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??中小房企在對接資本市場的路上始終“不拋棄、不放棄”。

??10月12日，四川排名前列的房企領地控股集團有限公司（下稱“領地控股”）向港交所提交更新后的招股書文件。

??3天前，領地控股于今年4月提交的首份招股書顯示為“失效”。這意味著，在首次赴港上市受挫后，領地控股迅速再次啟動了IPO程序。

??實際上，近年來小房企沖擊IPO失敗的案例并不鮮見。與領地集團同期的有上坤地產、大唐地產、三巽控股，再往前，有萬創(chuàng)國際、海倫堡、奧山控股，其中萬創(chuàng)國際前后四次地標，沖刺IPO仍然未能成功。

??“房企提交至港交所的招股說明書失效，并不代表企業(yè)就不能上市。更新后再度提交招股書，反而說明企業(yè)認為其有能力解決當前的問題，”國金證券(香港)執(zhí)行董事兼投行部董事總經(jīng)理黃立沖認為，但屢次提交未能通過港交所聆訊，原因就比較復雜了。

??“失效—更新”循環(huán)

??與領地控股幾乎在同一時間，10月9日，上坤地產集團有限公司（下稱“上坤地產”）向港交所遞交招股說明書擬主板上市，獨家保薦人為農銀國際。此次為上坤地產第二次遞交招股書，早在今年3月末，上坤地產第一次遞交申請，截至9月末，該申請已失效。

??無獨有偶，繼2019年10月遞表赴港謀求上市后，今年5月份，安徽小房企三巽控股選擇第二次繼續(xù)上市。

??2019年10月17日，三巽控股正式向港交所提交了招股書，建銀國際擔任其獨家保薦人。截止到今年4月17日，屆滿六個月后，三巽控股未獲得通過。

??據(jù)不完全統(tǒng)計，2019年以來，向港交所遞交招股書的房企有上坤地產、領地控股、三巺控股、港龍地產、實地地產、大唐集團、祥生控股、萬創(chuàng)國際、海倫堡等，其中多家房企均在招股說明書失效后，再度提交更新后的招股說明書，上市意愿明顯。其中，截至2019年12月，安徽房企萬創(chuàng)國際在連續(xù)4次遞表的情況下，仍被港交所拒之門外。

??一位地產金融業(yè)人士告訴中國房地產報記者，以領地控股為例，該企業(yè)上市被否，主要還是因為負債率高、利潤率不高，且拿地范圍更多是三四五線城市，未來業(yè)績面臨較大的局限性和風險。

??不過，IP Global中國區(qū)首席經(jīng)濟學家柏文喜在另一個角度提供了他的觀點。他在受訪時表示，港交所在對擬上市企業(yè)聆訊時，主要關注的是上市企業(yè)所遞交申請材料形式上的合規(guī)性以及程序上的合法性。因此，領地等房企之所以遞表失效，更多的是因為企業(yè)自身資產確權方面可能存在瑕疵，以及財務方面也可能有一些不太合規(guī)的地方，需要調整。此外，企業(yè)申報和披露的信息，也可能不夠充分和完備，不能滿足港交所對擬上市企業(yè)的信披要求，所以才被港交所拒絕。

??仍有個別“幸運兒”

??盡管如此，在通往港交所的這條擁擠的賽道上，近期仍有一家房企堪稱“幸運兒”誕生。

??今年7月15日，兩次向港交所遞表的港龍中國地產集團有限公司（下稱“港龍中國地產”，06968.HK）正式在香港聯(lián)交所掛牌上市，但首日即遭遇破發(fā)。

??港龍中國地產是今年第二家獲批在港上市的內地房企，也是疫情發(fā)生后的首家上市內地房企，發(fā)售價定為3.93港元/股。

??雖然有恒基地產主席兼董事總經(jīng)理李家杰全資擁有的Successful Lotus及中逸資本作為基石投資者，兩家機構分別認購4000萬港元，但發(fā)行首日上午港龍中國地產盤面最低跌至3.73港元/股，跌幅為5.08%，午后跌幅收窄，當日收盤價3.92港元/股，跌幅為0.25%。

??上述地產金融人士稱，港龍中國地產符合上市條件，但是企業(yè)經(jīng)營規(guī)模和利潤有限，拿地區(qū)域偏于一隅，發(fā)展空間不具備較高想象力，因此也不被廣大投資者所認可。

??10月14日，一位克而瑞證券分析師在接受采訪時表示，“港龍中國地產之所以能登陸港交所，是因為當時在港交所，資本沒有更好的標的，沒有企業(yè)與之競爭，這也導致了它即使能上市，也沒有多大的溢價空間。”而近期，螞蟻集團在港交所上市，將會吸引大量資本，因此對規(guī)模較小的房企來說，現(xiàn)在并不是一個好的上市機會。

??柏文喜分析稱，目前內地房企“高負債，高周轉”的商業(yè)模式，已經(jīng)不被資本市場追捧了，因此很多上市房企的市盈率相對來講都比較低。

??“中小房企為了解決融資和流動性壓力問題，掛牌上市后出現(xiàn)破發(fā)現(xiàn)象，這并不是具體哪一家企業(yè)的問題，而是目前整個內房股較為普遍的現(xiàn)象，內房股大多數(shù)估值都是比較低，基本上股價都低于每股凈資產。”

??愈發(fā)擁擠的“上市路”

??今年4月9日，領地控股在港交所遞交了IPO招股書，首次對外暴露了家底。

??根據(jù)招股書，2017年-2019年領地集團收益分別為53.39億、45.14億、75.68億，實現(xiàn)復合年增長率19%。但凈利率一路下滑，2017年-2019年凈利率分別為12.2%、11.5%、8.9%，盈利能力連續(xù)跑輸行業(yè)平均值，2019年凈利潤率更低至行業(yè)平均水平的一半。

??再來看同樣被港交所卡在門外的海倫堡和三巽集團。2016年至2018年，海倫堡溢利分別為28.98億元、19.8億元以及22.56億元；而三巽溢利分別為5599萬元、-387.5萬元、4499萬元。可以看見這兩家企業(yè)三年間，溢利均有增有降，且后兩年均不如第一年，其中三巽集團經(jīng)營不穩(wěn)的情況尤為明顯。

??而債務方面，逐年啟高的負債已經(jīng)成為領地控股繼續(xù)擴張的負擔。根據(jù)招股書，2017年-2019年，領地凈負債率分別為60%、110%和140%。；而海倫堡凈資產負債率持續(xù)走高，分別為69.4%、83.4%和133.7%。此外，海倫堡在招股中還預期，未來“將繼續(xù)保持相當高的借貸水平”。

??中小房企急于登陸資本市場，用較為“便宜”的資金來“救命”，但目前這條上市之路已經(jīng)愈發(fā)擁擠。

??上述證券分析師表示，若中小房企未能闖關IPO，也意味著將來的生存環(huán)境會愈發(fā)艱難，“老板自己圈子再大，也是有限的；靠股權融資，也不是長久之計。”

??中小企業(yè)要提升估值和股價，需要在商業(yè)模式方面進行一些必要的創(chuàng)新，賦予企業(yè)以新的價值；另外，可能還要在衍生收入和附加收入方面，給資本市場提供更多的想象空間；第三，還需要塑造一個高成長的概念，至于怎么樣去講好這個高成長的故事，則要看眾企業(yè)各顯其能了，柏文喜認為。