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??近年來(lái)，隨著住房租賃利好政策的頻發(fā)，我國(guó)住房租賃行業(yè)正進(jìn)入快速發(fā)展階段。

??2022年，行業(yè)也迎來(lái)了實(shí)質(zhì)性拐點(diǎn)，保租房公募REITs的上市，為行業(yè)打通了“投建管服退”的閉環(huán)。

??從2021年開(kāi)始，不少租賃運(yùn)營(yíng)商開(kāi)始實(shí)現(xiàn)盈利，接下來(lái)，尋求第二增長(zhǎng)曲線并實(shí)現(xiàn)盈利的持續(xù)增長(zhǎng)，將成為企業(yè)需要研究的課題之一。

??2023年兩會(huì)再次將“住房租賃”寫(xiě)進(jìn)政府工作報(bào)告，提出“加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問(wèn)題。”充分體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)于保障性租賃住房建設(shè)的重視程度。

??實(shí)際上，近年來(lái)，相關(guān)部門相繼出臺(tái)了多項(xiàng)金融支持政策助力住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展，同時(shí)鼓勵(lì)銀行、保險(xiǎn)等發(fā)揮機(jī)構(gòu)優(yōu)勢(shì)，為保租房提供融資幫助。

??2023年2月，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》，“住房租賃金融十七條”的發(fā)布也進(jìn)一步加大了對(duì)租賃市場(chǎng)的支持力度，表明國(guó)家對(duì)于扶持保障性租賃住房的態(tài)度。

??對(duì)于住房租賃企業(yè)來(lái)說(shuō)，政策的發(fā)布為住房租賃項(xiàng)目提供了多元化、多層次、全周期的金融產(chǎn)品和金融服務(wù)體系，這也能在一定程度上緩解企業(yè)融資難的問(wèn)題，加強(qiáng)完善行業(yè)的金融創(chuàng)新，利好機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展，推動(dòng)企業(yè)實(shí)現(xiàn)盈利。

??根據(jù)上海運(yùn)營(yíng)成熟的四類不同物業(yè)收益率對(duì)比來(lái)看，近3年，長(zhǎng)租公寓的收益率從2%上升至4.6%，漲幅相比其他物業(yè)較為顯著。從2022年2季度來(lái)看，同比依舊維持上漲趨勢(shì)，且收益率基本較其他物業(yè)持平，保持穩(wěn)中有升的上漲態(tài)勢(shì)，疫情下也體現(xiàn)了長(zhǎng)租公寓物業(yè)的強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

??正是由于行業(yè)的強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力以及相對(duì)穩(wěn)定的收益率，此前一直困擾的盈利問(wèn)題逐漸開(kāi)始破解，此外，隨著國(guó)家金融支持政策利好不斷，加之獎(jiǎng)補(bǔ)政策的下放，以及國(guó)家對(duì)于保障性租賃住房公募REITs的金融支持，行業(yè)漸漸開(kāi)啟盈利拐點(diǎn)。

??2022年，瓴寓國(guó)際上海浦江華僑城柚米社區(qū)完成資產(chǎn)退出，實(shí)現(xiàn)資管閉環(huán)，在年末完成了另外兩個(gè)租賃社區(qū)的退出。此外，4單保租房公募REITs成功上市，也為保租房項(xiàng)目提供新的退出渠道。

??根據(jù)部分房企公布的年報(bào)，我們發(fā)現(xiàn)，2021年，龍湖冠寓首次實(shí)現(xiàn)盈利，公開(kāi)的數(shù)據(jù)是全年盈利1.4億元，2022年，龍湖冠寓已經(jīng)實(shí)現(xiàn)連續(xù)兩年盈利。招商蛇口年報(bào)也提及，招商伊敦已經(jīng)連續(xù)多年在長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)方面實(shí)現(xiàn)盈利。

??對(duì)于目前集中式公寓開(kāi)業(yè)規(guī)模榜首位的萬(wàn)科泊寓來(lái)說(shuō)，在此前的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，郁亮便提過(guò)，租賃業(yè)務(wù)的前期投入已經(jīng)基本完成，進(jìn)入收獲期后將持續(xù)貢獻(xiàn)利潤(rùn)，換言之，對(duì)于泊寓來(lái)說(shuō)，盈利難題開(kāi)始得到了一定程度的解決。

??由此看來(lái)，企業(yè)對(duì)于住房租賃行業(yè)能夠帶來(lái)盈利都持樂(lè)觀態(tài)度，這也促使越來(lái)越多的企業(yè)進(jìn)入住房租賃賽道。但就目前已經(jīng)實(shí)現(xiàn)盈利的企業(yè)來(lái)看，住房租賃行業(yè)盈利的前提或許還是需要具備一定的規(guī)模，在形成了規(guī)模化、標(biāo)準(zhǔn)化后才開(kāi)始尋求利潤(rùn)的增長(zhǎng)。

