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??受經(jīng)濟(jì)增速放緩、貿(mào)易爭端的影響，自2018年四季度起，一線城市整體辦公市場便處于下行態(tài)勢，進(jìn)入2020年，隨著新冠疫情的爆發(fā)，進(jìn)一步加重了辦公市場的下跌態(tài)勢。

??商業(yè)方面，過去十年，由于受到電商的沖擊，整體零售業(yè)態(tài)大幅度削減，近幾年逐步發(fā)展出的體驗(yàn)式商業(yè)業(yè)態(tài)也在疫情洶涌來襲中受到重創(chuàng)。

??所幸的是，隨著國內(nèi)疫情長期穩(wěn)定受控以及各行業(yè)的復(fù)蘇和發(fā)展，2021年經(jīng)濟(jì)大環(huán)境較去年明顯改善，截止至2021年4月，商辦土地市場和銷售市場均恢復(fù)增長，商業(yè)銷售市場反彈力度更大。

??目前商辦市場行業(yè)整體開始逐步進(jìn)入新一輪發(fā)展周期，市場活躍度也將穩(wěn)步提升，但從長期來看，多數(shù)重點(diǎn)城市仍面臨較大的去化壓力，因此無論是對于辦公還是商業(yè)運(yùn)營來說，仍需要努力拓展新租戶，確保出租率保持在較高水平。

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??整體市場恢復(fù)增長，商業(yè)銷售成交出現(xiàn)反彈

??從商辦土地市場成交看，2021年前四月重點(diǎn)城市商辦土地成交總面積同比上升9.9%，平均土地成交價(jià)16610元/平方米，同比上升7.8%，市場重回增長態(tài)勢。

??其中，廣州2021年前4月商辦土地成交面積80.17萬平方米位列第一，且平均樓板價(jià)顯著提高；除北京和上海外，平均樓板價(jià)均呈上升趨勢；北上核心地段土地資源日益稀缺，成交主要集中于非核心區(qū)域。

??從辦公成交看，2021年前4月重點(diǎn)城市辦公銷售成交總額同比上升5.0%,成交總面積同比上升31.8%，其中武漢同比上升幅度最大，疫情危機(jī)解除后需求迎來集中釋放，北京成交總面積最多，超40萬平方米。

??從成交均價(jià)看，一線城市同比均出現(xiàn)不同程度的下降，深圳成交均價(jià)為全國最高，上海同比降幅最為明顯，主要原因?yàn)橹髁Τ山粎^(qū)域的轉(zhuǎn)移：2020年1-4月上海的主力成交于黃浦，長寧和浦東的相對核心區(qū)域，2021年前4月則集中于閔行和青浦。

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??從商業(yè)成交看，2021年前4月重點(diǎn)城市商業(yè)銷售成交總額同比上升48.9%，成交總面積同比上升31.5%。

北上廣深4個(gè)一線城市的商業(yè)成交均價(jià)均同比上升，其余重點(diǎn)城市在總體成交面積放大趨勢下，成交均價(jià)同比相對穩(wěn)定，僅有小幅波動(dòng)。武漢再次成為成交面積提升最多的城市，疫情恢復(fù)后的迅速反彈充分體現(xiàn)其市場韌性。

??租金降幅持續(xù)收窄，上海和重慶出租率上升

??全國重點(diǎn)城市甲級寫字樓經(jīng)歷了2020年四個(gè)季度的下行趨勢后，于2021年一季度降幅收窄明顯，基本企穩(wěn)。北京租金仍占據(jù)首位，但與上廣深的租金差進(jìn)一步縮小。

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??CAIC監(jiān)測重點(diǎn)城市中，2021一季度與2020一季度同比空置率上升為普遍趨勢，其中武漢和廣州上升幅度較大，武漢受疫情影響，租戶退租現(xiàn)象最為嚴(yán)重導(dǎo)致2020全年凈吸納為負(fù)，廣州則源于近期的供應(yīng)高峰；

上海和重慶為僅有空置率下降的城市，連續(xù)5個(gè)季度增長且創(chuàng)近年高峰的單季凈吸納量體現(xiàn)了上海辦公市場的強(qiáng)韌性，而重慶主要由于近4個(gè)季度幾乎未有新增供應(yīng)入市，供需壓力得到一定緩解。

??內(nèi)地大宗總額同比上漲25.7%，北京領(lǐng)跑全國

??2021年一季度，中國內(nèi)地大宗物業(yè)成交總額457.1億元，同比上升25.7%；總成交單數(shù)共27筆，同比上漲17.4%，交易頻率提高，市場活躍度較高。與此同時(shí)，外資持續(xù)加碼內(nèi)地投資市場，凈投資額同比大幅上升74%。

??2021年1月，黑石集團(tuán)于以40.62億元完成對廣州國際機(jī)場綜合物流園的收購，2020年對工業(yè)/物流的投資熱度仍在延續(xù)；同年3月，鐵獅門以21億收購北京輝盛閣國際公寓，標(biāo)的位于北京朝陽區(qū)CBD的核心地段。

??在內(nèi)地大宗仍以辦公和綜合體為主要成交業(yè)態(tài)的形勢下，兩筆收購體現(xiàn)了外資對內(nèi)地不動(dòng)產(chǎn)多元化的布局及未來發(fā)展?jié)摿Φ目春谩?/p>

??從城市維度看，京滬繼續(xù)成為大宗交易絕的對主力城市，占全國總成交額逾80%，其中北京總成交額213.6億元，占比46%居首；上海總成交額第二為175.7億元，占比近37%。

