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??金融街的經(jīng)營(yíng)困境仍未得到改善。

??4月29日，金融街控股股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“金融街”）發(fā)布2024年年報(bào)。財(cái)報(bào)顯示，2024年金融街實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入190.75億元，同比增加51.74%；歸屬母公司凈利潤(rùn)虧損110.84億元，虧損同比擴(kuò)大469.69%；扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)虧損99.79億元，虧損同比擴(kuò)大381.71%。

??對(duì)于虧損擴(kuò)大的原因，金融街表示，受部分項(xiàng)目毛利率下滑、部分資產(chǎn)盤活和處置產(chǎn)生虧損、部分項(xiàng)目計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備等因素影響。

??值得注意的是，金融街凈利潤(rùn)已連續(xù)4年下滑，連續(xù)兩年陷入虧損，且虧損幅度急劇擴(kuò)大。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2020~2024年，金融街歸屬母公司凈利潤(rùn)依次為24.98億元、16.43億元、8.46億元、-19.46億元、-110.84億元，同比降幅分別為27.41%、34.25%、48.48%、329.88%、469.69%。

??房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)低迷，使金融街深陷虧損泥沼。

??自2023年起，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，市場(chǎng)需求銳減，金融街的房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)遭受重創(chuàng)。這一年，金融街項(xiàng)目毛利率大幅下滑，部分樓盤即便降價(jià)促銷，銷售價(jià)格仍遠(yuǎn)未達(dá)預(yù)期，無(wú)奈之下，金融街計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，這直接導(dǎo)致2023年出現(xiàn)虧損。

??2024年，金融街的形勢(shì)并未好轉(zhuǎn)，房產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)毛利率持續(xù)走低，利潤(rùn)空間被嚴(yán)重壓縮。財(cái)報(bào)顯示，2022年~2024年，金融街毛利率銷售毛利率分別為15.64%、7.34%、3%。與此同時(shí)，存量項(xiàng)目盤活進(jìn)展艱難，資產(chǎn)減值計(jì)提不斷增加，合資項(xiàng)目的借款壞賬問題也接踵而至，諸多不利因素疊加，進(jìn)一步加劇了金融街的虧損態(tài)勢(shì)。

??同一天，金融街還發(fā)布了2025年第一季度報(bào)告。報(bào)告期內(nèi)，金融街實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2.59億元，同比下降57.94%；歸屬母公司凈利潤(rùn)虧損0.38億元，同比下降36.13%。

??一季度，金融街實(shí)現(xiàn)銷售簽約額27.5億元，銷售簽約面積19.7萬(wàn)平方米。從產(chǎn)品類型看，住宅產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)銷售簽約額23.8億元，銷售面積13.2萬(wàn)平方米；商務(wù)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)銷售簽約額3.7億元，銷售面積6.5萬(wàn)平方米。

??兩年虧損上百億元

??依靠商業(yè)酒店開發(fā)起步的金融街，早期在高周轉(zhuǎn)時(shí)代也曾布局不少區(qū)域，但在住宅開發(fā)領(lǐng)域表現(xiàn)亮眼的城市并不多，近幾年在行業(yè)內(nèi)的聲音也越來越小。

??2023年9月，楊揚(yáng)接任金融街董事長(zhǎng)一職。正是在這一年，金融街出現(xiàn)虧損，并且虧損態(tài)勢(shì)持續(xù)至2024年。

??2023年，金融街實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入125.71億元，同比下降38.7%，歸屬母公司凈利潤(rùn)虧損19.46億元，同比下降329.88%。

??2024年，金融街經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)呈現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)但虧損擴(kuò)大的態(tài)勢(shì)，營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)51.74%，達(dá)到190.75億元；歸屬母公司凈利潤(rùn)卻虧損110.84億元，同比下降469.69%。

??從具體業(yè)務(wù)來看，2024年金融街房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入167.2 億元，同比上升 65.98%。其中，住宅產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)收入159.91 億元，商務(wù)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)收入7.29 億元；物業(yè)租賃業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入17.29 億元，同比下降 5.28%；物業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 4.62億元，同比增長(zhǎng) 5.42%。

??銷售方面，2024 年實(shí)現(xiàn)銷售簽約額194.5億元，實(shí)現(xiàn)銷售簽約面積121.2萬(wàn)平方米。其中，2024年住宅產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)銷售簽約額175.9億元，銷售面積104.5萬(wàn)平方米；商務(wù)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)銷售簽約額18.6億元，銷售面積16.7萬(wàn)平方米；資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入22.9億元，實(shí)現(xiàn)息稅前利潤(rùn)12.4億元，經(jīng)營(yíng)保持穩(wěn)定。

