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??“你們有上市計劃嗎？”

??“有這個計劃，但目前還沒有具體時間。“

??“隨著融資環(huán)境進(jìn)一步收緊，中小房企未來生存環(huán)境是否會變得艱難？“

??”相比以規(guī)模取勝的大型房企，中小房企在細(xì)分領(lǐng)域會更有優(yōu)勢。”

??這是中國房地產(chǎn)報記者兩年前與時任領(lǐng)地集團(tuán)執(zhí)行總裁徐川海的一番對話。

??如今，在幾經(jīng)周折后，領(lǐng)地控股集團(tuán)有限公司（以下簡稱“領(lǐng)地集團(tuán)”）終于順利過會。

??11月25日下午，領(lǐng)地集團(tuán)有限公司舉行上市新聞發(fā)布會，公司執(zhí)行董事、董事長兼首席執(zhí)行官劉玉輝、執(zhí)行董事、首席財務(wù)官兼聯(lián)席公司秘書羅昌林、執(zhí)行董事侯小萍、執(zhí)行董事曾旭蓉及副總裁徐川海出席了會議。

??有消息稱領(lǐng)地集團(tuán)將于11月26日起在香港招股，計劃發(fā)行2.5億股新股，當(dāng)中一成于香港發(fā)售，國際發(fā)售為九成。發(fā)行價為每股4.5至6港元，每手1000股，集資額最多為15億港元。公司計劃于12月10日在港掛牌上市。建銀國際是此次IPO的獨家保薦人及獨家全球協(xié)調(diào)人。

??盡管上市之后的路依然難以預(yù)料，但對于領(lǐng)地集團(tuán)來說，眼下這一步事關(guān)生死，未來的路還可以從長計議。

??被修復(fù)的數(shù)據(jù)

??領(lǐng)地集團(tuán)的IPO之路并不順利。

??今年4月9日，領(lǐng)地集團(tuán)首次向港交所遞交了招股書，然而這份招股書卻于10月19日失效。

??對于失效原因，行業(yè)里說法不一。有地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部總經(jīng)理認(rèn)為：“首次遞表失效，一方面與宏觀環(huán)境有關(guān)，但更為主要的原因是企業(yè)自身的資質(zhì)。”

??所謂的資質(zhì)是指什么？

??“香港上市會比較看重企業(yè)的財務(wù)指標(biāo)。包括現(xiàn)金流，主線業(yè)務(wù)的盈利必須符合最低盈利要求，同時還有未來的發(fā)展規(guī)劃。”華泰證券研究員羅毅在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示。

??那么回過頭來看領(lǐng)地集團(tuán)的招股書，會發(fā)現(xiàn)失效原因指向了領(lǐng)地集團(tuán)較為突出的幾個問題。

??10月22日，領(lǐng)地集團(tuán)二次遞表，在第二份招股書中，可以看到領(lǐng)地集團(tuán)重點修復(fù)的幾個關(guān)鍵數(shù)據(jù)。

??首先是收益，首份聆訊資料僅有2017年、2018年、2019年三年數(shù)據(jù)，其收益分別為53.39億元、45.14億元、75.68億元。

??二次更新后的招股書，披露了今年前5個月的經(jīng)營數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，截至2019年及2020年5月31日止五個月，該公司的收益分別為10.78億元及30.28億元，同比大幅增長180%。

??同時修復(fù)的數(shù)據(jù)還有土地儲備規(guī)模。

??在首份招股書中，截至2020年2月29日，領(lǐng)地集團(tuán)在全國20多個城市擁有90個項目，合計土地儲備為1331.45萬平方米。其中，位于成渝經(jīng)濟(jì)帶及四川省的項目數(shù)為58個，占總項目數(shù)的64%，其中四川省獨占57個項目；加之，成渝經(jīng)濟(jì)帶及四川省開發(fā)中建筑面積為549.6萬平方米，日后開發(fā)的規(guī)劃建筑面積為382.67萬平方米，兩項合計占總土儲的比例逾70%。

??更新后，土地儲備數(shù)據(jù)為：截至2020年9月30日，領(lǐng)地集團(tuán)應(yīng)占的總土地儲備為1656.77萬平方米。包括應(yīng)占的可作銷售而仍未出售的建筑面積及已售但未交付的建筑面積61.67萬平方米、應(yīng)占的開發(fā)中物業(yè)總規(guī)劃建筑面積959.64萬平方米及應(yīng)占的持作未來開發(fā)物業(yè)估計總建筑面積635.77萬平方米。

??同時，在第一版中被詬病的現(xiàn)金流，也在第二版招股書中予以修復(fù)。

??第一版中，領(lǐng)地集團(tuán)2017年至2019年三年來經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流均為“負(fù)”，分別為-1.87億元、-42.88億元和-31.12億元。

