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??“在房住不炒的政 策背景下，無論是針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的’三條紅線’金融監(jiān)管政策，還是針對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的‘兩道紅線’，都將給房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展帶來機(jī)遇。同時(shí)，調(diào)控政策也將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)帶來重大的挑戰(zhàn)。”

??3月29日下午，中國海外發(fā)展召開2020年全年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，中國海外發(fā)展有限公司行政總裁張智超先生；主席顏建國先生；副主席、執(zhí)行副總裁、運(yùn)營總監(jiān)兼總建筑師羅亮先生，副總裁郭光輝先生出席了發(fā)布會(huì)，就其全年業(yè)績(jī)等相關(guān)問題與媒體進(jìn)行交流。

??經(jīng)營數(shù)據(jù)全線飄紅

??披露的數(shù)據(jù)顯示，中海地產(chǎn)在2020年各項(xiàng)數(shù)據(jù)都實(shí)現(xiàn)了逆勢(shì)增長(zhǎng)，而且處于行業(yè)領(lǐng)先水品。

??董事局主席顏建國表示，2020 年中國海外發(fā)展的銷售合約額、營業(yè)收入、扣估核心凈利潤(rùn)都實(shí)現(xiàn)了兩位數(shù)以上增長(zhǎng)。公司在一二線主流城市的銷售額、投資額再創(chuàng)新高，全年新增土地儲(chǔ)備金額位居行業(yè)前列。

??據(jù)中海地產(chǎn)數(shù)據(jù)披露，報(bào)告期內(nèi)中海地產(chǎn)營業(yè)額為1857.9億港元，同比增長(zhǎng)13.5%；凈利潤(rùn)652.1億港元，同比增長(zhǎng)4.6%；毛利率為30.05%，凈利潤(rùn)率達(dá)23.6%；歸屬公司股東溢利約439.0億元，同比增5.5%，扣除稅后投資物業(yè)公允值變動(dòng)58.7億元后的股東應(yīng)占溢利為380.3億元，同比上升10.9%。2020年底每股資產(chǎn)凈值人民幣28.68元，股本回報(bào)率 14.8%。計(jì)劃派發(fā)每股末期股息73 港仙，連同中期派發(fā)之股息，全年合共每股派息118港仙，派息率30.23%，派息較上一年度增長(zhǎng)15.7%。

??業(yè)務(wù)全面發(fā)力

??具體來看，地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，2020年中海地產(chǎn)全年實(shí)現(xiàn)合約銷售額(含合營項(xiàng)目和聯(lián)營公司銷售)人民幣3607.2億元，同比增長(zhǎng)12.5%，超額完成4000億港元目標(biāo)，疫情復(fù)蘇后的下半年，中海地產(chǎn)更是全面發(fā)力表現(xiàn)優(yōu)異，2020年6月單月，實(shí)現(xiàn)銷售合約額575.6億元，同比增長(zhǎng)32.3%，創(chuàng)下集團(tuán)單月銷售新紀(jì)錄；11月份實(shí)現(xiàn)銷售金額348.28億元，同比增長(zhǎng)高達(dá)65.20%。

??而對(duì)應(yīng)銷售樓面面積全年銷售為1917萬平方米，同比上升6.8%。其中，主流城市的銷售份額持續(xù)提升，2020年一線城市北上廣深和香港的合約銷售額達(dá)人民幣1126億元，共有6個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入全國單盤銷售前15名，在18個(gè)城市的市場(chǎng)占有率位居當(dāng)?shù)厍叭Ａ硗獠豢珊鲆暤氖牵谑蹆r(jià)方面，2020年合約銷售均價(jià)達(dá)1.88萬元/米，同比增長(zhǎng)5.3%，剔除中海宏洋之后，合約銷售均價(jià)為2.131.88萬元/米，在頭部房企中排名前列。銷售回款方面，通過強(qiáng)化銀行合作，提高銷售放款的效率，集團(tuán)系列公司實(shí)現(xiàn)銷售回款3425.5億元，同比上升14.5%，回款率保持95%的高水平。

??在物業(yè)發(fā)展方面，報(bào)告期內(nèi)，中海地產(chǎn)物業(yè)發(fā)展收入為人民幣1807.9億元，同比上升

??13.6%，毛利率保持行業(yè)一流水平。其中聯(lián)營與合營項(xiàng)目貢獻(xiàn)凈利潤(rùn)達(dá)人民幣48.6億元，年內(nèi)，中海宏洋單獨(dú)錄得16.8億元，中海地產(chǎn)（不含中海宏洋）在中國內(nèi)地28個(gè)城市及香港竣工總面積達(dá)1786萬平方米。

