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??隨著新型城鎮(zhèn)化推進，居民正常住房消費的愿望轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實，再加上金融等政策支持，城市住房需求特別是改善性住房需求還是有望持續(xù)釋放的。

??剛剛過去的2021年，全國商品房銷售面積17.94億平方米，同比增長1.9%；商品房銷售額18.19萬億元，同比增長4.8%，雙雙創(chuàng)下新高。

??這是國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)。據(jù)此計算，2021年全國商品房均價為10139元/平方米，漲幅為2.8%。無論是房價還是銷量，都顯示了房地產(chǎn)市場的較強韌性。

??國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)還顯示，2021年全年GDP同比增長8.1%，相較于“6%以上”工作目標，年度任務(wù)已經(jīng)完成。一切都在向著全力穩(wěn)增長的目標邁進。

??“房地產(chǎn)增長對經(jīng)濟增長總體上還是起到了拉動作用。2021年房地產(chǎn)業(yè)增加值比上年增長5.2%，拉動整體經(jīng)濟增長0.4個百分點。”國家統(tǒng)計局局長寧吉喆表示。

??與此同時，貨幣政策偏松窗口實際打開。就在1月17日，央行開展7000億元1年期MLF操作和1000億元7天期逆回購操作，中標利率分別為2.85%（此前為2.95%）、2.1%（此前為2.2%）。逆回購利率與MLF利率同時下調(diào)10個基點，是2020年4月以來首次下調(diào)。此舉被市場解讀為相當于央行變相“降息”。

??“MLF操作利率將大概率引導(dǎo)本月LPR報價同步下調(diào)，其中5年期LPR可能同步下調(diào)10個基點。同時，不排除后續(xù)央行仍有降準的可能性。”交通銀行首席研究員唐建偉表示。

??這對于2022年樓市走向企穩(wěn)是一個好消息。“隨著新型城鎮(zhèn)化推進，居民正常住房消費的愿望轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實，再加上金融等政策支持，城市住房需求特別是改善性住房需求還是有望持續(xù)釋放的。”寧吉喆說。

??房企信心仍然不足

??2021年是房企普遍感受艱難的一年。這一年，房企融資端幾近枯竭，資金鏈壓力前所未有，債務(wù)違約不斷。

??最直觀的表現(xiàn)是，房地產(chǎn)投資銷售等多個指標，幾乎都走出了一條下滑曲線。

??根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2021年全年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資14.76萬億元，同比4.4%，兩年平均增長5.7%。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速自去年3月起已連續(xù)10個月收窄，并已步入“過冷”區(qū)間。尤其是2021年12月單月，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比大幅減少13.9%，如此大的降幅只在疫情爆發(fā)之初即2020年2月出現(xiàn)過。

??唐建偉認為，原因在于房企在項目施工和土地購置方面積極性都不高。盡管去年四季度起信貸政策向松調(diào)整，但尚未完全扭轉(zhuǎn)房企對未來市場的預(yù)期，體現(xiàn)在項目施工中，盡快竣工形成推盤的收益性并不高，導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)新開工和施工動力不足。

??2021年房屋新開工面積同比下降11.4%，房屋施工面積增長5.2%。12月單月，房屋施工面積和開工面積均同比大降，增速分別為-35.35%和-31.15%。

??另一方面，拿地端仍十分蕭條，盡管在最后一次集中拍地中多地降低了拿地門檻，但房企積極性并沒有被提振。2021年房企土地購置面積2.16億平方米，比上年下降15.5%；土地成交價款1.78萬億元，增長2.8%。

??這一切根源在于房企資金端壓力仍在，2021年房企到位資金20.11萬億元，比上年增長4.2%，較1-11月收窄3個百分點，累計增速已連續(xù)10個月收窄。

??其中，國內(nèi)貸款2.33萬億元，同比下降12.7%；利用外資107億元，同比下降44.1%；自籌資金6.54萬億元，同比增長3.2%；定金及預(yù)收款7.39萬億元，同比增長11.1%；個人按揭貸款3.2萬億元，增長8%。

??從銷售端來看，2021年全國商品房銷售額突破18萬億元，同比增長4.8%，兩年平均增長6.7%。但從單月變動來看，自去年5月份以來月度銷售增速已連續(xù)7個月下行，全年同比增速相比上半年增幅下降了34.1個百分點。

??廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉解讀認為，商品房銷售金額增幅大于銷售面積增幅主要原因是，商品房成交區(qū)域越來越集中于東部及幾大都市圈。2021年，東部地區(qū)銷售面積占比超過4成，達40.8%，比重較2019年和2020年分別提升2個和0.4個百分點；在銷售金額上，房價更高的東部區(qū)域占比達56.8%。

??托底樓市 2022信貸投放有望發(fā)力

??二手市場房價觸底的先行信號，開始出現(xiàn)。

??據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)測算，2021年全國商品住房銷售均價為10139元/平方米，同比增長2.8%。2018-2020年房價增速分別為10.7%、6.6%、5.9%，年度增速不斷下降。

??從單月房價同比增幅看，自2021年8月份開始，已連續(xù)5個月負增長。12月份，住宅均價同比增長-0.2%，較11月份的-1%已明顯緩解。這也說明，隨著近期紓困政策的實施，房價開始趨于穩(wěn)定。

??幾日前，國家統(tǒng)計局發(fā)布了12月份70個大中城市房價數(shù)據(jù)。2021年12月，70個大中城市中，一線、二線、三線城市新建商品住宅銷售價格同比分別上漲4.4%、2.8%、0.9%；環(huán)比漲幅分別為-0.1%、-0.3%和-0.3%，相比11月份數(shù)據(jù)一線城市跌幅略擴大，二三線城市跌幅略收窄。至少這是一個積極信號，說明一些城市持續(xù)下跌的態(tài)勢是有所遏制的。

??12月份，70大中城市中有15城新建商品住宅價格環(huán)比上漲，11月為9城，其中杭州新房價格環(huán)比上漲0.5%領(lǐng)跑全國；二手房環(huán)比下跌城市數(shù)量則沒有增加，這說明至少悲觀情緒是略有減少的。

??一線城市二手房價格率先止跌回升，由11月環(huán)比下降0.2%轉(zhuǎn)為12月上漲0.1%，這是一個重要信號。因為按照過往慣例，二手房市場領(lǐng)先于新房市場，二手房止跌是市場觸底的先兆。

??但城市之間亦分化明顯，北京、上海二手房價12月份環(huán)比分別上漲0.8%和0.4%，廣州、深圳則分別下降0.3%和0.4%。據(jù)一位市場人士監(jiān)測，二手房市場也呈現(xiàn)出長三角率先觸底的跡象。

??寧吉喆表示，隨著房地產(chǎn)長效機制不斷完善，因城施策效果不斷顯現(xiàn)，2022年我國房地產(chǎn)市場有望保持總體平穩(wěn)運行。

??他分析道，一方面，我國仍處在城鎮(zhèn)化持續(xù)發(fā)展階段，2021年末，城鎮(zhèn)常住人口比2020年末增加1205萬；特別是流動人口38467萬，比上年末增加885萬，這都帶來了新增住房需求。另一方面，房地產(chǎn)市場供給在逐步優(yōu)化，多主體供應(yīng)、多渠道保障、租售并舉的房地產(chǎn)市場供給格局在逐步形成，新的發(fā)展模式正在探索中成型。同時，房地產(chǎn)調(diào)控因城施策有利于促進房地產(chǎn)良性循環(huán)，也有利于保障群眾正常居住需要。

??從政策層面看，“穩(wěn)字當頭、穩(wěn)中求進”成為2022年經(jīng)濟工作、宏觀調(diào)控主基調(diào)。國家層面亦多次強調(diào)，滿足合理住房需求。

??去年12月末央行召開的2022年工作會議強調(diào)，“穩(wěn)妥實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，更好滿足購房者合理住房需求，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。多位銀行界人士認為，房地產(chǎn)信貸投放量的改善有望在2022年發(fā)力。

??“央行調(diào)降MLF操作利率將引導(dǎo)LPR報價下降，尤其是中長期貸款利率下行，將有利于滿足樓市開發(fā)企業(yè)和購房者的融資需求，有效托底房地產(chǎn)市場。”交行金融研究中心資深研究員夏丹表示。