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??企業(yè)業(yè)績(jī)篇

??2023年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)修復(fù)不如預(yù)期，整體還處在調(diào)整之中。一季度經(jīng)歷低位拉升之后，二季度開(kāi)始動(dòng)能不足回落，下半年一直處于低位徘徊，行業(yè)百?gòu)?qiáng)累計(jì)業(yè)績(jī)繼續(xù)呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

??企業(yè)方面，百?gòu)?qiáng)房企格局分化持續(xù)，央國(guó)企銷(xiāo)售表現(xiàn)顯著好于混合所有制房企和民營(yíng)房企，民營(yíng)房企整體銷(xiāo)售困境最嚴(yán)峻。前11月百?gòu)?qiáng)累計(jì)業(yè)績(jī)同比降低的企業(yè)數(shù)量占比超過(guò)六成，其中有31家同比降幅高于30%,民營(yíng)房企占28家。

??目前，市場(chǎng)仍在調(diào)整，近期政策面繼續(xù)釋放利好，支持房企合理融資，提振市場(chǎng)信心，但購(gòu)買(mǎi)者信心和預(yù)期的修復(fù)尚需時(shí)日，短期內(nèi)預(yù)計(jì)都以觀望情緒為主，市場(chǎng)難有大扭轉(zhuǎn)，企業(yè)銷(xiāo)售去化及回款還將面臨較大壓力。

??進(jìn)入2024年，經(jīng)營(yíng)環(huán)境仍充滿不確定性，房企需采取積極對(duì)策修復(fù)購(gòu)房者信預(yù)期、適應(yīng)新變化，促進(jìn)銷(xiāo)售去化。一方面，繼續(xù)推進(jìn)融資工作，抓住融資機(jī)會(huì)，拓展融資渠道，保持穩(wěn)定的現(xiàn)金流入，向市場(chǎng)傳遞積極信號(hào)，增強(qiáng)品牌信心、修復(fù)和改善購(gòu)房者預(yù)期。另一方面，積極把握市場(chǎng)窗口機(jī)會(huì)，挖掘不同城市、不同需求結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，同時(shí)做好營(yíng)銷(xiāo)推廣，提升貨值變現(xiàn)能力。

??特別對(duì)于出險(xiǎn)房企來(lái)說(shuō)，債務(wù)展期、重組以及保交樓是兩大棘手的任務(wù)，填補(bǔ)資金缺口或直接關(guān)系到企業(yè)存續(xù)，加快去庫(kù)存、促回款仍是當(dāng)務(wù)之急，同時(shí)也要積極尋求紓困支持，通過(guò)內(nèi)外合力推動(dòng)企業(yè)恢復(fù)。

??總結(jié)

??01

??百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)同比負(fù)增長(zhǎng)，下行壓力延續(xù)

??2023年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)承壓，整體處在低位調(diào)整。1-11月，百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額49536.5億元，同比降低14.4%，仍陷負(fù)增長(zhǎng)困局。從全年走勢(shì)來(lái)看，一季度由低位拉升，3、4月出現(xiàn)一波小高峰，隨后預(yù)期支撐不足、推盤(pán)積極性降低，市場(chǎng)行情轉(zhuǎn)下，下半年基本處于低位運(yùn)行，“金九銀十”成色暗淡，年底各大房企進(jìn)入年終沖刺階段，加大供貨量和營(yíng)銷(xiāo)力度，但樓市復(fù)蘇動(dòng)能不足，銷(xiāo)售也未有明顯起色。

??02

??百?gòu)?qiáng)門(mén)檻93.4億元，各梯隊(duì)門(mén)檻值降至近年最低

??百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售門(mén)檻值繼續(xù)下移，且各梯隊(duì)銷(xiāo)售門(mén)檻均降到近年最低。從不同梯隊(duì)房企銷(xiāo)售門(mén)檻值的變化來(lái)看，2023年1-11月TOP10陣營(yíng)保持了較高的韌性，銷(xiāo)售操盤(pán)金額門(mén)檻為1499.8億元，同比降低2%；TOP20門(mén)檻降低21.7%至561.1億元；TOP30和TOP50梯隊(duì)門(mén)檻分別同比降低18.8%和19.7%至352.6億元和217.7億元；TOP100的銷(xiāo)售操盤(pán)金額門(mén)檻則較去年同期降低7.8%至93.4億元。

