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??上海，依然是房企投資重鎮。

??3月15日，上海2024年第一批次首輪集中土拍收官，5宗地攬金134.1億元，其中4宗地封頂搖號，整體9.07%的溢價率創下2021年集中供地以來新高。

??全國土地市場看上海，第一批次首輪土拍余溫未降，熱度背后釋放出幾個重要的信號。

??第一個信號，減量提質。無論是上海，還是點狀回暖的杭州、合肥均呈現出這一特點，即從源頭上減少供應，以調節和平衡供求關系。

??第二，優質地塊帶動下，房企參拍積極性有所提升，5宗地吸引了超20家房企報名參拍，閔行古美地塊有多達12家房企/聯合體參拍。

??第三，市場分化行情仍在延續，優質地塊是保持地市熱度的關鍵。

??第四，民企投資“隱身”，央國企為投資主力的格局尚未改變。

??盡管2024年開年上海樓市表現平淡，但土拍市場仍能保持高熱度。這意味著，土地市場關注度仍集中在確定性強的一二線城市，投資主力仍局限于央國企和部分民企，全面復蘇需要更長時間。

??“減量提質”是上海2024年首輪土拍的關鍵詞。

??數量上，只有5宗地，總建面也只有28.4萬平方米。即便是加上第二輪6宗地，2024年一批次土拍中涉宅地塊也只有11幅。今年第一批次供應體量明顯減少，去年第一批次有19幅，而2022年一批次供應了40幅涉宅地塊。

??與之相對應的是，供應質量明顯提升。不僅有靜安中興路這樣的中心城區優質地塊，還有閔行古美、浦東北蔡、楊浦長海等熱點板塊地塊。

??在優質地塊帶動下，整體溢價率創下2021年集中供地以來的新高，高達9.07%。

??當前房地產市場供求關系發生重大變化，過去供不應求的市場環境發生轉變，市場需求持續疲軟。

??從上海新房市場來看，2024年樓市開局平淡，2024年2月新房成交僅17萬平方米，成交套數為1445套，同環比降幅均在六成以上，創下歷年新低（2022年3、4月除外）。市場遇冷還表現在微觀項目端，2月新開盤項目平均去化率只有34%。

??盡管1月30日上海已明確表示外環外放松對非滬籍單身人士的購房限制，一系列利好政策并尚未在樓市中激起浪花，購房者觀望情緒依然濃厚。

??實際上，土地端縮量提質核心是通過減少土地供應，來調節現階段供應節奏，最終來平衡和改善供求關系，“去庫存”也將成為接下來典型城市主基調。

??上海第一批次首輪土拍，房企參拍積極性有所提升。

??據不完全統計，5宗地除寶山顧村地塊僅有2家房企參拍外，其余4宗參拍房企數量超過4家，閔行古美地塊參拍房企更是多達12家，包括保利發展、招商、中海、華潤、越秀、華發&中鐵置業、建發、象嶼&金茂、中鐵建、綠城、安徽高速、大華，房企參拍熱情有所提升。

??實際上，第一批次首輪集中供地延續了“封頂搖號”的方式來確定最終競買者，房企拿地拼“運氣”，在優質地塊帶動下，一定程度上提高了房企參拍的積極性，譬如保利發展、象嶼、中鐵建等央國企報名地塊均高達3幅。

??值得注意的是，吸引12家房企報名參拍的閔行古美地塊，因超出10家房企競標，時隔兩年再度觸及企業打分條款。一方面可以看出房企對優質地塊的競拍積極性，另一方面這也在一定程度上提高了房企拿地門檻，通過篩選資質更為優質的房企，從而降低風險。

??不過從競拍房企名單來看，依然以央國企為主，民營房企僅有大華參拍。

??房企參拍積極性提升在杭州、合肥、北京等一二線城市也有所體現，在優質地塊帶動下，多家房企參拍最終搖號或高溢價成交，市場熱度持續“點狀回暖”。

??比如合肥，首批次3宗地吸引了招商、保利、萬科、越秀等15家房企參拍，其中濱湖01號地塊便有15家房企報名，最終溢價率高達54.15%。

??從企業端來看，個別一二線城市通過出讓優質地塊，吸引了央國企和部分民企參拍，30家典型房企的2月拿地金額達到288億元，環比回升52%。

??整體來看，率先供應優質地塊，吸引年初投資額度充裕的房企拿地，是短期內保持土地市場熱度的關鍵。

??上海本輪土拍延續2022年以來央國企為主力的格局，5宗地被央國企包場。

??民企僅有本土大華一家，不過大華在競拍閔行古美地塊時被末位淘汰。根據競拍規則，古美地塊報名房企超過10家，需先對房企進行打分考核，淘汰末位，只有10家房企能夠參與競拍。最終，大華和安徽高速被末位淘汰。

??民企在與央國企同臺競技時并不占優勢，且拿地積極性仍在低位。

??從成功拿地的5家央國企來看，華發+中鐵置業通過搖號競得閔行古美地塊，另外，越秀、中鐵建+國貿、象嶼表現也比較突出，均在搖號中中標，分別競得楊浦長海、浦東北蔡、靜安中興地塊。

??在市場低迷期補充核心城市的優質土儲，已成為當下央國企投資的主要策略。

??CRIC數據顯示，2月房企拿地金額TOP100中，央國企拿地金額占比達到了37%。

??央國企作為拿地主力的格局仍將持續。

??雖然今年以來，房地產“白名單”項目融資逐步落實，但這部分融資僅能用于項目的開發建設和“保交付”，對于企業投資的促進效果有限，因此短期內投資主力仍然較為局限于國央企和部分民企，全面復蘇需要更長時間。

??當前投資格局未發生根本性改變，尤其是以上海為首的一線城市，拿地房企依舊以央國企為主。

??優質地塊的供應，是保持地市熱度的關鍵。但在樓市需求疲軟的情況下，土地端的供應勢必將有所減少，從而實現在源頭調節供求關系。

??企業端的投資回暖需要更長時間，大多數房企目前仍面臨“銷售疲軟”和“化債風險”兩重壓力，僅率先獲得融資支持、銷售回溫，以及現金流更為穩健的央國企和部分民企，能夠有積極的補倉需求。謹慎的投資態度仍將是主旋律。