??副總裁郭光輝表示，在商業(yè)資產(chǎn)方面，中海地產(chǎn)也實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量增長(zhǎng),如期實(shí)現(xiàn)收入目標(biāo)，2020年商業(yè)收入上升至人民幣44.0億元,達(dá)成收入目標(biāo)。作為中國內(nèi)地最大的單一業(yè)權(quán)寫字樓發(fā)展運(yùn)營商，2020年中海地產(chǎn)集團(tuán)系列公司持有并運(yùn)營管理 49 棟寫字樓，自有渠道成交面積比例達(dá) 70%，寫字樓收入逆勢(shì)增長(zhǎng)9.5%至人民幣31.7億元；同時(shí)，作為中海地產(chǎn)重要的成長(zhǎng)性業(yè)務(wù)，包括環(huán)宇城、環(huán)宇薈及環(huán)宇坊在內(nèi)的商業(yè)購物中心的收入上升至人民幣8.7億元，同比上升3.1%，2020年中海地產(chǎn)還完成了首單 12.7 萬平方米的購物中心項(xiàng)目收購，并以佛山中海映月湖環(huán)宇城重裝運(yùn)營。據(jù)悉，未來持續(xù)并購優(yōu)質(zhì)購物中心項(xiàng)目，將是集團(tuán)做大商業(yè)收入的重要途徑之一。

??報(bào)告期內(nèi)運(yùn)營管理總規(guī)模522萬平米,保持快速、穩(wěn)定和高質(zhì)量增長(zhǎng)，在28個(gè)城市，自持商業(yè)物業(yè)81個(gè)，總建筑面積484萬，輕資產(chǎn)管理項(xiàng)目7個(gè)，總建筑面積38萬平米，商業(yè)資產(chǎn)布局聚焦的核心城市，一線及核心二線城市占比達(dá)86%，整體的毛利率水平達(dá)65.5%。新增綠色認(rèn)證項(xiàng)目64個(gè)，認(rèn)證面積1095萬平米。

??財(cái)務(wù)穩(wěn)健“零踩線”

??過往數(shù)據(jù)飄紅，未來資金充裕的中海地產(chǎn)同樣保持將穩(wěn)健增長(zhǎng)。同時(shí)利用境內(nèi)外雙平臺(tái)融資，降低成本融資，中海擁有更大把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)的空間。

??根據(jù)央行“三條紅線”監(jiān)管政策，中海此函未觸及任何一條紅線，屬于“綠 檔”企業(yè)。2020年末，集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率60.1%，凈借貸比率32.6%，加權(quán)平均融資成本3.8%，在手現(xiàn)金人民幣1104.7億元，（其中港幣占4.7%、美元占 2.6%、人民幣占92.2%、英鎊占0.2%及少量其他貨幣），加上未動(dòng)用銀行受信額度人民幣 633.8億元，可動(dòng)用資金達(dá)人民幣1738.5億元。

??在目前房地產(chǎn)行業(yè)金融監(jiān)管持續(xù)收緊的情況下，中海地產(chǎn)2020年發(fā)行3宗合計(jì)10億美元票據(jù)，其中3億美元票據(jù)年利率2.375%，將于2025年到期；5億美元票據(jù)年利率2.750%，將于2030年到期；2億美元票據(jù)年利率3.125%，將于2035年到期。據(jù)了解，5年期和10年期美元債，均創(chuàng)下行業(yè)歷史同期的最低水平。另外在境內(nèi)中海地產(chǎn)合計(jì)發(fā)行債券126億元，其中綠色資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃證券人民幣37億元，為國內(nèi)首單，發(fā)行規(guī)模最大，發(fā)行利率最低的綠色CMBS項(xiàng)目，并獲得綠色認(rèn)證和第5屆中國不動(dòng)產(chǎn)證券化合作發(fā)展峰會(huì)之“前沿講”和年度最佳人民幣的發(fā)展。

??推行“藍(lán)海戰(zhàn)略”

??業(yè)績(jī)會(huì)提及，適應(yīng)房地產(chǎn)下半場(chǎng)優(yōu)質(zhì)土地日益稀缺，中海將推進(jìn)土地投資的“藍(lán)海戰(zhàn)略”，多渠道獲取大宗優(yōu)質(zhì)土地。去年成功獲取上海紅旗村項(xiàng)目、武漢漢陽建橋項(xiàng)目、太原綜改區(qū)項(xiàng)目、上海建國東路項(xiàng)目等一批超大型項(xiàng)目，每個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)建筑面積均超百萬平方米。

