jìn)，具體以港交所公布的最新信息為準(zhǔn)。”

??但記者查詢港交所官網(wǎng)信息，并未發(fā)現(xiàn)上述企業(yè)有關(guān)上市的進(jìn)一步消息。

??一位50強房企首席財務(wù)官表示，隨著百強規(guī)模房企紛紛上市，未來上市的房企在規(guī)模上會更小。雖然房企上市利大于弊，但并不是說上市就可以解決所有問題，小房企還是要從根本上提升自己的競爭力。

??上市規(guī)模趨小

??2019年，在港交所新上市的公司有183家，募資3127.41億港元，遞交上市申請的企業(yè)高達(dá)350家，幾乎平均一天就有一家企業(yè)向港交所遞出IPO申請。這也導(dǎo)致港交所成為2019年全球最火的IPO市場，IPO數(shù)量和籌資額均在全球領(lǐng)先。

??從2018年開始，在內(nèi)地調(diào)控和融資收緊的背景下，港交所也成為內(nèi)地房企上市的首選地。

??第一太平戴維斯華東區(qū)評估及專業(yè)服務(wù)部高級董事蔣嵐雷認(rèn)為，房企之所以選擇赴港上市，一是因為香港的上市條件較寬松、對盈利水平的要求相對較低；二是赴港上市不需要排隊，上市周期相對較短。

??這樣的低門檻優(yōu)勢吸引了內(nèi)地房企前仆后繼，上市熱潮一直延續(xù)至今。

??上述接受采訪的50強房企財務(wù)官指出，相對來說，2018年和2019年上市的房企中有些企業(yè)從銷售額或收益來看，規(guī)模不小，按銷售規(guī)模，這些房企也都在百強之內(nèi)。目前，百強房企大都已經(jīng)在A股或者港股上市，因此未來上市的房企可能規(guī)模上會比2018年和2019年申請上市的房企要小一些。

??據(jù)中國房地產(chǎn)報記者統(tǒng)計，2018年，有12家房企向港股發(fā)起IPO沖擊，其中正榮地產(chǎn)、弘陽地產(chǎn)、大發(fā)地產(chǎn)、美的置業(yè)、恒達(dá)集團(tuán)、萬城控股6家房企成功登陸港股。2019年在港交所上市的房企亦有德信中國、銀城國際、中梁控股、天保集團(tuán)、新力控股及景業(yè)名邦。這其中不乏規(guī)模房企如正榮地產(chǎn)、中梁控股、美的置業(yè)、新力控股等。

??而2019年下半年至今年以來交表的房企，在規(guī)模上的確有更小的趨勢。比如招股書已經(jīng)失效的海倫堡、奧山控股、三巽地產(chǎn)、港龍地產(chǎn)以及IPO申請仍在處理中的大唐地產(chǎn)、上坤地產(chǎn)、領(lǐng)地集團(tuán)，大多是500億元規(guī)模以下的房企。

??“這些中小企業(yè)主要是缺乏多種融資渠道、缺乏市場知名度和高效穩(wěn)健的管制水平，相對而言，上市后這些問題都可以得到一定的緩解。”上述財務(wù)官表示。

??缺錢是主因

??雖然上市對于這些房企而言是利大于弊，但在上市這條路上，并不是所有中小房企都那么幸運。

??據(jù)公開資料顯示，包括港龍地產(chǎn)在內(nèi)，已有5家房企招股書顯示失效，而其中，海倫堡和奧山控股已是第二次申請上市，萬創(chuàng)國際則是第四次申請上市。

??根據(jù)港交所上市流程，擬上市公司要經(jīng)歷四個階段，即提交招股書及其他文件材料，港交所和保薦機構(gòu)進(jìn)行問詢，現(xiàn)場聆訊，公開招股、發(fā)行、上市。

??問詢環(huán)節(jié)，港交所會根據(jù)擬上市公司反饋問題的質(zhì)量、時間等評估滿意程度，如果擬上市公司未能在6個月的有效審核時段內(nèi)完成對香港聯(lián)交所詢問問題的反饋，即會造成失效，若要繼續(xù)上市流程，就必須重新遞交材料。但因為公司個體情況不同，問詢時長和問題數(shù)量差異較大，也導(dǎo)致每個企業(yè)上市進(jìn)程快慢不同。

??上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認(rèn)為，規(guī)模小、盈利能力不穩(wěn)定都是造成上述中小企業(yè)上市艱難的因素。

??以招股書失效不久的三巽地產(chǎn)為例，2016至2018年，三巽地產(chǎn)經(jīng)營溢利分別為5599萬元、-387.5萬元、4499萬元，2017年公司出現(xiàn)虧損狀況，經(jīng)營不穩(wěn)定情況明顯。

??此外，對于這些小房企來說，錢是上市動因，而缺錢也是上市遇阻的共性原因。

??由于還未上市，融資渠道有限，大多中小房企都對信托融資較為依賴，信托融資雖容易，但高昂的融資成本卻是壓在這些中小房企身上的“千斤石”，成為蠶食其盈利的因素之一。

??以港龍地產(chǎn)為例，據(jù)公開報道稱，港龍地產(chǎn)的主要借款來源就是信托融資。而在其發(fā)行的幾筆信托中，年利率均在13%、14%左右。

??另一家排隊上市的房企領(lǐng)地集團(tuán)也是信托融資的青睞者。在領(lǐng)地發(fā)起的26筆信托金融借款中，只有4筆票面利率低于10%。

??蔣嵐雷表示，目前大多數(shù)赴港上市的房企負(fù)債率很高，寄希望上市后以“新債還舊債”的方式緩解資金壓力，而這背后則是市場對潛在風(fēng)險及房企償債能力的擔(dān)憂。

??出路與選擇

??“房地產(chǎn)市場自政府提出房住不炒基調(diào)以來，競爭日趨激烈，分化也日漸嚴(yán)重，沒有上市的企業(yè)相對缺少融資渠道和品牌知名度，會嚴(yán)重影響競爭力。加上近一年來融資政策波動，新冠疫情又非常考驗企業(yè)的現(xiàn)金流彈性，因此對于未上市的房企來言，爭取盡早在港股上市成為大的方向。”一位上海房企投融資部負(fù)責(zé)人向中國房地產(chǎn)報記者表示。

??此外，如果中小房企能上市，可以通過資本平臺標(biāo)定自己的價值，這樣有利于行業(yè)內(nèi)并購與整合。
總體而言，上市的確可以緩解中小房企面臨的融資難題，但中小房企能否生存下去最重要還在于其根本的企業(yè)運營能力。

??“這些房企應(yīng)更關(guān)注自身在細(xì)分領(lǐng)域的競爭力。”上述財務(wù)官表示，如果在細(xì)分領(lǐng)域有優(yōu)勢，比如商業(yè)地產(chǎn)有優(yōu)勢可以考慮做REITs或發(fā)行ABS解決融資渠道缺乏的問題；如果在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上有優(yōu)勢，可以考慮與其他房企、城投合作。

??“如果真的沒有特別的優(yōu)勢，上市也難以成功，在現(xiàn)時競爭激烈的市場狀況下，可能考慮出售業(yè)務(wù)或出售股權(quán)也是一種出路。”