【主持人】
    剛才給大家介紹的是房地產(chǎn)并購(gòu)，接下來(lái)和大家共同聊一聊海外投資，有請(qǐng)嘉富誠(chéng)股權(quán)投資基金董事長(zhǎng)鄭錦橋，他演講的主題是“中國(guó)房企海外投資與并購(gòu)策略”。

嘉富誠(chéng)股權(quán)投資基金董事長(zhǎng)鄭錦橋

【鄭錦橋】
    非常高興有機(jī)會(huì)跟大家共同交流有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展方向的問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)今年和去年都非常焦慮，一些大的企業(yè)有更多的機(jī)會(huì)從并購(gòu)的角度和國(guó)內(nèi)融資的角度解決自己的問(wèn)題，但是一些中小房地產(chǎn)企業(yè)就不那么樂(lè)觀了，包括今天我們所討論的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化也僅僅是一些較具規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)做的一些事情。中小房地產(chǎn)企業(yè)該怎么辦？最近這段時(shí)間我們也在幫助一些中小房地產(chǎn)企業(yè)做轉(zhuǎn)型，一方面還要繼續(xù)開(kāi)發(fā)，我手中有地賣不出去，還要繼續(xù)開(kāi)發(fā)，樂(lè)居給他們提供了非常好的銷售模式和方法。另一方面，我們看到中國(guó)人往哪里去房源的建設(shè)者也應(yīng)該往哪里去。
    昨天我從深圳回來(lái)，北京現(xiàn)在空氣指數(shù)是280多，今天一下雨好了很多，所以我們就看到更多的人愿意走出去到海外不同的國(guó)家和地區(qū)尋找一片凈土做生活方面的安排，我不僅僅是考慮自己，還考慮孩子，所以今年我們看到了更多的地區(qū)，包括從布里斯班到墨爾本，甚至到馬來(lái)西亞，我們看到消費(fèi)者出去了就預(yù)示著房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)也被增大很多，這僅僅是一個(gè)方面，我們看到中國(guó)房企的國(guó)際化也不僅僅是消費(fèi)者走出去所帶來(lái)的機(jī)遇，更多的是人民幣國(guó)際化給我們帶來(lái)的機(jī)遇。因?yàn)榇蠹易⒁獾剑趪?guó)內(nèi)我們看到人民幣在兌澳幣、兌歐元升值的同時(shí)，在兌美元貶值，因?yàn)槊绹?guó)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，但是對(duì)我們而言從投資的角度來(lái)講，投資澳洲和歐洲作為開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在出去就會(huì)好很多。比如說(shuō)澳幣在去年的同期，一澳幣大概是5.4元人民幣，今天的澳幣只是4.75元，也就是說(shuō)去年和今年同樣投出1000萬(wàn)澳幣的話，實(shí)實(shí)在在差不多節(jié)約了200萬(wàn)澳幣，這些方面都是機(jī)會(huì)，在人民幣升值的過(guò)程中給我們帶來(lái)的利潤(rùn)。同時(shí)，我們看到中國(guó)目前也看到各種不同的產(chǎn)品和服務(wù)，包括到現(xiàn)金的過(guò)剩。大家看到特別清晰的是ID2的增長(zhǎng)，這意味著中國(guó)資本外出的欲望在增強(qiáng)。不僅僅是到日本東京買馬桶蓋，我們還要出去買房，買房的同時(shí)可能還有投資移民的需求，這種需求也帶動(dòng)很大一部分中國(guó)企業(yè)朝海外發(fā)展。
    同時(shí)，我們看到中國(guó)企業(yè)發(fā)展到今天也確實(shí)具備了全球化發(fā)展的一個(gè)能力，我們今非昔比了，十年前中國(guó)企業(yè)走出去一是錢少，二是視野不開(kāi)闊，三是人民幣不堅(jiān)挺，今天這三方面完全和過(guò)去不同了，包括我們看到亞投行，美國(guó)人不來(lái)可以，但是我們的兄弟40多位，你不來(lái)你會(huì)后悔的，所以我們看到博鰲大會(huì)的召開(kāi)，其實(shí)也向全世界告知，中國(guó)目前人民幣將會(huì)成為繼美元之后的第二大硬通貨幣，這是一個(gè)肯定的模式，所以從這個(gè)角度來(lái)講，中國(guó)對(duì)外投資的趨勢(shì)未來(lái)會(huì)變?yōu)槌B(tài)，而不是像我們想象的，今年有明年就沒(méi)有了，未來(lái)我們會(huì)看到全球資產(chǎn)配置也將成為一種趨勢(shì)。大家注意到萬(wàn)達(dá)在去年12月份11個(gè)億砸向澳洲，包括綠地在悉尼CBD的收購(gòu)，綠地中心拔地而起，包括陽(yáng)光保險(xiǎn)、安邦保險(xiǎn)的收購(gòu)在澳洲。美國(guó)同樣是這樣，從萬(wàn)科到萬(wàn)達(dá)，包括安邦地產(chǎn)在華爾街收購(gòu)的不同的物業(yè)和SOHO中國(guó)，以張欣個(gè)人家族基金收購(gòu)的物業(yè)，都在告訴我們中國(guó)的不少大企業(yè)所做的這些動(dòng)作往往是中小企業(yè)跟隨的一個(gè)方向。