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??8月31日上午，萬科董事會(huì)主席郁亮與管理團(tuán)隊(duì)準(zhǔn)時(shí)出現(xiàn)在公司2022年中期業(yè)績會(huì)上。這次他沒有再拋出行業(yè)“危機(jī)論”，而是試圖向外界傳遞更多對于房地產(chǎn)行業(yè)的信心以及努力的態(tài)度。

??“市場收縮過了頭，反而會(huì)積蓄自發(fā)修復(fù)的動(dòng)能，要相信居民追求美好生活、改善居住條件的力量。”他表示。

??在行業(yè)利潤普遍下跌的上半年，“背水一戰(zhàn)”的萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2069.2億元，同比增長23.8%；實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東凈利潤122.2億元，同比增長10.6%，是營業(yè)收入與凈利潤雙回升的少數(shù)企業(yè)之一。但仍有投資者針對萬科上半年銷售額下滑近4成、拿地節(jié)奏放緩等問題，提出質(zhì)疑。

??郁亮回應(yīng)稱，在當(dāng)前外部環(huán)境下，萬科也有壓力，有部分經(jīng)營指標(biāo)表現(xiàn)不盡如人意，但萬科一直很努力地保持身體機(jī)能的基本平衡和健康，保持不斷跑下去的狀態(tài)，對未來止跌企穩(wěn)、穩(wěn)中有升有信心。

??過去很多年，萬科都善于做行業(yè)的悲觀者和焦慮師，但萬科從來沒有躺平，一直堅(jiān)定做努力向前的奔跑者、領(lǐng)隊(duì)者。

??“萬科歷來非常重視現(xiàn)金流和財(cái)務(wù)穩(wěn)健，始終把安全放在第一位。對行業(yè)來說，眼下最重要的任務(wù)是找到‘生火取暖’的辦法。”郁亮說。

??呼吁行業(yè)長期政策建設(shè)

??對行業(yè)形勢的預(yù)判，郁亮一直保持著較高的敏銳度。他稱自己是“貓頭鷹的管理性格”，永遠(yuǎn)“一只眼睛看機(jī)會(huì)，一只眼睛看風(fēng)險(xiǎn)”。

??從2007年提出“拐點(diǎn)論”到2012年預(yù)測“白銀時(shí)代”即將到來；從2018年秋季例會(huì)上居安思危提出“活下去”，到2022年萬科集團(tuán)年會(huì)上喊出“背水一戰(zhàn)”的口號(hào)，稱房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入“黑鐵時(shí)代”，郁亮的判斷總是先人一步，并以此率先調(diào)整萬科的戰(zhàn)略方向和布局，尋找機(jī)會(huì)。

??這次業(yè)績會(huì)上，面對外界最關(guān)心的房地產(chǎn)市場形勢問題，郁亮重申其在6月股東大會(huì)上的判斷：從短期來看，市場已經(jīng)筑底，但恢復(fù)是一個(gè)緩慢和溫和的過程。

??他坦言，相比6月銷售數(shù)據(jù)，7、8月的數(shù)據(jù)確實(shí)出現(xiàn)了比較明顯的落差。一方面，6月房地產(chǎn)銷售快速大幅回升，包含疫情回補(bǔ)、季節(jié)性等短期因素影響，后續(xù)本身就會(huì)有所回落；另一方面，7月以來出現(xiàn)了“停貸”事件等新問題，一些出險(xiǎn)企業(yè)無法完成交樓，對消費(fèi)者買房信心造成一定影響。

??盡管7、8月銷售數(shù)據(jù)出現(xiàn)回落，但郁亮認(rèn)為，住房的剛性需求仍然很強(qiáng)，房地產(chǎn)市場依然是有著十萬億元量級的巨大市場，常做常有，常做常新。

??他舉例稱，目前市場中的存量住房按照自然更新速度，每年要淘汰10億~11億平方米，其中一二線城市要淘汰3億平方米。按照當(dāng)前新開工降幅，新建住宅還達(dá)不到自然更新所需要的水平，這還沒有考慮到居住水平的改善、人口聚集等因素，因此當(dāng)前市場交易量是偏低的了，不會(huì)一直維持在這個(gè)水平。市場收縮過了頭，反而會(huì)積蓄自發(fā)修復(fù)的動(dòng)能。

??郁亮認(rèn)為，在“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”三大調(diào)控目標(biāo)中，前兩者已基本實(shí)現(xiàn)，但穩(wěn)預(yù)期還存在較大挑戰(zhàn)。重建市場信心有各種各樣的方法，相比短期政策，他更看重與未來行業(yè)長期發(fā)展有關(guān)的政策，原因是房地產(chǎn)已進(jìn)入到新階段，為城市提供的配套服務(wù)業(yè)態(tài)越來越豐富，但這些業(yè)務(wù)大多是保本微利的長周期業(yè)務(wù)，需要有獨(dú)立的政策制度支持。

