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??兩個月前，合生創(chuàng)展和世茂集團一同現(xiàn)身于北京土地交易市場，那時他們是“對手”。

??為了拿下北京豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)分鐘寺村L-39地塊、L-41地塊，雙方不斷“出手”。最后世茂集團出局，合生創(chuàng)展以巨資、高溢價率競得這兩宗地塊。

??現(xiàn)在，雙方又同時站在了一起，關(guān)系發(fā)生了變化，成為了“合作伙伴”——一起開發(fā)分鐘寺村L-39地塊、L-41地塊。

??對于此次兩家企業(yè)的合作，有人認為可能是合生創(chuàng)展資金鏈緊張，引入合作方有助于在前期緩解資金壓力；對于世茂集團而言，可增加土地儲備。但不管如何，雙方合作的前提在于四個字——“優(yōu)質(zhì)項目”。

??九鼎集團營銷副總裁張大東在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示，在大多數(shù)情況下，房企聯(lián)合操盤，在拿地之前就有溝通。但也會出現(xiàn)在拿地之后再合作?！坝行┓科笤谀玫刂髸x擇與另一家房企聯(lián)合操盤，大多數(shù)是出于對產(chǎn)品后續(xù)銷售和市場預判，及目前企業(yè)現(xiàn)金流狀況的考慮?！?/p>

??合生創(chuàng)展以近一年的營收價格

??11天拿下北京三3宗地

??時間回到5月。

??5月9日，合生創(chuàng)展以72.2億元競得北京豐臺分鐘寺村L-24、L-26地塊，溢價率26.25%，樓面價約67202元/平方米，創(chuàng)下了豐臺區(qū)歷史上第二個單價地王紀錄。

??10天后，合生創(chuàng)展再次現(xiàn)身北京土地交易市場，分別以42億元、65.4億元拿下了分鐘寺村L-39地塊（樓面價約為7.62萬元/平方米、溢價率42.08%）、L-41地塊（樓面價約為7.3萬元/平方米、溢價率37.86%）。

??關(guān)于為何斥巨資入局北京土地市場，合生創(chuàng)展在公告中表示，豐臺分鐘寺村L-24、L-26、L-39地塊均位于三環(huán)和四環(huán)之間，屬一線城市北京的中心，不常有供應。此外，還可以補充本集團在一線城市的土地儲備，并可因此提高本集團賺取更多收入的能力。

??但對于耗費15年之久才突破200億元銷售額的合生創(chuàng)展來說，吃這塊“蛋糕”還有些費勁。

??11天內(nèi)，合生創(chuàng)展花了179.6億元。這比2019年全年營收的金額還多出8.7億元。

??根據(jù)財報顯示，2019年合生創(chuàng)展全年營收186億港元（折合人民幣約為170.9億元），此外，截至2019年12月31日，2019年合生創(chuàng)展的現(xiàn)金及短期銀行存款為141.02億元。

??與世茂集團聯(lián)合操盤

??實現(xiàn)共贏

??資料顯示，為了吃下這塊“蛋糕”，合生創(chuàng)展選擇與世茂集團以聯(lián)合操盤的方式參與項目開發(fā)。

??根據(jù)天眼查顯示，L-39地塊、L-41地塊的項目公司均于近日進行了工商變更。值得注意的是，兩家項目公司在進行工商變更之前均新增了對外投資企業(yè)，該企業(yè)中世茂集團系多人任要職。

??L-39地塊的項目公司北京合昕辰銳企業(yè)管理有限公司新增的對外投資企業(yè)為北京合力運興置業(yè)有限公司，該公司的董事長為劉輝，袁海濱為董事，陸婷為監(jiān)事。

??L-41地塊的項目公司北京合盈銳恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司新增的對外投資企業(yè)為北京合盛潤景置業(yè)。根據(jù)企查查顯示，該公司法人代表為袁海濱，賈麗萍為董事，陸婷為監(jiān)事。

??資料顯示，上述幾人均供職于世茂集團。劉輝為世茂集團副總裁兼華北區(qū)域董事長，袁海濱為世茂集團華北地區(qū)公司京冀片區(qū)多項目負責人，賈麗萍為世茂集團北方大區(qū)財務負責人，陸婷為多個世茂集團子公司的關(guān)聯(lián)監(jiān)事。

??關(guān)于此次世茂集團和合生創(chuàng)展聯(lián)合操盤，貝殼研究院高級分析師潘浩在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示，分鐘寺三塊地總地價179.6億元，對于年銷售業(yè)績200億元出頭的合生來說在資金上承壓較大，引入合作方有助于在前期緩解資金壓力。