??據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，2024 年金融街進(jìn)入的北京、天津、上海、蘇州、無(wú)錫、廣州、佛山、武漢、重慶等城市商品住宅銷售面積同比下降11%，商品住宅銷售金額同比下降17.1%；住宅用地成交面積同比下降30.3%，住宅用地成交金額同比下降 33.6%。

??報(bào)告期內(nèi)，金融街籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-66.17億元，上年同期為-96.35億元。金融街表示，主要原因是公司根據(jù)資金計(jì)劃和債務(wù)到期情況，償還借款較去年減少。

??2024年，為加速資產(chǎn)變現(xiàn)，金融街在資產(chǎn)處置方面動(dòng)作不斷。9月27日，金融街發(fā)布公告稱，其持有的北京德勝投資有限責(zé)任公司100%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目已完成轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓價(jià)款為15.75億元。今年1月，該股權(quán)及債權(quán)就已擬通過北京產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌出售。

??據(jù)公告資料統(tǒng)計(jì)，2020年至今，金融街累計(jì)拋售資產(chǎn)4項(xiàng)，金額合計(jì)達(dá)161.16億元。頻繁的資產(chǎn)拋售使金融街手中有了一定的現(xiàn)金流，從而提高了抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。截至2024年，金融街經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額為60億元，連續(xù)6年保持為正。

??融資緩解債務(wù)壓力

??作為北京國(guó)資控股的國(guó)資房企，金融街積極開展融資工作，通過多元化的融資渠道，募集期限結(jié)構(gòu)合理、融資成本較低的資金。

??截至2024年，金融街總資產(chǎn)達(dá)1216億元，總負(fù)債規(guī)模達(dá)940.3億元，資產(chǎn)負(fù)債率77.31%；一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債38.58億元，占總資產(chǎn)3.17%。

??在地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)的融資模式之外，金融街大力推進(jìn)資產(chǎn)證券化融資。2024年12月18日，金融街商業(yè)地產(chǎn)第1~5期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃獲交易所審核通過，總申報(bào)規(guī)模為170億元；2025年一季度，金融街已成功發(fā)行第一期上海融悅中心CMBS，成功募資46億元，期限18年（3+3+3+3+3+3），票面利率2.8%，體現(xiàn)了金融街在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的融資能力及市場(chǎng)認(rèn)可度。

??截至報(bào)告期末，金融街有息負(fù)債規(guī)模持續(xù)壓降，較上年同期減少23.39億元，一定程度上緩解了債務(wù)壓力。同時(shí)，截至2024年末，金融街貨幣資金余額達(dá)128.11億元，已連續(xù)5年覆蓋1年內(nèi)到期的負(fù)債。

??值得關(guān)注的是，2024年金融街融資成本顯著降低。2024年1月，金融街發(fā)行10億元中期票據(jù)，其中5+2年期票面利率3.45%，創(chuàng)公司5年期中票歷史最低利率；2024年4月發(fā)行11.3億元公司債，其中3+2年期票面利率2.73%，低于同期其他央企國(guó)企地產(chǎn)公司。另一方面，公司的債務(wù)期限結(jié)構(gòu)也持續(xù)優(yōu)化。截至報(bào)告期末，金融街3年以上債務(wù)占比達(dá)79.17%，同比提升13.15%。

??此外，在資產(chǎn)盤活方面，金融街通過處置北京房山金悅郡、蘇州融悅灣寫字樓等低效資產(chǎn)，以及天津瑞吉酒店、惠州喜來登酒店等存量項(xiàng)目，盤活了存量資產(chǎn)，上述盤活存量資產(chǎn)累計(jì)銷售約26億元，年內(nèi)實(shí)現(xiàn)回款約8億元。

??近年來，金融街通過房產(chǎn)開發(fā)、資產(chǎn)管理、城市更新、文化旅游四輪驅(qū)動(dòng)模式推動(dòng)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，與融資能力形成深度協(xié)同。

??對(duì)于2025年的工作目標(biāo)，投資計(jì)劃方面，將堅(jiān)持深耕五大城市群（京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角、成渝、長(zhǎng)江中游）的中心城市，按照“發(fā)展格局”和“競(jìng)爭(zhēng)格局”的價(jià)值投資理念，投資有人口、產(chǎn)業(yè)、需求支撐的項(xiàng)目；同時(shí)，將探索城市更新、舊城改造、產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)、長(zhǎng)租公寓、輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)等新興業(yè)務(wù)模式，培育公司新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)。

??在業(yè)績(jī)計(jì)劃方面，2025年，將合理控制有息負(fù)債規(guī)模，持續(xù)優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，努力實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健和財(cái)務(wù)安全。

??面對(duì)當(dāng)前的困境，金融街已采取一系列措施積極應(yīng)對(duì)，未來能否成功破局，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，仍有待市場(chǎng)檢驗(yàn)。