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??截至4月14日港股收盤，第一服務股價報0.305港元/股，總市值縮水至3.86億港元。相較2020年10月22日上市首日收盤價1.76港元，其股價累計跌幅達82.7%，市值蒸發約13.74億港元。盡管公司2024年營業收入同比增長，但受凈利潤轉虧及綠色業務承壓影響，資本市場反應持續低迷。

??3月底，第一服務發布了2024年全年業績公告，數據顯示，公司全年收益達13.27億元，同比增長9.6%，但凈利潤卻由盈轉虧，錄得虧損0.06億元，同比驟降約109%。這一反差背后，是房地產行業調整周期下物企普遍面臨的盈利困境。

??第一服務的虧損主要源于對關聯方當代置業1.48億元貿易應收款的計提減值撥備。然而，市場更關注的是其長期盈利能力的變化：毛利率從2023年的25.1%下滑至23.3%，其中綠色人居解決方案業務持續低迷，成為拖累整體表現的關鍵因素。

??不可否認，物企與地產關聯方的“臍帶”尚未完全剪斷，應收賬款減值仍是行業共性風險。

??財報顯示，第一服務雖通過外拓將第三方在管面積占比提升71.9%，但低毛利項目疊加回款周期延長，進一步擠壓了利潤空間。其綠色人居解決方案業務收入同比微降0.7%，毛利率長期低于平均水平。該業務曾被視為第一服務上市時的差異化競爭力，但受地產周期影響，2021年后增速斷崖式下跌。

??多位分析師認為：“綠色業務需要長期技術投入，短期難見回報，在房企資金鏈緊張時首當其沖被削減。”

??在擺脫關聯方輸送面積后，其綠色人居解決方案業務依然拖累了整體毛利率水平。如何在依靠外拓的情況下提高賺錢能力，成為擺在第一服務面前的重要命題。

??關聯方應收款減值致凈利潤下滑近109%

??第一服務的凈利潤下跌，直接誘因是對關聯方應收款項的減值撥備。財報顯示，2024年公司就當代置業等關聯方的1.48億元貿易應收款計提壞賬，同比激增239%。這一操作導致凈利潤由2023年的0.7億元轉為虧損0.06億元，同比下滑近109%。

??地產行業流動性危機傳導至物企，應收賬款減值已成行業“灰犀牛”。據克而瑞物管統計，2024年超六成上市物企因關聯方應收款計提導致盈利縮水，第一服務并非孤例。

??不過，剔除減值影響后，第一服務的核心溢利達1.42億元，反映其主營業務仍具增長動力。收入結構上，物業管理服務收入9.56億元（占比72%），增值服務收入2.36億元（占比17.8%），二者分別增長10%和14.7%。“增值服務的高增速得益于社區家居業務的擴張，但這類業務毛利率較低，反而拉低了整體盈利水平。”中國企業資本聯盟副理事長柏文喜指出。

??在規模端，第一服務外拓成效顯著：第三方在管面積占比提升至71.9%，合約面積達8690萬平方米。但外拓項目普遍存在毛利率低、回款慢的特點。

??不過，追求規模擴張可能會帶來較高的應收賬款風險和較低的毛利率，企業在市場拓展過程中找到規模與質量之間的平衡點顯得至關重要。

??財報顯示，第三方貿易應收款同比增長26%至6.06億元，增速遠超營收增長。“規模擴張與利潤平衡是物企共同難題，第一服務需加強項目篩選和賬期管理。”仲量聯行中國區研究部負責人周志鋒建議。

??綠色人居解決方案毛利率仍低于行業水平

??截至2024年12月31日，第一服務在管總建筑面積約為7410萬平方米，與2023年底相比增加了約17.3%。其中，約71.9%來自第三方。合約總建筑面積約為8690萬平方米，同比增長約11.6%，其中約70.5%來自第三方。這些數據表明，第一服務正在逐步擺脫對關聯方的依賴，加大市場拓展力度。

??不過，獨立性的提升卻未能挽救毛利率的頹勢。2024年23.3%的毛利率較2023年下降1.8個百分點，綠色人居解決方案業務成為主要拖累。

??上述業務以能源運維服務為核心，2024年收入1.35億元，毛利率僅19.5%，遠低于增值服務的32.6%。回溯歷史，其收入增速從2020年的25.2%驟降至2021年的1.2%，此后連續三年負增長。

??“綠色業務高度依賴地產商新建項目的配套需求，在房企縮表階段首當其沖。”清華大學可持續住區研究中心主任孔鵬表示。

??更嚴峻的是，綠色業務的戰略價值與財務表現形成矛盾。第一服務在年報中強調“雙碳目標下的長期機遇”，但現實是技術投入大、回報周期長。

??對比同行，綠城服務等企業已通過政府公建項目拓展綠色業務，而第一服務仍聚焦地產關聯項目。戴德梁行中國區產業地產部董事總經理蘇智淵建議，轉型需跳出舒適區，探索市政、工業等新場景。

??截至2025年一季度，第一服務新簽約31個項目，涵蓋物流園、高校等業態，顯示其正嘗試跳出住宅紅海。但能否將規模優勢轉化為盈利動能，仍需時間驗證。