??潘浩進一步表示，根據(jù)合生創(chuàng)展公告披露的對北京豐臺區(qū)分鐘寺地塊的建設規(guī)劃來看，地塊預計在2021年3-4月入市，按照當前北京市場新開盤項目銷售速度計算，該項目2021年銷售額或?qū)⑦_到100億元，對于2000億級別的世茂集團來講，該項目收入不會對其整體業(yè)績排名產(chǎn)生多大影響，但是對于合生來講，或?qū)椭湓?021年鞏固其在百強房企的排名。

??“另外從品牌價值實現(xiàn)來看，雙方共同合作的項目將會幫助合生和世茂集團品牌在北京市場再次獲得認可，重新打開北京高端市場的關(guān)注。在資本市場方面，優(yōu)質(zhì)項目的合作可以為兩家企業(yè)在融資方面提供有利條件?！迸撕票硎尽?/p>

??此外，潘浩認為，分鐘寺地塊自身條件足夠優(yōu)質(zhì)，符合世茂集團一貫的取地標準，競拍未能如愿，轉(zhuǎn)而選擇合作、風險和收益共擔，雙方能夠?qū)崿F(xiàn)共贏。此次合作也再次證明了北京分鐘寺地塊自身條件足夠優(yōu)質(zhì)。

??“鐵打的優(yōu)質(zhì)項目流水的合作伙伴”

??對于世茂集團而言，這并不是2020年第一次與其他房企進行合作。

??3月20日，綠城中國發(fā)布公告稱，于2020年3月20日，北京博意（綠城中國全資附屬公司）與天津世茂集團、中交房地產(chǎn)及項目公司就（其中包括）北京博意向天津世茂集團及中交房地產(chǎn)各自出售項目公司股權(quán)的部分權(quán)益以及開發(fā)該項目訂立該協(xié)議。該項目包括將位于北京市昌平區(qū)且地上規(guī)劃建筑面積約為170,022平方米的該土地開發(fā)為住宅物業(yè)。

??公告還指出，于該等出售事項完成后，項目公司將由北京博意、天津世茂集團及中交房地產(chǎn)分別擁有42.5%、42.5%及15%權(quán)益，并將不再為綠城中國附屬公司。

??公開資料顯示，上述土地為北京市昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)HC-022、HC-027地塊R2二類居住用地，該宗宅地為限競房。

??有分析指出，從位置上看，該地塊位于立水橋、霍營、西三旗三大商圈交會處，距奧森、五環(huán)較近，地塊質(zhì)素較好，同時限價在5.9萬元/平方米，與二手房成交價格相當，遠低于新房成交價格，必將對區(qū)域價格產(chǎn)生一定沖擊，未來將成為新的熱點樓盤。

??一個月后，世茂集團又與另一家企業(yè)聯(lián)手。

??4月26日，中海晟融（北京）資本管理有限公司（以下簡稱“中海晟融”）官方微信發(fā)布文章稱， 中海晟融成功發(fā)起設立主動管理型基金，收購北京市東城區(qū)核心地段的工人體育場西路公寓項目。

??同時，中海晟融表示，將與世茂集團達成合作，中海晟融向世茂集團合計轉(zhuǎn)讓其持有的北京工體項目公司40%權(quán)益。

??據(jù)了解，北京工體項目，坐落于北京市東城區(qū)工人體育場西路三號。項目緊鄰工人體育場、工人體育館、三里屯太古里、三里屯酒吧街和三里屯SOHO。項目地處北京東二環(huán)到東三環(huán)之間，距離東二環(huán)東四十條站1.2公里，距離東三環(huán)團結(jié)湖站1.9公里，臨近兩大使館區(qū)，并是東城區(qū)重點小學“史家實驗小學”的劃片學區(qū)房。項目四周均擁有開闊的視野，可直視工人體育場、工人體育館以及即將建成的中國愛樂樂團音樂廳。作為北京核心地段可供散售的70年產(chǎn)權(quán)公寓，工體項目無疑是不可再生的稀缺資產(chǎn)。

??關(guān)于為何世茂集團這么熱衷于與其他房企合作，在世茂集團此前舉行的2019年全年業(yè)績發(fā)布會上，世茂集團董事局副主席、總裁許世壇給出了答案。

??“我們的收購和其他開發(fā)商不太一樣，去年不是百分百收購資產(chǎn)，有些只是51%的操盤和并表，對方可能也不愿意犧牲全部權(quán)益，這是我們今后發(fā)展的方向?！贝送猓S世壇將2020年的銷售目標定在了3000億元。

??“如果我們今年3000億元目標，回款做到80%的話，那我們會用1200億元（權(quán)益前）拿地，這樣就會基本平衡，所以整體負債率還有可能輕微下降。3000億元是謹慎預測，包含合作，因為疫情影響我們不希望把目標定得太高，希望權(quán)益后利潤增長要在20%以上?！?/p>