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??謹(jǐn)慎補(bǔ)貨和聚焦核心城市是2022年房企拿地的真實(shí)寫照。

??剔除仍未發(fā)布2022年年報(bào)的恒大、世茂、奧園、祥生4家房企，據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，截至2022年末，TOP50上市房企2022年土地儲(chǔ)備總面積22億平方米，較2021年末下降12%。

??其中，土地儲(chǔ)備面積超1億平方米企業(yè)有5家，在5000萬平方米至1億平方米間的有7家，在1000萬平方米至5000萬平方米間的有34家，在1000萬平方米以下的只有1家。

??值得注意的是，在拿地布局方面，房企投資意愿較低，拿地增速已放緩；且向核心城市集中趨勢(shì)明顯，不再擴(kuò)充低質(zhì)量土地儲(chǔ)備。在TOP50上市房企拿地土地儲(chǔ)備增幅方面，僅6家房企拿地增幅在10%以上；整體土地儲(chǔ)備規(guī)模亦出現(xiàn)明顯下滑，總土地儲(chǔ)備保持正增長的房企僅有9家。

??為了更好地了解上市房企發(fā)展情況，由中國房地產(chǎn)報(bào)推動(dòng)發(fā)起的“2023第三屆中國上市房企綜合競(jìng)爭(zhēng)力研究”也已正式啟動(dòng)，這一競(jìng)爭(zhēng)力研究將全面展示中國房地產(chǎn)行業(yè)情況與企業(yè)狀況，為企業(yè)發(fā)展提供全面的智力支持。

??37家上市房企土地儲(chǔ)備“縮水”

??透過TOP50上市房企2022年土地儲(chǔ)備總面積可以看到，碧桂園以2億平方米土地儲(chǔ)備穩(wěn)居榜首，排名其后的分別是保利發(fā)展（土地儲(chǔ)備1.65億平方米）、綠地控股（土地儲(chǔ)備1.57億平方米）、融創(chuàng)中國（1.3億平方米）、萬科（1.19億平方米）。

??值得注意的是，除綠地控股外，其余4家企業(yè)2022年土地儲(chǔ)備面積都較2021年有所下降，其中碧桂園、融創(chuàng)中國、萬科降幅超過20%。

??另據(jù)記者根據(jù)2022年TOP50上市房企披露的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)出《2021~2022年TOP50上市房企土地儲(chǔ)備增速排行榜》來看，2022年企業(yè)整體土地儲(chǔ)備規(guī)模出現(xiàn)明顯下滑，有37家上市房企土地儲(chǔ)備“縮水”。

??榜單顯示，濱江、華潤置地、招商局蛇口等7家房企土地儲(chǔ)備下滑幅度在10%以內(nèi)；中海地產(chǎn)、綠城中國、建業(yè)地產(chǎn)等14家房企土地儲(chǔ)備下滑幅度在10%~20%；禹洲集團(tuán)、中南建設(shè)、中交地產(chǎn)等16家房企土地儲(chǔ)備下滑幅度在超過20%。

??土地儲(chǔ)備“縮水”的背后還有房企拿地增速放緩。

??在《2022年TOP50上市房企拿地?cái)U(kuò)張排行榜》上，以碧桂園為代表的部分企業(yè)放慢了腳步，在2021年末土儲(chǔ)規(guī)模基礎(chǔ)上碧桂園2022年拿地增長速度僅為0.3%。

??“碧桂園把保交付、保資產(chǎn)、保安全、保信用放在了首要位置，做出了階段性減少投資拿地的決定。”碧桂園集團(tuán)總裁莫斌表示。

??財(cái)報(bào)顯示，2022年碧桂園共計(jì)新獲取9個(gè)項(xiàng)目，權(quán)益地價(jià)約61億元，其中71%分布在二線城市。

??也有部分房企選擇暫緩拿地計(jì)劃。以正榮地產(chǎn)為例，2022年面對(duì)復(fù)雜形勢(shì)和挑戰(zhàn)，正榮地產(chǎn)聚焦“保竣工、保交付”兩大任務(wù)；財(cái)報(bào)顯示，2022年正榮地產(chǎn)共實(shí)現(xiàn)70個(gè)項(xiàng)目/批次、4.2萬余套新房交付。

