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??3月恰逢“金三”傳統(tǒng)營(yíng)銷旺季，房企推盤(pán)積極性大幅回升，但絕對(duì)量仍處歷史低位：3月28個(gè)重點(diǎn)城市預(yù)計(jì)新增商品住宅供應(yīng)面積748萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲124%；但整體推盤(pán)量還是低于2023年同期且不及2023年月均水平。不同能級(jí)城市呈現(xiàn)顯著分化行情：一線倍增，環(huán)比上漲332%，同比下降47%，一季度累計(jì)同比下降44%。二線城市環(huán)比翻番，同比仍跌64%，累計(jì)同比下降47%，跌幅在不同能級(jí)城市中居首。三四線整體供應(yīng)穩(wěn)中有增，環(huán)比增39%，同比下降39%，累計(jì)同比下降32%。

??從供給結(jié)構(gòu)來(lái)看，改善、剛需各占49%和41%，改善為主、剛需為輔；7成以上城市以主城為供應(yīng)主力。預(yù)判3月，我們認(rèn)為，基于供應(yīng)放量，成交有望修復(fù)，預(yù)期環(huán)比持增，但是考量到去年高基數(shù)原因，同比或?qū)⒀永m(xù)降勢(shì)，京滬深杭蓉等部分城市或?qū)⒊霈F(xiàn)局部“小陽(yáng)春”。

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??規(guī)模：3月28城供應(yīng)環(huán)比翻番

??同比仍降6成，一線環(huán)比倍增

??據(jù)CRIC調(diào)研，3月28個(gè)重點(diǎn)城市預(yù)計(jì)新增商品住宅供應(yīng)面積748萬(wàn)平方米，因2月恰逢傳統(tǒng)春節(jié)假期，基數(shù)較低，3月環(huán)比上漲124%，同比下降60%。3月恰逢“金三”傳統(tǒng)營(yíng)銷旺季，房企推盤(pán)積極性回升，但是整體推盤(pán)量還是低于2023年同期且不及2023年月均水平，尚屬歷史低位。

??分能級(jí)來(lái)看，一線倍增，環(huán)比上漲332%，同比下降47%，一季度累計(jì)同比下降44%。得益于近期一線密集出臺(tái)新政，房企推盤(pán)積極性穩(wěn)步回升，京滬環(huán)比增幅顯著高于廣深，京滬單月供應(yīng)量分別達(dá)到了56萬(wàn)平方米和61萬(wàn)平方米，廣州、深圳則在30萬(wàn)平方米左右徘徊。

??二線城市環(huán)比翻番，同比仍跌64%，累計(jì)同比下降47%，跌幅在不同能級(jí)城市中居首。從絕對(duì)量來(lái)看，成都、杭州、武漢、長(zhǎng)沙排名居前，單月供應(yīng)量均突破50萬(wàn)平方米，多數(shù)城市保持著環(huán)比增長(zhǎng)，同比回落態(tài)勢(shì)，僅少數(shù)城市出現(xiàn)了差異化行情：濟(jì)南、昆明、長(zhǎng)春、南寧等弱二線城市同環(huán)比齊跌，累計(jì)同比降幅持續(xù)擴(kuò)大至6成以上。鄭州、寧波則出現(xiàn)了同環(huán)比齊增態(tài)勢(shì)，主要源于去年基數(shù)較低，鄭州累計(jì)同比已然回正，微增2%。

??三四線整體供應(yīng)穩(wěn)中有增，環(huán)比增39%，同比下降39%，累計(jì)同比下降32%。我們調(diào)研了長(zhǎng)、珠三角部分重點(diǎn)城市，常州、徐州、泉州屬“供應(yīng)大戶”，單月供應(yīng)規(guī)模均超過(guò)10萬(wàn)平方米，泉州同環(huán)比齊增，累計(jì)同比因去年基數(shù)較低而實(shí)現(xiàn)倍增，房企推盤(pán)積極性相對(duì)較高。無(wú)錫、漳州則略顯不濟(jì)，同環(huán)比“腰斬”，仍處探底階段。

??02

??結(jié)構(gòu)：供應(yīng)改善為主、剛需為輔

??7成以上城市以主城為供應(yīng)主力

??而從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各產(chǎn)品檔次分布來(lái)看，重點(diǎn)城市剛需、改善、高端占比結(jié)構(gòu)為41%、49%和9%，呈現(xiàn)出以改善為主、剛需為輔的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。3月恰逢“金三”傳統(tǒng)營(yíng)銷旺季，“以銷定產(chǎn)”模式造就房企更愿意推出適銷對(duì)路改善盤(pán)迎合高凈值人群需求。

??分城市來(lái)看，昆明、濟(jì)南、重慶、長(zhǎng)沙、天津、武漢等城市剛需產(chǎn)品供應(yīng)占比都在60%以上，事實(shí)上昆明、濟(jì)南、重慶、武漢等二線城市當(dāng)前主要以剛需客為成交主力，房企推盤(pán)偏好剛需產(chǎn)品也迎合主流需求。而泉州、廈門、北京、無(wú)錫、常州、南寧等“以銷定產(chǎn)”，依舊以改善作為供應(yīng)主力，占比均在7成以上。廣州本月同時(shí)加強(qiáng)了改善和高端供應(yīng)占比，供應(yīng)面積占比均在35%以上。蘇州供應(yīng)則兼顧了剛需、改善和高端，占比均在3成以上。