??1、房地產(chǎn)企業(yè)正在尋求第二增長(zhǎng)曲線

??管理學(xué)大師查爾斯·漢迪在《第二曲線：跨越“S型曲線”的二次增長(zhǎng)》中這樣描述：“到某個(gè)時(shí)刻，第一曲線將不可避免地達(dá)到巔峰并開(kāi)始下降，這種下降通常可以被延遲，但不可逆轉(zhuǎn)；第二曲線必須開(kāi)始在第一曲線到達(dá)巔峰之前，這樣才有足夠的資源（金錢、時(shí)間和精力）承受在第二曲線投入期最初的下降。”

??按照企業(yè)發(fā)展生命周期理論來(lái)看，每家企業(yè)都會(huì)歷經(jīng)四個(gè)階段：創(chuàng)業(yè)期、成長(zhǎng)期、成熟期和持續(xù)發(fā)展期（或衰落期），這個(gè)過(guò)程即是S型的“第一曲線”，而企業(yè)必須在第一曲線還處在上升階段的同時(shí)就要開(kāi)啟第二曲線即新業(yè)務(wù)的拓展。

??我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展階段已經(jīng)過(guò)去，“暴利”時(shí)代也將一去不復(fù)返，從2021年下半年開(kāi)始，房地產(chǎn)行業(yè)正面臨前所未有的大變局和危機(jī)。

??克而瑞研究中心報(bào)告顯示，2022年，百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售總額6.46萬(wàn)億元，同比下滑41.6%。房地產(chǎn)市場(chǎng)也從增量時(shí)代向存量時(shí)代邁進(jìn)，房企們也在紛紛探索新的發(fā)展模式，尋求第二增長(zhǎng)曲線，開(kāi)始加大力度發(fā)展運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)和服務(wù)業(yè)務(wù)。萬(wàn)科、龍湖等頭部企業(yè)都憑借著“第二曲線”實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)增長(zhǎng)。

??住房租賃行業(yè)也從此前的快速擴(kuò)張階段開(kāi)始進(jìn)入精細(xì)化的運(yùn)營(yíng)管理階段，從量的增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向質(zhì)的提升，2022年對(duì)于行業(yè)來(lái)說(shuō)也是非常艱難，但還是有部分頭部企業(yè)實(shí)現(xiàn)了盈利，而這些企業(yè)在實(shí)現(xiàn)盈利的同時(shí)，也逐漸開(kāi)始探尋企業(yè)的第二增長(zhǎng)曲線。

??2、租賃運(yùn)營(yíng)企業(yè)通過(guò)增值服務(wù)提高收益實(shí)現(xiàn)盈利破局

??隨著行業(yè)發(fā)展邏輯、發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變，各企業(yè)的發(fā)展中心也開(kāi)始向輕重兩端發(fā)展，傳統(tǒng)的中資產(chǎn)依靠租金差的盈利方式逐漸淡化，此外，隨著保障性租賃住房的大力發(fā)展，其低租金的要求也將對(duì)機(jī)構(gòu)化租賃企業(yè)單純依靠租金盈利的方式有所打擊。

??住房租賃企業(yè)的盈利不是單純依靠租金的收入，還將有資產(chǎn)的升值以及提供服務(wù)所帶來(lái)的溢價(jià)。住房租賃行業(yè)屬于生活服務(wù)業(yè)，租房本質(zhì)上是一種消費(fèi)行為，隨著90后、00后成為租房的主力軍，消費(fèi)理念的轉(zhuǎn)變也為行業(yè)帶來(lái)了新機(jī)遇，他們?cè)敢馔ㄟ^(guò)付費(fèi)來(lái)提升自己的居住體驗(yàn)，因此，增值服務(wù)或?qū)⒊蔀樽》孔赓U行業(yè)新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。

??以某頭部企業(yè)的單個(gè)服務(wù)式公寓項(xiàng)目為例，一年通過(guò)增值服務(wù)收入約70萬(wàn)，占總營(yíng)收的5%，盡管營(yíng)收的大部分依舊來(lái)源于租金，但增值服務(wù)也開(kāi)始占據(jù)一定的比重。

??據(jù)魔方生活I(lǐng)PO招股說(shuō)明書(shū)中提到，截至2022年6月30日，魔方生活服務(wù)集團(tuán)的增值服務(wù)收入占0.7%，整體來(lái)看這部分收入微乎其微，但根據(jù)近幾年增值服務(wù)收入的變化來(lái)看，我們發(fā)現(xiàn)，其2021年的增值服務(wù)收入由人民幣9.4百萬(wàn)元增加14.2%至人民幣10.8百萬(wàn)元，同比大增，成功邁入千萬(wàn)級(jí)收入。可見(jiàn)，住房租賃行業(yè)的頭部企業(yè)也在積極通過(guò)增值服務(wù)開(kāi)啟企業(yè)的新增長(zhǎng)點(diǎn)。

