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??外出尋找目標(biāo)，碧桂園服務(wù)（06098.HK）眼光一向犀利，且要求嚴(yán)苛，但對自家兄弟，條件“放寬”了不少。

??4月13日晚間，踩著30分鐘一篇的間隔節(jié)奏，碧桂園服務(wù)在一個(gè)小時(shí)內(nèi)披露了三條和收并購有關(guān)的公告。

??先是宣布完成對藍(lán)光嘉寶服務(wù)的收購，且有意將其私有化；半小時(shí)后，公示收購潔佳物業(yè)的業(yè)績承諾；又過了半個(gè)小時(shí)，宣布用2000萬元收購貴陽、廣州、深圳的四家商管公司。

??前兩則是對原先收購的補(bǔ)充說明，最后一則新增收購看點(diǎn)更足。

??四家商管公司背后都有碧桂園（02007.HK）的身影，由其間接高比例持股。接盤這四家，也就成了兄弟公司間的資產(chǎn)買賣。

??不過，這四家公司算不上“優(yōu)品”。樂居財(cái)經(jīng)了解到，四家公司在2019年的盈利都亮起了紅燈，凈利潤皆為負(fù)值，最高虧損額達(dá)3975萬元。在2020年稍有改善，但仍有兩家處于虧損狀態(tài)。

??而資產(chǎn)買賣似乎只是附帶，同時(shí)與碧桂園簽下的租賃和商業(yè)管理服務(wù)兩個(gè)協(xié)議才是“正題”。

??碧桂園服務(wù)雖用2000萬元接下四家成色不佳的商管資產(chǎn)，但這兩個(gè)協(xié)議卻給其帶來了保收的“長期飯票”。2021年，僅商業(yè)管理服務(wù)這一項(xiàng)，金額上限就達(dá)到了4.2億元，且一直到2023年，每年還在上漲。

??四個(gè)標(biāo)的，一半虧損

??并購業(yè)績設(shè)卡，是物企外拓選擇標(biāo)的物的“硬性規(guī)定”，不僅是對未來幾年的表現(xiàn)，在并購之時(shí)更是會(huì)考量許多。

??4月13日晚間的第二則公告顯示，由于潔佳物業(yè)沒有達(dá)到預(yù)計(jì)的業(yè)績，碧桂園服務(wù)拒絕向利益相關(guān)人支付價(jià)值調(diào)整和獎(jiǎng)勵(lì)。

??然而，碧桂園服務(wù)新并購的這四家公司，不僅半數(shù)業(yè)績虧損，而且部分凈資產(chǎn)是負(fù)的。

??碧桂園服務(wù)和碧桂園的關(guān)聯(lián)關(guān)系，還要追溯到雙方的共同股東——楊惠妍，她在碧桂園服務(wù)和碧桂園控股分別受益48.46%和59.32%的股份。中間有了關(guān)聯(lián)人，雙方的交易與其對外并購的要求也有差異。

??賣方貴陽商貿(mào)城、深圳碧桂科技是碧桂園控股的全資附屬公司，東莞碧桂園則是其非全資附屬公司，廣州碧城是第三方公司；買方身份更為簡單，貴州順暉、廣州清暉和深圳莞暉都是碧桂園服務(wù)持股85%的非全資附屬公司。

??四筆并購，碧桂園服務(wù)花去了2000萬的真金白銀，而再細(xì)看這些企業(yè)的業(yè)績，可謂良莠不齊。截至2020年12月31日，商貿(mào)城經(jīng)營管理、貴州宏泰、廣州智慧城市投資和深圳碧桂園商管的凈利潤分別是2700萬、-65萬、-123萬和73萬。同期，資產(chǎn)凈值也不理想，分別是-895萬、-27萬、-123萬和7259萬。

??而對比之前的并購，拿下這四家商管公司，碧桂園服務(wù)付出的代價(jià)也較低。合計(jì)用2000萬元，分別獲得了商貿(mào)城經(jīng)營管理100%股權(quán)、貴州宏泰100%股權(quán)、廣州智慧城市投資100%股權(quán)和深圳碧桂園商管50%股權(quán).