??從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各項(xiàng)目區(qū)域分布來(lái)看，重點(diǎn)城市主城、近郊、遠(yuǎn)郊占比結(jié)構(gòu)為60%、27%和13%，本月供應(yīng)重心仍集中在主城區(qū)，近郊次之，遠(yuǎn)郊最少。

??分城市來(lái)看，泉州、昆明、長(zhǎng)春、合肥、西安、重慶、成都、武漢、南寧等主城占比均在7成以上，青島、漳州、濟(jì)南、寧波則以近郊項(xiàng)目為主，占比均在5成及以上，少數(shù)城市諸如天津、常州等遠(yuǎn)郊還將持續(xù)加大供貨量，預(yù)期也將造成庫(kù)存積壓。

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??預(yù)判：3月供應(yīng)放量，成交預(yù)期環(huán)比增長(zhǎng)

??京滬深杭蓉等“小陽(yáng)春”可期

??盤(pán)點(diǎn)了3月供應(yīng)，結(jié)合當(dāng)下各城市的成交特征，來(lái)對(duì)后市進(jìn)行一個(gè)簡(jiǎn)單預(yù)判：3月供應(yīng)環(huán)比翻番，同比持降，仍顯著低于2023年同期且不及2023年月均，可以看出房企推盤(pán)積極性較2月有所回升，但是因低迷行情影響，房企信心早已今非昔比。基于供應(yīng)放量，成交有望修復(fù)，預(yù)期環(huán)比持增，但是考量到去年高基數(shù)原因，同比或?qū)⒀永m(xù)降勢(shì)，部分城市或?qū)⒊霈F(xiàn)局部“小陽(yáng)春”。

??不同城市分化行情預(yù)期還將延續(xù)，大體可以分為以下幾類典型城市：

??第一類為北京、上海、成都、西安、深圳、廈門等核心一二線城市，因政策利好、疊加適銷對(duì)路改善產(chǎn)品入市，成交預(yù)期會(huì)迎來(lái)一波放量。以北京為例，3月新房市場(chǎng)待入市項(xiàng)目達(dá)56萬(wàn)平方米，以改善產(chǎn)品為主，其中不乏中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)板塊項(xiàng)目，優(yōu)質(zhì)板塊新房項(xiàng)目的入市將帶動(dòng)市場(chǎng)交易量上漲。成都如是，從目前釋放信息來(lái)看，預(yù)計(jì)3月市場(chǎng)供應(yīng)量將有明顯回升，但整體仍是低位水平；具體看，多個(gè)核心區(qū)域關(guān)注度較高項(xiàng)目即將入市，如錦江區(qū)現(xiàn)房項(xiàng)目錦發(fā)廣場(chǎng)、麓湖西派臻境等，或能帶動(dòng)市場(chǎng)點(diǎn)狀回溫。

??第二類為武漢、鄭州、長(zhǎng)沙等短期內(nèi)購(gòu)買力仍待修復(fù)，小陽(yáng)春難現(xiàn)。對(duì)于這類城市而言，剛需客群購(gòu)買基數(shù)較大，二手房小面積、低總價(jià)房源熱銷便可看出端倪，當(dāng)前房企普遍調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，以主城區(qū)剛需產(chǎn)品為主，不過(guò)從當(dāng)前市場(chǎng)來(lái)看，以價(jià)換量效果遞減，對(duì)于成交促進(jìn)作用有限。

??第三類為供需錯(cuò)配持續(xù)加劇城市，諸如青島、寧波、常州等，雖然3月供應(yīng)環(huán)比持增，但是整體產(chǎn)品集中在近遠(yuǎn)郊，對(duì)于成交制約作用較為顯著。青島、寧波3月供應(yīng)主要集中在近郊剛需盤(pán)，常州3月供應(yīng)則為近遠(yuǎn)郊改善盤(pán)，主城區(qū)供應(yīng)占比下降對(duì)成交也將產(chǎn)生一定的負(fù)面影響，對(duì)于這類城市而言，外圍市場(chǎng)相較主城更為慘淡，除非房企能加強(qiáng)營(yíng)銷力度，以低總價(jià)、低首付招攬客戶，否則整體成交實(shí)則難有亮眼表現(xiàn)。

??第四類為天津、長(zhǎng)春、昆明、濟(jì)南、漳州、無(wú)錫等預(yù)期成交仍處低位運(yùn)行。這些城市3月供應(yīng)不增反降，主要仍集中在剛需盤(pán)，因剛需客群購(gòu)買力降級(jí)嚴(yán)重，加之供給持續(xù)縮量，預(yù)期3月整體成交也難有亮眼表現(xiàn)，反而會(huì)造成短期庫(kù)存積壓加劇。

??總體來(lái)看，3月恰逢“金三”傳統(tǒng)影響旺季，房企推盤(pán)積極性穩(wěn)步回升，但整體絕對(duì)量尚屬歷史低位，因而預(yù)判后市，我們認(rèn)為，成交環(huán)比回正是大概率事件，但是同比仍降持跌，部分核心城市迎來(lái)局部小陽(yáng)春行情。值得關(guān)注的是，3月兩會(huì)在即，中央對(duì)于地產(chǎn)能否更為重磅的支持性政策出臺(tái)也左右著供需兩端市場(chǎng)預(yù)期，在整體低迷的樓市行情之下，信心比黃金更重要，若能有實(shí)質(zhì)性利好政策落地，也有望助理房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)。