??增值服務(wù)最終還是需要租客買單，因此，頭部企業(yè)圍繞租客，開(kāi)始更深層次的挖掘其內(nèi)在需求，匹配多元化、全生命周期以及全生活場(chǎng)景的生活服務(wù)需求。

??根據(jù)克而瑞租售監(jiān)測(cè)的企業(yè)動(dòng)態(tài)情況，將目前住房租賃企業(yè)的增值服務(wù)主要分為以下幾類：

??常規(guī)服務(wù)

??目前比較常見(jiàn)的多經(jīng)收入是場(chǎng)地的租金以及經(jīng)營(yíng)收益的分成，例如電梯間的廣告投放、停車費(fèi)等。絕大多數(shù)的品牌也會(huì)為租客提供入室保潔、維修等服務(wù)。隨著租賃社區(qū)的不斷入市，定制化的社群活動(dòng)也成為了標(biāo)配。由于是租房，搬家對(duì)于租客來(lái)說(shuō)也是剛需行為，部分企業(yè)也衍生出了搬家服務(wù)。

??在搬家服務(wù)上，多數(shù)的品牌選擇與搬家公司合作，而自如則是專門成立自如服務(wù)業(yè)務(wù)，向租客以及外部客戶提供搬家、保潔、維修等付費(fèi)服務(wù)。據(jù)自如披露的相關(guān)資料，截至2022年9月，旗下“自如家服”共有超170項(xiàng)生活服務(wù)產(chǎn)品，全年服務(wù)超過(guò)150萬(wàn)家庭，全年?duì)I收超過(guò)15億元。可見(jiàn)這部分增值服務(wù)的收入相當(dāng)可觀。

??公區(qū)的收費(fèi)空間

??當(dāng)下的集中式公寓或租賃社區(qū)的租客主要為年輕客群，而這類客群往往有著個(gè)性化的標(biāo)簽，因此，圍繞這類客群打造定制化的空間，在確保租金收入穩(wěn)定的前提下，探索“以商養(yǎng)租”的方式。例如，現(xiàn)在越來(lái)越多的年輕人去考研、考證、考公務(wù)員等，他們需要一個(gè)安靜的學(xué)習(xí)氛圍，為了滿足這類客群的需求，收費(fèi)自習(xí)室應(yīng)運(yùn)而生，目前也有不少企業(yè)將收費(fèi)自習(xí)室運(yùn)營(yíng)到項(xiàng)目中。此外，隨著直播帶貨、短視頻迎來(lái)了發(fā)展機(jī)遇期，尤其是靠短視頻吸粉后，直播帶貨收割效果異常好，網(wǎng)紅直播也進(jìn)入前所未有的紅利期，這樣的變化也為公區(qū)的打造融入了更多可能。

??與生活品牌跨界合作

??住房租賃企業(yè)與跨行業(yè)的品牌合作，更好地將租客租住生活的方方面面進(jìn)行深度捆綁，為租客提供租房新體驗(yàn)和租住福利。微領(lǐng)地浦江中心社區(qū)與大魚(yú)營(yíng)造、永璞咖啡、藝巢、日食記、街聲、稻草人開(kāi)門去玩等結(jié)成V星聯(lián)盟，以空間共建、社群活動(dòng)、聯(lián)合權(quán)益等多種形式，打造平臺(tái)的連接和賦能能力，創(chuàng)造住宿、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、社交、就業(yè)等多維場(chǎng)景。

??網(wǎng)上商城

??通過(guò)租客在網(wǎng)上商城下單分成也成為住房租賃企業(yè)的營(yíng)收之一，目前絕大多數(shù)的企業(yè)依托自身的APP或是小程序?yàn)樽饪吞峁┥铑惿唐罚瑫r(shí)會(huì)販賣一些品牌IP的周邊產(chǎn)品，也有少數(shù)企業(yè)自建商城，需求更多地業(yè)務(wù)增長(zhǎng)。

??社區(qū)團(tuán)購(gòu)

??疫情封控期間，團(tuán)長(zhǎng)成為這場(chǎng)戰(zhàn)“疫”中備受關(guān)注的人群，從而也將社區(qū)團(tuán)購(gòu)延伸到租客的日常生活中。管家向租客發(fā)起團(tuán)購(gòu)，待成團(tuán)后物品到貨后，由管家送到每戶租客門口，這為租客提供更便捷的生活體驗(yàn)。

??隨著國(guó)家對(duì)于住房租賃行業(yè)的金融支持力度的不斷加大，行業(yè)發(fā)展將進(jìn)入快車道，頭部企業(yè)效應(yīng)持續(xù)顯現(xiàn)，盈利能力有望持續(xù)加強(qiáng)。

??在實(shí)現(xiàn)盈利后，行業(yè)內(nèi)的優(yōu)秀企業(yè)也開(kāi)始紛紛探索新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。部分頭部租賃企業(yè)始終以租客的需求為核心，通過(guò)增值服務(wù)打造企業(yè)第二增長(zhǎng)曲線，探尋住房租賃行業(yè)發(fā)展新路徑。