??“從收購中能獲得持續(xù)穩(wěn)定的收入及現(xiàn)金流”碧桂園服務(wù)在公告中給出了解釋，對于四家商管公司的未來抱有較高期待。

??兩個(gè)協(xié)議的“貼補(bǔ)”

??其實(shí)，這則公告的看點(diǎn)并不在碧桂園服務(wù)新增并購，而是與收購一同簽下的租賃和商業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，此舉背后頗有“貼補(bǔ)”碧桂園服務(wù)的意味。

??協(xié)議規(guī)定，碧桂園服務(wù)可以從碧桂園及其附屬公司租賃辦公樓、商場和停車場等，租賃時(shí)間不超過10年，2021-2023年的業(yè)務(wù)上限分別是15億元、14億元和7億元。

??同時(shí)，碧桂園及其附屬公司還將向碧桂園服務(wù)購買商業(yè)管理服務(wù)。2021年-2023年的業(yè)務(wù)上限約為4.2億元、4.5億元和4.8億元，呈上升趨勢。

??

??租賃是碧桂園服務(wù)毛利率較高的一塊業(yè)務(wù)，從碧桂園承租而來的物業(yè)，又為碧桂園服務(wù)增加了業(yè)務(wù)供給量。截至2020年12月31日，碧桂園服務(wù)包括租賃在內(nèi)的非業(yè)主增值服務(wù)的收入達(dá)13.7億元，毛利率上升 4.5個(gè)百分點(diǎn)至45.5%。

??“非業(yè)主增值服務(wù)毛利率上升主要是由于單位及房屋尾盤的代理銷售及租賃服務(wù)毛利率較高的業(yè)務(wù)增加所致?！北坦饒@服務(wù)在年報(bào)中指出。

??四家公司主營的業(yè)務(wù)都和商管掛鉤。事實(shí)上，商管領(lǐng)域并非碧桂園服務(wù)的強(qiáng)項(xiàng)，而接盤4家商管公司，并包攬下為碧桂園提供商業(yè)管理服務(wù)，是碧桂園服務(wù)向“綜合型”物企的邁出的又一步。

??2020年半年報(bào)中，碧桂園服務(wù)聲稱，“現(xiàn)階段住宅社區(qū)仍是服務(wù)重點(diǎn)，隨著第三方的外拓，物業(yè)組合逐漸多元化”。如今，這一內(nèi)容的表述已經(jīng)變成，“中國領(lǐng)先的以住宅為主要業(yè)態(tài)的綜合物業(yè)管理服務(wù)運(yùn)營商”。

??去年，碧桂園服務(wù)在半個(gè)月內(nèi)拿下了滿國康潔和福建東飛，其中收購滿國康潔環(huán)衛(wèi)花去24.5億元，更是創(chuàng)造了年度并購金額之最。年內(nèi)，碧桂園服務(wù)的城市服務(wù)收入由2019年的6840萬元，增至8.84億元，增幅高達(dá)1192.5%。

??“城市服務(wù)收入增長主要源于年內(nèi)通過收購滿國（滿國康潔環(huán)衛(wèi)）及東飛（福建東飛）所帶來的業(yè)務(wù)大幅增長。”它在年報(bào)中明確表示。

??不同于城市服務(wù)在年報(bào)中“單立門戶”，包含商管在內(nèi)的非住宅項(xiàng)目，在2020年財(cái)報(bào)中沒有另做細(xì)分處理，而是都放在物業(yè)管理服務(wù)中，住宅與非住宅的各自盈利水平也未得見。

       眾所周知，商管服務(wù)的毛利一般高于住宅服務(wù)。2020年，碧桂園服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)毛利率為34.6%。此次接盤4家商管企業(yè)，又與碧桂園簽訂3年的商業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，不知會(huì)為碧桂園服務(wù)的營收帶來多大刺激，對物管服務(wù)的毛利率能提升多少。