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??“我相信，這張成績(jī)單的含金量是比較高的，更是來(lái)之不易的。”中國(guó)海外發(fā)展董事局主席顏建國(guó)說(shuō)。

??3月28日下午，中國(guó)海外發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中海”）舉辦2023年度財(cái)報(bào)業(yè)績(jī)溝通會(huì)。顏建國(guó)所說(shuō)的“成績(jī)單”是中海在過(guò)去一年房地產(chǎn)市下行期，取得了銷(xiāo)售、營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)、投資的逆勢(shì)增長(zhǎng)。

??財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2023年中海合約物業(yè)銷(xiāo)售額達(dá)到3098.1 億元，同比增長(zhǎng)5.1%；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入為2025.2 億元，同比上升12.3%；實(shí)現(xiàn)股東應(yīng)占溢利為256.1 億元，同比上升10.1%；整體凈利潤(rùn)率達(dá)到13.4%。

??顏建國(guó)認(rèn)為，這得益于中海一貫堅(jiān)持財(cái)務(wù)穩(wěn)健下的高質(zhì)量發(fā)展策略，長(zhǎng)期聚焦主流城市、主流地段、主流產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)策略。

??他進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前市場(chǎng)仍處于房地產(chǎn)上下半場(chǎng)轉(zhuǎn)折期，轉(zhuǎn)折期需要一定時(shí)間，不可避免要經(jīng)歷波動(dòng)與調(diào)整。適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系變化，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式也需要一定時(shí)間。當(dāng)前市場(chǎng)困難與挑戰(zhàn)依然不少，但挑戰(zhàn)與機(jī)遇是對(duì)立統(tǒng)一的，也是不斷轉(zhuǎn)化的。

??“我們要以積極心態(tài)看待‘危中之機(jī)’。”顏建國(guó)說(shuō)。

??中海行政總裁張智超表示，中海一直不以銷(xiāo)售規(guī)模為第一目標(biāo)，我們更加追求高質(zhì)量發(fā)展，將價(jià)值創(chuàng)造與利潤(rùn)放在更重要的位置，確保量的合理增長(zhǎng)與質(zhì)的有效提升。中海將會(huì)做好行業(yè)調(diào)整期的風(fēng)險(xiǎn)防控，積極主動(dòng)把握好行業(yè)調(diào)整期的機(jī)會(huì)。

??行業(yè)擴(kuò)儲(chǔ)“領(lǐng)頭羊”

??市場(chǎng)調(diào)整下行，不確定性增強(qiáng)，但中海依然保持了投資定力。

??2023年，中海在23個(gè)內(nèi)地城市及香港獲取43宗地塊，總購(gòu)地金額為1342.1億元，權(quán)益購(gòu) 地金額為1226.6億元，同比上升42%，新增貨值為2404.2億元。其中，北上廣深四個(gè)一線城市權(quán)益購(gòu)地金額占比約60%。與此同時(shí)，中海還于年內(nèi)并購(gòu)獲取了廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目剩余全部股權(quán)及蘇州環(huán)秀湖花園項(xiàng)目17%股權(quán)。

??“當(dāng)前整體市場(chǎng)形勢(shì)偏弱，但我們自身的狀態(tài)非常好，發(fā)展動(dòng)能強(qiáng)勁。”顏建國(guó)說(shuō)，2023 年，在權(quán)益購(gòu)地金額增42%的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈流入352.8 億元，并大額提前還款。中海繼續(xù)保持行業(yè)最穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況，最充裕的現(xiàn)金。

??雖然中海已成為行業(yè)擴(kuò)儲(chǔ)的“領(lǐng)頭羊”之一，但受行業(yè)下行周期各種不利因素影響，各家房企的“現(xiàn)金流保衛(wèi)戰(zhàn)”仍在持續(xù)，這也是中海在穿越市場(chǎng)周期過(guò)程中的堅(jiān)守。

??“中海始終堅(jiān)持高質(zhì)量發(fā)展，堅(jiān)持有現(xiàn)金的收入和有現(xiàn)金的利潤(rùn)，現(xiàn)金流管理一直是中海經(jīng)營(yíng)管理的重中之重。”中海副總裁郭光輝表示，我們從源頭管起，就是土地投資端，投主流城市、主流地段，做主流產(chǎn)品。這使得中海即便在下行周期也能更加穩(wěn)健，回報(bào)更優(yōu)。其次，加強(qiáng)銷(xiāo)售與回款管理，2023年回款率達(dá)到99%。另外，中海一直強(qiáng)化成本費(fèi)用管控，建安成本支出、費(fèi)用支出全面實(shí)施信息化管理。

??他直言，2024年基于中海優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備，優(yōu)質(zhì)的貨量推出，在當(dāng)前可預(yù)見(jiàn)的市場(chǎng)情況下，依然有信心實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售穩(wěn)中有升，也必然會(huì)帶來(lái)穩(wěn)定充裕的現(xiàn)金流。

??截至2023年年末，中海有息負(fù)債下降127.2億元，資產(chǎn)負(fù)債率為57.5%，凈借貸比率為38.7%，同比下降4.2個(gè)百分點(diǎn)，繼續(xù)保持“綠檔”。在手現(xiàn)金1056.3億元，現(xiàn)金占總資產(chǎn)11.4%。加權(quán)平均融資成本為3.55%，保持行業(yè)最低水平。

??房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)向好的“三個(gè)信心”