??03

??六成百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)銷(xiāo)售同比降低，企業(yè)格局分化持續(xù)（略）

??展望

??04

??銷(xiāo)售低迷態(tài)勢(shì)短期難以扭轉(zhuǎn)，修復(fù)購(gòu)房者預(yù)期是關(guān)鍵

??2021年下半年以來(lái)，市場(chǎng)降溫明顯，盡管政策面不斷優(yōu)化，但購(gòu)房者信心和行業(yè)預(yù)期依舊處于低位，行情難以得到扭轉(zhuǎn)，房企銷(xiāo)售去化持續(xù)承壓。在行業(yè)深度調(diào)整之下，企業(yè)格局也持續(xù)分化，民營(yíng)房企大面積失守，生存空間不斷收窄，而央國(guó)企和部分優(yōu)質(zhì)民企的相對(duì)優(yōu)勢(shì)則凸顯出來(lái)，正在成為行業(yè)主導(dǎo)力量。

??當(dāng)前行業(yè)仍處在風(fēng)險(xiǎn)出清期，復(fù)蘇動(dòng)能不足，盡管政策面持續(xù)發(fā)力，各地方購(gòu)房政策優(yōu)化，監(jiān)管層支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，但落地成效還有待觀望，購(gòu)房者的信心和預(yù)期修復(fù)尚需時(shí)間，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售低迷態(tài)勢(shì)短期難以扭轉(zhuǎn)。

??進(jìn)入2024年，調(diào)整或持續(xù)，經(jīng)營(yíng)環(huán)境仍將充滿不確定性，房企還需做好應(yīng)對(duì)策略，保證流動(dòng)性安全，修復(fù)購(gòu)房者預(yù)期，是提振市場(chǎng)的關(guān)鍵。

??對(duì)于正常經(jīng)營(yíng)房企來(lái)說(shuō)，一方面，流動(dòng)性安全是推進(jìn)正常經(jīng)營(yíng)的前提條件，流動(dòng)性一旦惡化，企業(yè)經(jīng)營(yíng)很可能陷入信用、交付、銷(xiāo)售的惡性循環(huán)中，直接影響購(gòu)房者對(duì)品牌的信心和預(yù)期。在政策窗口期，房企緊跟政策大勢(shì),抓住融資機(jī)會(huì)，拓展融資渠道，有利于穩(wěn)定現(xiàn)金流入，向市場(chǎng)傳遞積極信號(hào)。

??另一方面，根據(jù)預(yù)測(cè)，未來(lái)十年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)規(guī)模每年仍將保持在10億平方米左右，發(fā)展仍有支撐，但需求結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生變化，房企需要盡快適應(yīng)市場(chǎng)新變化，推進(jìn)供給側(cè)改革，挖掘不同城市、不同需求結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，同時(shí)做好營(yíng)銷(xiāo)推廣，提升貨值變現(xiàn)能力。

??而對(duì)于已出險(xiǎn)房企來(lái)說(shuō)，債務(wù)展期、重組以及保交樓是兩大棘手任務(wù)，填補(bǔ)資金缺口或直接關(guān)系到企業(yè)存續(xù)，積極營(yíng)銷(xiāo)去庫(kù)存，加強(qiáng)現(xiàn)金回籠仍迫在眉睫。在自救的同時(shí)，也要加快尋求政府或金融機(jī)構(gòu)支持紓困落地，內(nèi)外力結(jié)合推動(dòng)企業(yè)恢復(fù)。

??總體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)并存，目前挑戰(zhàn)是擺在房企面前的“第一問(wèn)題”，只有熬過(guò)去才能“柳暗花明”。