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??“三條紅線”高懸，房企融資規(guī)模正在收縮。

??根據(jù)新規(guī)，觸及“三條紅線”后有息負(fù)債不得增長。據(jù)不完全統(tǒng)計，進(jìn)入9月后，93家房企發(fā)債600.91億元，環(huán)比下降31.5%。房企發(fā)債節(jié)奏會就此放緩嗎？

??總覽前三季，93家房企發(fā)債共412筆，發(fā)債總量達(dá)6571.91億元，平均利率為5.692%。

??從單月數(shù)據(jù)來看，1月、3月為發(fā)債高峰，發(fā)債量突破千億元，分別為1271.06億元、1005.11億元，7月、8月為次高峰，發(fā)債量在900億元左右，進(jìn)入9月后，；1月、6月為利率高峰，平均利率突破7%，分別為7.279%、7.247%，4月平均利率最低，僅3.696%。

??發(fā)債量：

??海外債＞公司債＞中期票據(jù)＞超短融＞私募債＞定向工具＞短融券

??在七種融資工具中，海外債3201.12億元，占比為48.71%；公司債1556.95億元，占比23.69%；中期票據(jù)739.4億元，占比11.25%；超短融530.4億元，占比8.07%；私募債249.54億元，占比3.80%；定向工具222.5億元，占比3.39%；短融券72億元，占比1.10%。

??平均利率：

??海外債＞私募債＞公司債＞中期票據(jù)＞定向工具＞短融券＞超短融

??海外債平均利率最高，達(dá)到8.14%，其次是私募債，平均利率為5.519%；公司債、中期票據(jù)、定向工具、短融券平均利率在4%之上；超短融平均融資利率最低，為3.072%。

??海外債≠高息債

??鑫苑置業(yè)最高14.5% 

??中海、九龍倉最低2.375%

??前三季，房企海外債發(fā)債量占比近五成，具有單筆發(fā)債量大，利率高等特征。鑫苑置業(yè)發(fā)行的3億美元海外債利率高達(dá)14.5%，力高地產(chǎn)、天譽(yù)置業(yè)單筆海外債利率為13%，景瑞控股、正商集團(tuán)、匯景控股等9家房企單筆海外債利率在12%之上。

??不過，海外債不等于高息。中海3月發(fā)行的3億美元海外債、九龍倉置業(yè)5月發(fā)行的4.5億美元海外債利率只有2.375%，；龍湖1月發(fā)行的2.5億美元海外債利率為3.375%；首創(chuàng)、碧桂園、華僑城、世茂、奧園單筆海外債利率在5%以下。

??20家房企發(fā)債規(guī)模破百億

??16家房企平均利率超10%

??從發(fā)債規(guī)模來看，21家房企發(fā)債總量超過百億元，TOP3分別為恒大、首開、融創(chuàng)。其中，恒大發(fā)債量超過500億元，首開、融創(chuàng)、碧桂園超過200億元；龍湖、世茂等8家房企平均發(fā)債利率不足4%，碧桂園、旭輝平均融資利率分別為4.791%、5.342%。

??相比之下，小房企成本壓力較大。據(jù)榜單，16家房企平均發(fā)債利率超過10%，鑫苑置業(yè)、天譽(yù)置業(yè)平均利率分別為13.25%、13%，正商集團(tuán)、匯景控股平均利率為12.5%。

??綜合來看，千億房企在單筆發(fā)債量、利率、期限、工具多樣化上具有較為明顯的優(yōu)勢。前三季度，千億房企發(fā)債總量達(dá)到4104.81億元，平均發(fā)債利率為5.625%。

??單筆金額：上榜房企單筆發(fā)債金額均值為15.95億元，恒大單筆海外債金額在10-20億美元，正榮單筆海外債最高為10億美元，遠(yuǎn)超均值。

??發(fā)債利率：除了擁有央企光環(huán)的保利、招商等，濱江、綠城、世茂、龍湖的平均發(fā)債利率在4%之下，旭輝今年發(fā)行的第一期公司債，利率最低3.8%，創(chuàng)下歷史新低。

??債券期限：中海在2月發(fā)行了2億美元票據(jù)，期限長達(dá)15年，利率3.125%；龍湖一筆4億美元票據(jù)長達(dá)12年，刷新了民營企業(yè)海外債“最長期限”紀(jì)錄。

??多樣化：本次統(tǒng)計包括公司債、私募債、中期票據(jù)、短期融資券、超短融、定向工具、海外債七種工具，世茂、首開、藍(lán)光使用4種以上；綠城、濱江、榮盛、融創(chuàng)、金科、龍湖、金地使用3種；其中海外債、公司債、中期票據(jù)、超短融更受青睞。