??2023年年初，中海地產(chǎn)由于凈利潤(rùn)下滑導(dǎo)致“利潤(rùn)王”稱(chēng)號(hào)旁落，顏建國(guó)在中海3月的業(yè)績(jī)會(huì)上首次給出了相對(duì)進(jìn)取的銷(xiāo)售目標(biāo)及利潤(rùn)走勢(shì)的預(yù)期。到了中期，顏建國(guó)再度重申，下半年的市場(chǎng)仍在變化中，但全年銷(xiāo)售與利潤(rùn)穩(wěn)中有升的目標(biāo)維持不變。

??從中海交出的“答卷”來(lái)看，前進(jìn)中的中海做到了“穩(wěn)有基礎(chǔ)、進(jìn)有資源”。市場(chǎng)占有率提高0.29 個(gè)百分點(diǎn)至2.66%，權(quán)益銷(xiāo)售額上升至行業(yè)第二名。

??“目前國(guó)內(nèi)TOP3的市占率還不到10%，中海的市占率還會(huì)有很大的提升空間。”張智超說(shuō)。

??他的依據(jù)是，中海的投資和銷(xiāo)售聚焦于4個(gè)一線城市和14個(gè)強(qiáng)二線城市，這些重點(diǎn)城市銷(xiāo)售額規(guī)模將穩(wěn)定在5萬(wàn)億元左右的水平。另外中海布局的十來(lái)個(gè)機(jī)會(huì)型城市的市場(chǎng)容量將穩(wěn)定在1萬(wàn)億元左右水平。

??“中海主力布局的市場(chǎng)大約有5.5萬(wàn)億～6萬(wàn)億元市場(chǎng)容量。”張智超說(shuō)，我們對(duì)標(biāo)了成熟發(fā)達(dá)市場(chǎng)，美國(guó)和英國(guó)TOP3住宅開(kāi)發(fā)商的市占率可達(dá)到22%～23%水平，國(guó)內(nèi)的市場(chǎng)格局可能也是這個(gè)趨勢(shì)。

??顏建國(guó)也對(duì)中海在行業(yè)大變局之下的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)充滿信心。

??這個(gè)信心，源自宏觀、中觀、微觀三個(gè)層面向好的因素。

??宏觀層面，經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期向好的趨勢(shì)沒(méi)有改變，回升向好的因素增強(qiáng)。

??顏建國(guó)認(rèn)為，2024年中國(guó)GDP增長(zhǎng)5%目標(biāo)，增速依然處于全球前列。今年政府工作報(bào)告明確積極的財(cái)政政策要適度強(qiáng)化，穩(wěn)健的貨幣政策要靈活適度，著力擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求，促進(jìn)消費(fèi)穩(wěn)定增長(zhǎng)，積極擴(kuò)大有效投資等一系列經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展總體政策取向，為房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)向好提供支撐。

??中觀層面，房地產(chǎn)行業(yè)企穩(wěn)向好的積極因素增多。

??行業(yè)調(diào)控政策已經(jīng)逐步退出，金融支持力度持續(xù)加大，各城市出臺(tái)了一系列支持剛性住房需求和多樣化改善性住房需求的政策，加大力度推進(jìn)保障性住房、城中村改造等三大工程建設(shè)，刺激市場(chǎng)需求，提振市場(chǎng)信心。

??微觀層面，經(jīng)歷本輪行業(yè)洗牌，中海的比較優(yōu)勢(shì)明顯增強(qiáng)。

??“經(jīng)歷兩年多的洗牌，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的頭部房企的市場(chǎng)占有率持續(xù)提升，各類(lèi)資源進(jìn)一步向頭部房企匯聚。”顏建國(guó)表示，中海一貫堅(jiān)持財(cái)務(wù)穩(wěn)健基礎(chǔ)上的高質(zhì)量發(fā)展策略，保持行業(yè)最高的信用評(píng)級(jí)。在住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)方面的產(chǎn)品力、利潤(rùn)水平保持行業(yè)領(lǐng)先，在市場(chǎng)下行期更具比較優(yōu)勢(shì)。

??在顏建國(guó)看來(lái)，2023年中海購(gòu)地金額行業(yè)領(lǐng)先，2024年可售貨值行業(yè)領(lǐng)先，貨量結(jié)構(gòu)優(yōu)異，合約物業(yè)銷(xiāo)售額有望實(shí)現(xiàn)穩(wěn)中有升。同時(shí)，近兩年中海的商業(yè)項(xiàng)目加速入市，商業(yè)物業(yè)收入快速增長(zhǎng)，在2023年增長(zhǎng)20.9%的基礎(chǔ)上，2024年商業(yè)物業(yè)收入有望繼續(xù)實(shí)現(xiàn)25%的增長(zhǎng)目標(biāo)。

??張智超認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前仍處于下行調(diào)整期，但市場(chǎng)的積極因素正在增多。總體來(lái)說(shuō)，各個(gè)層面的政策都在支持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展，朝著“穩(wěn)信心、穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)市場(chǎng)”的角度去發(fā)展。

??“我們的判斷是，后續(xù)政策支持將會(huì)更加積極有力。從相關(guān)數(shù)據(jù)來(lái)看，市場(chǎng)無(wú)形之手正在積極發(fā)揮作用，未來(lái)市場(chǎng)總的供需關(guān)系會(huì)進(jìn)一步修復(fù)，今年的市場(chǎng)會(huì)逐步往企穩(wěn)方向走。”張智超說(shuō)。