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??繼佳兆業后，招商局蛇口工業區控股股份有限公司（以下簡稱“招商蛇口”，001979.SZ）又看上了富力地產的舊改資源。9月1日，招商蛇口在公告中表示，旗下子公司與富力地產簽署了《關于華南區域城市更新項目之戰略合作框架協議》，就粵港澳大灣區范圍內的城市更新項目進行合作。

??富力地產聯席董事長兼總裁張力在簽約儀式上透露，截至2021年底，該公司已簽約的城市更新合作項目有64個，貨值超過1萬億元，今年將繼續加速相關城市更新項目的轉化和銷售，希望能與招商蛇口彼此賦能，互利共贏。

??此前的4月6日，招商蛇口才與佳兆業、長城資產簽了一份類似的合作協議，合作項目也是佳兆業的城市更新儲備資源。從公開信息來看，目前雙方僅落地了深圳龍崗五和舊改項目。

??9月2日，招商蛇口的相關人士對中國房地產報記者表示，雖然同樣是城市更新領域的合作，但富力地產與佳兆業的項目類型不同，未來落地的模式可能也會不太一樣。

??牽手富力 謀萬億元舊改貨值

??這次的戰略合作框架協議是兩家房企的華南區域公司于8月30日在廣州富力中心簽的。富力方面出席簽約儀式的高管代表是張力，招商蛇口則是總經理蔣鐵峰。

??雙方計劃共同尋求適宜的合作模式和合作機制，對擬合作項目進行全面的梳理研究，推進擬合作項目后續政府報批手續及開發建設等事項。協議簽訂后，雙方將共同組建專項工作小組，開展相關調研、談判工作等，采用“一事一議，成熟一個，合作一個”的原則盡快確定具體合作項目及合作方式等事宜，屆時雙方另行簽訂正式的合作協議予以約定。

??據了解，招商蛇口將發揮其在城市綜合體和現代產業園領域投資開發、產業招商等方面的優勢，富力地產則發揮投資開發全流程的專業能力及城市更新領域的豐富經驗，共同建立城市更新合作發展的平臺。

??富力地產在公告中直言，合作協議的簽訂有助于實現華南區域城市更新項目的價值釋放，緩解公司的流動資金壓力。張力也在現場大方地介紹了富力地產的家底。截至2021年底，該公司已簽約城市更新合作項目64個，規劃總建筑面積超過7200萬平方米，可供未來發展的可售面積超過3500萬平方米，貨值超過1萬億元。按可供未來發展的可售面積算，一二線城市面積占比達到93%，大灣區面積占比達到76%。

??對比此前招商蛇口與長城資產、佳兆業簽署的戰略合作協議，可以發現，佳兆業也拿出了深圳、廣州、東莞、佛山等粵港澳大灣區核心城市的城市更新儲備資源，同樣是進行全面的梳理研究后，以“成熟一個、合作一個”為原則，不斷將成熟項目置入三方合作平臺。公開數據顯示，截至2021年6月30日，佳兆業的城市更新板塊共擁有項目213個，占地面積超5370萬平方米，對應可售面積預計可達1.1億平方米，可售貨值比起富力地產，只多不少。

??不同之處在于，除了城市更新項目外，上述三方的合作范圍還包括存量商住開發、商業綜合體運營以及文旅業務等。

??按照招商蛇口相關人士的說法，目前該公司與富力地產的合作仍處于初級階段，尚未有明確意向的合作項目。

??加大舊改投入與利潤困局

??連續與兩個舊改巨頭簽下合作協議，招商蛇口對于城市更新板塊的野心可見一斑。

??雖然成立已有40多年時間，但招商蛇口直到2010年才通過舊廠房的升級改造，開始探索城市更新業務。2018年，該公司的深圳區域在內部進行資源整合，組建了專業化平臺——城市更新事業部。也因此，對比其他開發商，招商蛇口的項目儲備不算多，截至2021年12月，其在大本營深圳的城市更新項目預估總貨值也就是3000億元左右。

??加大對城市更新業務的投入，有部分是源于對提升利潤水平的訴求。自2015年重組以來，招商蛇口的利潤表現一路走弱，增速從近40%，下跌到個位數，2020年歸屬母公司的凈利潤甚至錄得了負增長，2021年依然是同比減少15.35%。

??2022年上半年，下跌的趨勢仍未扭轉。期內，招商蛇口錄得575.6億元的營業收入，同比增長28.9%，實現歸屬母公司的凈利潤18.9億元，同比下降66%。原因包括，房地產業務結轉毛利率同比下降、結轉毛利同比減少，以及去年同期蛇口產園REIT上市，產生稅后收益14.58億元等。上半年，該公司的毛利率為18.6%，凈利率7%，均位于行業中游水平。

??在年初的業績會上，招商蛇口的管理層曾表示，過去兩年公司不斷加大城市更新業務的投資力度，并購業務也在積極看，這些項目的收益率也會有一定的保證，相信會對公司未來的利潤率做出積極的貢獻。管理層還透露，就城市更新而言，目前市場上也有戰略性機會，爭取拿下一些這樣的項目，做一些戰略儲備。

??在外界看來，佳兆業便是一個儲備城市更新項目的戰略性機會。但招商蛇口并沒有表現得太急切，上半年該公司新增了27宗、計容建筑面積約420萬平方米的土地，沒有一幅是來自佳兆業。該公司在6月份的股東大會上表示，與佳兆業意向合作的項目大多分布在粵港澳大灣區，但只會對項目進行并購，不會并購公司平臺，而且也要基于不突破自己的“三道紅線”等原則。

??雖然進度沒有預期中得快，但合作的突破也是有的。8月底，招商蛇口中標成為了深圳龍崗五和樞紐片區城更項目的前期服務商，此前，該項目是由佳兆業提供前期服務的。至于招商蛇口入局后，未來是否會與佳兆業合作，目前尚未有定論。