??他舉例稱，要素成本需要和收益匹配，地價(jià)不能太貴，稅費(fèi)利息不能太高；現(xiàn)金流入要和流出匹配，地價(jià)是否能分期付，投資的回籠周期如果是10年、20年，相應(yīng)融資期限是否能拉長，以及需要建立類不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）的權(quán)益性渠道等。

??“這些有利于城市業(yè)務(wù)發(fā)展、有利于行業(yè)新發(fā)展階段的政策的出臺(tái)，對行業(yè)未來發(fā)展會(huì)更有利。這些新領(lǐng)域的成長，需要行業(yè)各方的共同關(guān)心、探討和呼吁。”郁亮說。

??在這之前，郁亮很少在公共場合評價(jià)政策。在萬科內(nèi)部常說一句話：當(dāng)好農(nóng)民種好地。郁亮說過：“農(nóng)民是不會(huì)因?yàn)椤A(yù)測’天氣的好或者不好決定種不種地，無論天氣好和壞都要去種地，如果不種地就會(huì)顆粒無收，所以要把自己的種地能力提高。”

??跑遍35個(gè)城市走訪101個(gè)項(xiàng)目

??對于房企而言，如今的頭等大事就是“保交付”。“請客戶放心，萬科不僅是保證交付，還要保證質(zhì)量，上半年已經(jīng)平穩(wěn)交付了11.5萬套住宅。”郁亮強(qiáng)調(diào)。

??他進(jìn)一步表示：“我們邀請客戶共建家園，讓客戶能看見萬科在建項(xiàng)目進(jìn)展情況。目前為止，70%準(zhǔn)業(yè)主在正式交付前都至少去過一次現(xiàn)場查看自己的房屋。今年萬科開始推進(jìn)交房即交證工作，目前已實(shí)現(xiàn)35%項(xiàng)目在交付的同時(shí)，將房產(chǎn)證交到業(yè)主手里。這一比例今后還會(huì)繼續(xù)提高。”

??為實(shí)地調(diào)查各地項(xiàng)目情況，股東大會(huì)后兩個(gè)月郁亮走訪了35個(gè)城市，看了100多個(gè)項(xiàng)目。

??他舉了兩類市場的例子，一類是在中心城市中相對沒有那么引人矚目的城市，雖然銷售壓力大，但只要產(chǎn)品做得好，哪怕市場不好也能熬過去。在哈爾濱，萬科的項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了“交銷聯(lián)動(dòng)”，該項(xiàng)目7月銷售業(yè)績是上半年月均水平的2.3倍；商鋪銷售歷來是難點(diǎn)，但在烏魯木齊，萬科打造的“3088商業(yè)街區(qū)”人氣非常火爆，熱度帶動(dòng)商鋪銷售，老帶新和老業(yè)主復(fù)購率超過50%。

??另一類是以浙江為代表的競爭激烈市場。以萬科杭州亞運(yùn)村項(xiàng)目為例，即使受到疫情影響，萬科在浙江的兩個(gè)綜合商場杭州奧體印象城和溫州印象城，首年凈營運(yùn)收入（NOI）率也達(dá)到了6%。通過走訪，郁亮對萬科今年完成任務(wù)目標(biāo)是有信心的。

??管理層深入實(shí)地調(diào)查工作也是萬科的新管理策略要求。在今年年初萬科召開的2021年業(yè)績發(fā)布會(huì)上，郁亮提出，有信心實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)回升目標(biāo)，但任何計(jì)劃和目標(biāo)都需要靠人去干，一切事在人為。為此，萬科已取消集團(tuán)合伙人層級，所有人都要下沉到前線，研究解決客戶層面所反映的關(guān)鍵問題。

??郁亮也坦承，在當(dāng)前情況下萬科的壓力也非常大，還有非常多指標(biāo)表現(xiàn)不盡如人意，但對萬科而言，需要努力平衡好，遇到問題去解決問題。

??事實(shí)上，自從5年前從王石手中接過萬科擔(dān)子，郁亮就一直在強(qiáng)調(diào)“壓力”二字。6月28日萬科股東大會(huì)上，他坦言：“這是我從業(yè)以來壓力最大的一段時(shí)間”，上半年，萬科累計(jì)合同銷售額、合同銷售面積分別為2152.9億元、1290.7萬平方米，同比分別下降39.26%、41.11%。

??但萬科一直秉持著“不貪婪不恐懼”的戰(zhàn)略定力。如郁亮所言，市場好的時(shí)候要留一份清醒在；市場壞的時(shí)候要有一份信心，“只有不斷修復(fù)，發(fā)現(xiàn)一個(gè)短板彌補(bǔ)一個(gè)短板，保持絕不躺平，保持跑下去的狀態(tài)，相信一定能夠跑出健康、跑出未來，相信一分耕耘一分收獲。”