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??廣州的城市更新市場迎來了一股新生力軍。

??中國建筑股份有限公司（以下簡稱“中國建筑”，601668.SH）在11月2日宣布，該公司旗下的中建八局通過股權(quán)收購的方式參與投資廣州市黃埔區(qū)雙沙社區(qū)城市更新項目，預計總投資額約289.3億元。

??對于中國建筑而言，城市更新是一個商業(yè)價值和社會效益巨大的市場。2天前的業(yè)績說明會上，該公司董事會秘書薛克慶就已透露，第四季度的重點工作之一便是“緊抓城中村改造、城市運營、保障性住房等方面的政策機遇”。

??而城市更新項目多、改造任務(wù)重的黃埔區(qū)也急需更多有實力的參與者。據(jù)合富研究院的不完全統(tǒng)計，自民營房企接連出險以來，該區(qū)至少有12個舊改村確認更換合作開發(fā)商，區(qū)屬國企難以全部承接。為此，一年前，黃埔區(qū)下屬的科學城集團、知識城集團便與16家央企、國企達成了城市更新領(lǐng)域的戰(zhàn)略合作，希望通過央地國企合作模式，加快推動區(qū)內(nèi)城市更新項目。

??雙沙村舊改的新接盤者

??雙沙村位于黃埔臨港經(jīng)濟區(qū)，地鐵5號線及13號線經(jīng)過并設(shè)兩個軌道站點，項目體量頗大，改造總用地面積約112公頃，規(guī)劃總建面約237萬平方米，其中居住面積達161萬平方米，規(guī)劃居住人口約5萬。項目規(guī)劃分為復建區(qū)及融資區(qū)兩部分，其中，復建區(qū)建設(shè)類型主要包括安置住宅、集體物業(yè)、公建配套等，融資區(qū)建設(shè)類型主要包括住宅、保障房、公建配套、產(chǎn)業(yè)用房等。

??據(jù)了解，雙沙村2018年通過改造意愿表決，2021年2月啟動房屋拆遷簽約，同年4月，合景泰富聯(lián)合體通過公開票選成為雙沙村的改造合作企業(yè)。2022年10月，《雙沙舊村改造實施方案（片區(qū)策劃）》取得正式批復。在項目推進的緊要關(guān)頭，合景泰富卻遭遇了債務(wù)危機。

??為了確保改造進度不受主體現(xiàn)金流緊張的影響，今年2月份，雙沙聯(lián)社對改造項目的合作企業(yè)、合資公司股東變更相關(guān)事項進行了表決。最終，廣州知城宏勝投資有限公司（以下簡稱“知城宏勝”）成為雙沙村舊改合作企業(yè)聯(lián)合體的主成員，持有雙沙村項目公司——廣州市弘鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“弘鑫公司”）34.3%的股權(quán)。

??知城宏勝是知識城集團的全資子公司。接盤者的角色，知識城集團只扮演了半年，今年8月份便將知城宏勝的100%股權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓底價約10.06億元，受讓方需滿足企業(yè)近3年凈利潤超過300億元、經(jīng)營性現(xiàn)金流累計超過300億元，近10年內(nèi)在北上廣深成功實施舊村改造項目不少于3個，近5年內(nèi)在廣州市參與開發(fā)單一項目計容建筑面積超過70萬平方米等條件。彼時，廣州業(yè)內(nèi)就已傳出受讓方為中建八局的消息了。

??根據(jù)中國建筑的公告，中建八局是在近日通過公開掛牌交易方式競得知城宏勝100%股權(quán)，從而間接持有了弘鑫公司的34.3%股權(quán)。股權(quán)收購完成后，雙沙聯(lián)社、中建八局、知識城集團在弘鑫公司中的股權(quán)比例分別為51%、34.3%、14.7%。復建區(qū)交付后，雙沙聯(lián)社以約定的價格將持有的51%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給中建八局和知識城集團，完全退出弘鑫公司。中建八局和知識城集團則將按照70%:30%的股權(quán)比例繼續(xù)合作開發(fā)融資區(qū)地塊。