??一季度單筆大宗最高成交額位于北京，佳兆業(yè)以130億元完成對北京輝耀國際城（長安8號）的收購，此前該項(xiàng)目已頻繁易主。據(jù)收購方佳兆業(yè)表示，此筆交易符合其投資發(fā)展戰(zhàn)略，為繼上海陸家嘴，廣州天河區(qū)，深圳中心區(qū)等核心城市核心地段后進(jìn)入北京CBD值得看好的一筆運(yùn)作。

??值得注意是，2021年一季度，全國大宗逾80%的成交金額共來自于金融和房地產(chǎn)兩個(gè)行業(yè)，其中金融業(yè)依然以42%占比第一；2020年金融企業(yè)集中收購總部大樓發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的趨勢仍在延續(xù)，中泰證券，平安信托，百年人壽紛紛在一季度里完成了對優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)的買入交易。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)在大宗交易市場也較為活躍，黑石集團(tuán)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)和佳兆業(yè)集團(tuán)均通過股權(quán)收購的方式完成其對標(biāo)的資產(chǎn)的交易。地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入后開發(fā)時(shí)代，一線城市的核心土地資源日益稀缺，通過城市更新盤活存量資產(chǎn)，積累運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)成為地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展和轉(zhuǎn)型的重要方向。

??1. 招商蛇口

??日前，滬深交易所聯(lián)合發(fā)布首批公募REITs試點(diǎn)申報(bào)項(xiàng)目情況, 深交所接受申報(bào)的2個(gè)項(xiàng)目中，招商蛇口主導(dǎo)的“博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”亦在其列，項(xiàng)目底層資產(chǎn)為招商蛇口持有的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，作為首單以園區(qū)項(xiàng)目作為底層資產(chǎn)的公募REITs引發(fā)市場關(guān)注。

??據(jù)CAIC數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計(jì)，招商蛇口旗下的辦公項(xiàng)目共48個(gè)，總建面超650萬平，商業(yè)項(xiàng)目共24個(gè)，總建面超500萬平，除包括總部深圳在內(nèi)的北上廣深一線城市重點(diǎn)配置外，在南京、杭州、成都、廈門等經(jīng)濟(jì)活力較強(qiáng)的新一線、二線城市均有布局。

??據(jù)招商蛇口公告，此次公募REITs項(xiàng)目資產(chǎn)包主要為位于深圳蛇口網(wǎng)谷的萬融大廈和萬海大廈，總建面分別為4.17萬平方米和5.36萬平方米，均為辦公業(yè)態(tài)。

??與2019年12月在香港上市的REITs資產(chǎn)包相比，此次公募REITs的資產(chǎn)包縮水不少。

??2019年成立的招商局商業(yè)房地產(chǎn)投資信托基金即招商REITs，持有包括位于招商網(wǎng)谷區(qū)域的四個(gè)寫字樓和一個(gè)購物中心，總租賃面積達(dá)到25萬平，總評估值為65.79億元。

??值得注意的是，無論公募REITs項(xiàng)目還是赴港上市的REITs項(xiàng)目均位于招商網(wǎng)谷核心區(qū)域，產(chǎn)業(yè)主要聚焦在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、電子商務(wù)、物聯(lián)網(wǎng)三大領(lǐng)域，均為國家大戰(zhàn)略發(fā)展的重點(diǎn)領(lǐng)域。招商蛇口此次選擇將規(guī)模不大的優(yōu)質(zhì)園區(qū)項(xiàng)目納入試點(diǎn)資產(chǎn)包，也顯示了企業(yè)對于此次公募REITs的推行審慎的態(tài)度。

??2. 凱德集團(tuán)

??凱德集團(tuán)作為亞洲知名的大型房地產(chǎn)集團(tuán)，側(cè)重于商辦領(lǐng)域地產(chǎn)運(yùn)作，于1994年進(jìn)入中國，隨著集團(tuán)不斷調(diào)整戰(zhàn)略及業(yè)務(wù)模式，目前已經(jīng)形成集投資與運(yùn)營為一體，采用“私募基金+REITS”雙基金的模式進(jìn)行輕資產(chǎn)擴(kuò)張與基金化運(yùn)作。目前中國已是集團(tuán)核心市場之一，在全國40多座城市擁有/管理200多個(gè)項(xiàng)目，總開發(fā)規(guī)模約2300萬㎡，管理的總資產(chǎn)約2700億人民幣。

??2018年，凱德集團(tuán)向印力出售了20個(gè)購物中心后將重點(diǎn)布局在國內(nèi)一、二線城市的優(yōu)質(zhì)住宅及商辦資產(chǎn)，此外還于2019年收購星橋騰飛，此舉標(biāo)志著凱德開始進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)園、工業(yè)級物流等領(lǐng)域，同時(shí)成為亞洲最大的多元化房地產(chǎn)集團(tuán)之一。

??2021年3月22日，凱德集團(tuán)宣布將與淡馬錫集團(tuán)旗下全資子公司凱騰控股共同實(shí)施集團(tuán)業(yè)務(wù)重組計(jì)劃，將加深凱德向輕資產(chǎn)、高效資本運(yùn)作方向轉(zhuǎn)型。一方面將凱德集團(tuán)旗下的投資管理平臺和旅宿業(yè)務(wù)整合為“凱德投資管理（CLIM），另一方面將集團(tuán)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)私有化，并在該計(jì)劃實(shí)施完成后，由凱騰控股所持有。其中凱德投資管理所管理的資產(chǎn)規(guī)模約為 1150億新元，預(yù)計(jì)將成為亞洲最大的房地產(chǎn)投資管理公司。私有化業(yè)務(wù)通過參與更多項(xiàng)目開發(fā)或培育凱德投資管理及旗下基金中的項(xiàng)目，為其儲(chǔ)備資產(chǎn)，在有效把握房地產(chǎn)開發(fā)周期的同時(shí)進(jìn)一步支持凱德投資管理業(yè)務(wù)發(fā)展。