??更新后，截至2020年前五個月數(shù)據(jù)，現(xiàn)金流瞬間翻紅，并且較2019年12月31日增長了75.7%。

??現(xiàn)金流的增加，也使其現(xiàn)金短債比得到改善。截至2020年5月31日，其現(xiàn)金短債比提升至1.1，而2019年底這一數(shù)據(jù)為0.55。

??難以修復(fù)的隱患

??然而在更新后的招股書中，卻有兩個難以修復(fù)的數(shù)據(jù)。

??一個是凈利率，數(shù)據(jù)顯示，2017年至2019年，領(lǐng)地集團(tuán)毛利率分別為20.1%、35.7%及27.8%，凈利率分別為12.2%、11.5%、8.9%，上下波動明顯。截至2020年前5個月，領(lǐng)地集團(tuán)毛利率為32.2%，凈利率為5.5%。

??雖然毛利率表現(xiàn)不錯，單凈利率卻低于行業(yè)平均水平。

??另一個是居高不下的凈負(fù)債率。

??招股書顯示，2017年至2020年5月末，領(lǐng)地集團(tuán)的流動負(fù)債總額分別為86.47億元、172.4億元、292.8億元和331.87億元，三年多時間漲了近4倍。

??同期，未償還銀行及其他借款（包括信托及其他融資）總額分別35.86億元、78.54億元、117.55億元和151.76億元，呈上升趨勢。其中，信托融資借款占2019年借款總額的50.69%，部分信托利率高達(dá)12%到14%之間。

??面對這些問題，徐川海在11月25日的新聞發(fā)布會上表示：領(lǐng)地集團(tuán)會積極地開拓新的融資渠道，以改善資本結(jié)構(gòu)。徐川海表示，比如可能發(fā)行公司債券及資產(chǎn)抵押證券，以降低債務(wù)水平及減少財務(wù)成本。

??同時他也表示，未來會專注于二線及主要三線市場發(fā)展，繼續(xù)鞏固公司于中國西南部的市場地位及占有率。此外，將繼續(xù)提高其它地區(qū)的投資，如華東地區(qū)，并擇機(jī)擴(kuò)展至全國更多具有增長潛力的區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心。

??在拿地方面，會繼續(xù)采用多元的拿地策略，豐富和優(yōu)化土地儲備，亦會持續(xù)地尋求與第三方物業(yè)開發(fā)商合作，共同收購及開發(fā)項目，或通過收購項目公司獲取土地。

??同樣被視為隱患的，還有其充滿家族企業(yè)色彩的股權(quán)架構(gòu)。

??根據(jù)其招股書顯示，領(lǐng)地集團(tuán)是由其董事長、執(zhí)行董事、首席執(zhí)行官兼最終控股股東之一劉玉輝與兩名兄弟劉山及劉玉奇在1999年創(chuàng)立。創(chuàng)立之初，分別由劉玉奇、劉山、劉玉輝及鄧仲祥（獨 立第三方）擁有約35.71%、21.43%、21.43%及21.43%權(quán)益。

??經(jīng)過多次的重組與洗牌，截至目前，劉玉輝、劉策、劉浩威、王濤、龍一勤、侯三利分別持股32.83%、32.83％、32.84％、0.17%、0.17%和0.17％。上述人員皆來自劉氏家族，劉策為劉玉奇之子，劉浩威為劉山之子，侯三利為劉策之母，王濤為劉浩威之母，龍一勤為劉玉輝配偶。

??2014年12月，領(lǐng)地集團(tuán)開始了家族繼任計劃，劉山與劉玉奇分別將融量集團(tuán)及量源資產(chǎn)管理（均為劉玉輝、劉山及劉玉奇于重組前為持有領(lǐng)地集團(tuán)的權(quán)益所使用的投資工具）的全部股權(quán)贈予劉浩威先生（劉山先生之子）及劉策先生（劉玉奇先生之子）。由于二人年紀(jì)尚輕，這一權(quán)杖，直至2019年才正式交予二人手中。

??據(jù)記者梳理，發(fā)現(xiàn)在領(lǐng)地集團(tuán)的董事會和管理層中，也有不少劉家成員和親屬。此外，除了直系親屬外，在領(lǐng)地集團(tuán)及關(guān)聯(lián)公司中還存在如妹夫、堂妹、姨媽、侄子等旁系親屬。

??盡管領(lǐng)地集團(tuán)在2017年和2019年相繼引入了兩位明星職業(yè)經(jīng)理人:萬達(dá)前高管徐川海、恒大前副總裁許曉軍，試圖弱化家族企業(yè)色彩。但在一個“少主”尚年輕，家族關(guān)系網(wǎng)盤根錯節(jié)的環(huán)境里，職業(yè)經(jīng)理人能否最大限度發(fā)揮自己的左右，仍待觀察。