??短短5年時間，雙沙村改造項目的開發(fā)主體就經(jīng)歷了從民營房企到區(qū)屬國企再到央企+國企的變更。

??央地合作 破舊改難題

??對于引入央企參與城市更新項目，黃埔區(qū)已經(jīng)鋪排了一年多。

??2022年10月，科學城集團、知識城集團與16家央企、國企達成了初步戰(zhàn)略合作，就區(qū)內(nèi)的8個重點城市更新項目展開深度合作。這8個項目的規(guī)劃總用地面積超250萬平方米，建筑總量約820萬平方米，融資區(qū)規(guī)模近300萬平方米，預計總投資額超250億元。參與簽約的央企包括中國建筑集團（廣州）總部、五礦證券有限公司、中國十九冶集團有限公司、中國五冶集團有限公司、中國二冶集團有限公司、上海寶冶集團有限公司、中國能源建設(shè)股份有限公司、中建方程華南公司、中建四局華南建設(shè)有限公司、中建三局集團有限公司、中建三局城市投資運營有限公司、中國建筑第六工程局有限公司、中建絲路建設(shè)投資集團有限公司、中鐵房地產(chǎn)集團華南有限公司、中鐵建設(shè)集團南方工程有限公司等。

??中建八局是在今年6月份參與了黃埔區(qū)、廣州開發(fā)區(qū)2023年第二季度重大項目集中動工簽約活動，該公司副總經(jīng)理韓興表示，未來將與黃埔區(qū)、廣州開發(fā)區(qū)在高端房建、基礎(chǔ)設(shè)施、地產(chǎn)開發(fā)、投資運營、創(chuàng)新業(yè)務(wù)等領(lǐng)域深化合作。

??除了上述企業(yè)，今年以來，中國機械工業(yè)建設(shè)集團有限公司、中國電建、葛洲壩等央企也相繼與科學城集團簽訂了城市更新項目合作協(xié)議。科學城集團黨委副書記向奔在一次內(nèi)部會議中透露，過去的一年，“央企進埔”，該公司率先通過調(diào)研交流、項目合作等方式，把“客人”變成盟友，開創(chuàng)了央地國企合作的新模式。

??“那么多民營房企退出來的舊村改造項目，只靠兩家區(qū)屬國企接盤是不現(xiàn)實的，未來要推進的新項目也需要更多的改造主體加入。”黃埔區(qū)某國企的內(nèi)部人士對中國房地產(chǎn)報記者表示，引入央企合作，在很大程度上可以緩解區(qū)屬國企的資金和項目運營壓力，但在流程上，央企不希望與出險房企直接接觸，更傾向于從區(qū)屬國企的手里收購舊村改造項目的股權(quán)。

??在中國建筑看來，參與雙沙村改造有助于自身深耕城市更新市場。8月份的半年報業(yè)績說明會上，中國建筑總裁張兆祥被問及將如何參與城市更新業(yè)務(wù)。他表示，城市更新內(nèi)涵豐富，商業(yè)價值和社會效益巨大，中國建筑將發(fā)揮全專業(yè)、全產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢，服務(wù)超大特大城市城中村改造建設(shè)，特別是長三角地區(qū)、粵港澳大灣區(qū)等熱點區(qū)域，“優(yōu)選拆除重建、有機更新類等業(yè)務(wù)領(lǐng)域”。

??中國建筑的三季報顯示，受地產(chǎn)行業(yè)下行影響，今年前三季度，該公司住宅領(lǐng)域新簽合同額同比下降7.9%，占新簽合同總額的比例下降至24.3%。但地產(chǎn)開發(fā)投資的毛利率依然是最高的，約18.27%，而房建業(yè)務(wù)、境外業(yè)務(wù)、基建及投資業(yè)務(wù)均只錄得個位數(shù)的毛利率。從這個角度看，通過參與超大特大城市的城中村改造增加熱點區(qū)域的地產(chǎn)開發(fā)項目，在一定程度上也有助于中國建筑穩(wěn)定整體毛利率。