??據(jù)披露，2020年，中海地產(chǎn)新增土地儲(chǔ)備 64 宗，新增總樓面面積為1349萬平方米，累計(jì)應(yīng)付的土地出讓金約1318.41億元，對(duì)應(yīng)新增貨值約人民幣 2741.7億元，新增貨值居行業(yè)前列。凈利潤(rùn)282.1億港元，同比增長(zhǎng)21.7%；股東應(yīng)占溢利276.8億港元，同比增長(zhǎng)20.1%；核心利潤(rùn)(撇除投資物業(yè)公允價(jià)值變動(dòng)稅后凈收益及非經(jīng)常性收益后的凈利潤(rùn))達(dá)238.3億港元，同比增長(zhǎng)25.6%。

??關(guān)于買地，顏建國曾提出公開市場(chǎng)里面中海要更加勤奮，用更多的機(jī)會(huì)拿到符合投資標(biāo)準(zhǔn)的土地，而非公市場(chǎng)方面要做很多工作，還專門成立了非公市場(chǎng)合作部，跟同行、政府合作，來進(jìn)行勾地。據(jù)統(tǒng)計(jì)，中海2020年還刷新了珠海、東莞松山湖、哈爾濱、呼和浩特等地區(qū)的地價(jià)紀(jì)錄，甚至拿下了北京2020年內(nèi)總價(jià)最高的地塊。

??公開資料顯示，中海在2020年拿地積極。例如2020年12月2日，中海以42.728億港元投得九龍東啟德第4E區(qū)1號(hào)住宅用地，每方呎樓面地價(jià)約13009港元；12月17日，昆明市西南林大舊址的79畝宅地引起了14家房企激烈搶拍，最終中海以22億元拿下。同樣的12月，中海海在香港、大連、石家莊、沈陽、昆明、南昌和濟(jì)南收購了7幅地塊，應(yīng)占樓面面積合共約113.03萬平方米，應(yīng)付的土地出讓金約104.53億元。

??另外，中海地產(chǎn)還積極參與到核心城市的舊改、棚改以及產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)的資源型的一些投資中，包括總投資額590億的上海建國東路項(xiàng)目，總投資額超250億的北京中信城的項(xiàng)目……

??公告顯示，透過“藍(lán)海戰(zhàn)略”新增土地儲(chǔ)備權(quán)益購地金額達(dá)人民幣 327 億元，占年度新增土地儲(chǔ)備權(quán)益購地金額的24.8%。2020年底，中海地產(chǎn)系列公司土地儲(chǔ)備合計(jì)9190萬平方米。

??堅(jiān)守長(zhǎng)期主義

??房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展是一個(gè)長(zhǎng)跑，下半場(chǎng)競(jìng)賽剛剛開始。“分化”將是房地產(chǎn)下半場(chǎng)最重要的特征，應(yīng)對(duì)接下來“市場(chǎng)分化、企業(yè)分化、投資分化、管理分化、產(chǎn)品力分化”的市場(chǎng)，中海地產(chǎn)也已經(jīng)做足了準(zhǔn)備。

??行政總裁張智超表示，在地產(chǎn)的下半場(chǎng)里面，中海地產(chǎn)另外一個(gè)突出的優(yōu)勢(shì)就是其專業(yè)化和精細(xì)化的管控。從專業(yè)化和精細(xì)化的管控的成果來看，在盈利能力上面，中海地產(chǎn)是在行業(yè)內(nèi)處于一個(gè)領(lǐng)先的一個(gè)水平，無論是費(fèi)用的管理和控制，融資成本以及過程的全數(shù)字化的管控，應(yīng)該在行業(yè)里面在走在前面。

??第二個(gè)，中海將繼續(xù)圍繞房地產(chǎn)開發(fā)這個(gè)主業(yè)做好相關(guān)的一個(gè)多元化，包括在商業(yè)地產(chǎn)，在供應(yīng)鏈管理以及物流園產(chǎn)業(yè)園等方向都做好充分的一個(gè)布局和提前的介入。

??告別“十三五”，迎來國民經(jīng)濟(jì)新的五年計(jì)劃，中海地產(chǎn)也將開啟新的征程，面向未來，在不確定的形勢(shì)下，以優(yōu)勢(shì)資源、能力有效匹配“五大分化”趨勢(shì)，在不確定世界中致力于確定性增長(zhǎng)的基石，繼續(xù)堅(jiān)守長(zhǎng)期主義，在不確定的世界中致力于確定的增長(zhǎng)。