??億翰智庫認(rèn)為，房企土地儲(chǔ)備下降主要原因有兩方面，一是投資意愿下降疊加核心城市去化較快。2021年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，加上預(yù)售資金被嚴(yán)格監(jiān)管，多數(shù)房企持幣觀望，大部分投資力度呈下行狀態(tài)。

??聚焦核心城市，尋找第二增長曲線

??亦有房企在逆勢(shì)補(bǔ)倉，不過這都基于拿好地的前提。

??華創(chuàng)證券分析師單戈認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，頭部房企向核心城市集中的趨勢(shì)非常明顯。從2022年頭部房企拿地金額來看，一二線城市占比達(dá)到88%，其中41%集中在長三角，與2021年基本持平；中西部拿地占比則進(jìn)一步降低至14%。

??“且2023年1月份16家龍頭房企僅獲取2宗核心城市的優(yōu)質(zhì)地塊，反映在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下房企謹(jǐn)慎布局的態(tài)度，不再擴(kuò)充低質(zhì)量土地。”單戈補(bǔ)充說。

??中海地產(chǎn)管理層也在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，2022年中海地產(chǎn)在一二線城市貨值占87%，未來投資還將進(jìn)一步聚焦一線二線重點(diǎn)城市，同時(shí)，也會(huì)在長三角、珠三角的一些重點(diǎn)城市尋找機(jī)會(huì)。

??莫斌表示，2023年碧桂園已經(jīng)重啟拿地，整體投資方向?qū)@人口流動(dòng)、產(chǎn)業(yè)布局、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、供需情況等核心變量進(jìn)行優(yōu)中選優(yōu)，重質(zhì)輕量，聚焦一二線核心城市。“通過新增土儲(chǔ)布局調(diào)整，碧桂園計(jì)劃用3~5年時(shí)間，將公司一二線對(duì)三四線的貨值比例提升至50%對(duì)50%，用優(yōu)質(zhì)土地資源支撐公司未來穩(wěn)健發(fā)展。”

??此外，2022年拿地積極但整體土儲(chǔ)面積下滑的華發(fā)股份管理層也表示，房企向產(chǎn)品力要效益，且不再“多點(diǎn)開花”式地布局，積極向一二線城市“換倉”。

??但在拿地金額方面，與2020、2021年相比仍保持低位，剔除未公布拿地金額的16家房企，僅招商局蛇口保持正增長，同比增長14.16%。

??從拿地金額來看，有5家房企拿地金額超過500億元，保利發(fā)展以1613億元高居榜首；華潤置地、中海地產(chǎn)、廈門建發(fā)、招商局蛇口緊隨其后，分別為1442.3億元、1208.7億元、1030.25和766億元。

??隨著房地產(chǎn)開發(fā)增量業(yè)務(wù)迎來天花板，也有房企在開發(fā)之外布局代建業(yè)務(wù)，開拓新的增長曲線。據(jù)公開資料不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有60余家品牌房企涉足代建業(yè)務(wù)，設(shè)立代建平臺(tái)公司，以搶占代建市場(chǎng)“藍(lán)海”。其中不乏碧桂園、龍湖等新入場(chǎng)的頭部房企。

??2022年，沒有新增拿地的金科地產(chǎn)卻在發(fā)力代建業(yè)務(wù)。財(cái)報(bào)顯示，2022年，金科地產(chǎn)新增代建儲(chǔ)備建筑面積約82萬平方米，代建儲(chǔ)備建筑面積約 600 萬平方米，代建儲(chǔ)備貨值約 500 億元，其中一二線城市項(xiàng)目占比52%。

??此外，廈門建發(fā)也表示在增強(qiáng)招商局蛇口安全邊際，優(yōu)化庫存結(jié)構(gòu)的同時(shí)，要大力拓展代建業(yè)務(wù)。財(cái)報(bào)顯示，2022年，廈門建發(fā)房產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團(tuán)新拓展項(xiàng)目 58 個(gè)，新增代建面積 249.84 萬平方米，教育、產(chǎn)業(yè)園、醫(yī)療、大型公建等領(lǐng)域齊頭并進(jìn)。

??機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人張凱表示，在市場(chǎng)充滿不確定性的當(dāng)下，房企更偏好于投資這類“類代建”的無風(fēng)險(xiǎn)、低收益地塊，預(yù)計(jì)后續(xù)將有更多地方國資的地塊引入市場(chǎng)化運(yùn)作房企代建或聯(lián)合開發(fā)。