只有在這樣一個(gè)大的趨勢(shì)中，我們把握好自己，我們才會(huì)有更多的機(jī)會(huì)在中國(guó)資本市場(chǎng)，在人民幣國(guó)際化和直接投資的市場(chǎng)中獲得一些我們可以得到的收益，并且同時(shí)在其中，包括一些中小開(kāi)發(fā)商，很多中小開(kāi)發(fā)商兄弟們都是很不安全的，都想有那么一個(gè)什么樣的安排來(lái)保證萬(wàn)一有點(diǎn)兒事兒方便一點(diǎn)，這也是你獲取海外身份的一個(gè)方面，因?yàn)槟阗Y產(chǎn)出去了，比如說(shuō)去年我們?cè)诎闹抻?0多個(gè)SIB投資，其中不少都是房地產(chǎn)行業(yè)的朋友，每人投500萬(wàn)，所以才有了嘉富誠(chéng)在澳洲的第三個(gè)項(xiàng)目，前期我們投的是公寓項(xiàng)目200多套不太大，二期項(xiàng)目是悉尼的中國(guó)中心，投資了2億澳幣。第三個(gè)項(xiàng)目是高爾夫球場(chǎng)，包括在美國(guó)的投資，沒(méi)有選擇洛杉磯和華爾街這樣大的區(qū)域，我們選擇最具有增長(zhǎng)性的得克薩斯州的達(dá)拉斯，包括今天美國(guó)嘉富誠(chéng)公司的張先生也是華爾街工作多年的基金管理人，同時(shí)在沃頓商學(xué)院畢業(yè)之后從事房地產(chǎn)基金的管理，我們之所以選擇達(dá)拉斯和得克薩斯州是因?yàn)樵诿绹?guó)經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展過(guò)程中最具有增長(zhǎng)性的潛在的區(qū)域。華爾街和新澤西州附近，以及洛杉磯房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)兩三年大了很多，德克薩斯的達(dá)拉斯做的是一級(jí)土地的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，不僅是一個(gè)投資收益的問(wèn)題，而且還帶動(dòng)了整體的投資移民的項(xiàng)目。這幾方面結(jié)合起來(lái)，恰恰符合了我們目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或者是國(guó)內(nèi)一些高凈值人群走出去，有一個(gè)適當(dāng)安排的目的。
    所以，從總體來(lái)講，房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略調(diào)整就顯得非常重要，國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)是非常重要的方面，除了國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)之外，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)基金，不少房地產(chǎn)企業(yè)也涉足了，類似像金地、富力集團(tuán)都已經(jīng)涉足房地產(chǎn)基金，包括在座的房地產(chǎn)基金不少都是開(kāi)發(fā)商出資的，并且效果還非常不錯(cuò)。同時(shí)，我們看到開(kāi)發(fā)商走出去能在海外做開(kāi)發(fā)也是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。其實(shí)中國(guó)人在海外做開(kāi)發(fā)有優(yōu)勢(shì)，為什么？因?yàn)檠笕碎_(kāi)發(fā)的房產(chǎn)有時(shí)候不適合中國(guó)人居住，比如說(shuō)廚房安的抽油煙機(jī)的抽力不夠，因?yàn)橹袊?guó)人愛(ài)炒菜，往往歐洲人和發(fā)達(dá)國(guó)家人不喜歡太通亮，而中國(guó)人喜歡南北通透，坐北朝南，因?yàn)槲幕煌袊?guó)開(kāi)發(fā)商和西方開(kāi)發(fā)和設(shè)計(jì)師結(jié)合在一起設(shè)計(jì)出來(lái)的房產(chǎn)物業(yè)的特點(diǎn)就很好的滿足了中國(guó)消費(fèi)者的需求。所以，我們看到中國(guó)人走向哪里，房產(chǎn)的價(jià)格就漲向哪里。從這一點(diǎn)上來(lái)講，市場(chǎng)國(guó)內(nèi)是一方面，海外的市場(chǎng)一定是不容得忽視，所以我們看到不同的項(xiàng)目都非常大，包括在悉尼的投資，都具有非常好的增長(zhǎng)性和戰(zhàn)略高度布局。像萬(wàn)達(dá)11個(gè)億砸向美國(guó)，以及安邦在華爾街收購(gòu)希爾頓大酒店，說(shuō)是高價(jià)收購(gòu)，說(shuō)是不值，但是從另外一個(gè)角度來(lái)看，我們看到的是這些大機(jī)構(gòu)在做全球資產(chǎn)配置的一步。至于說(shuō)價(jià)格高低不重要，重要的是我是全球資產(chǎn)配置的開(kāi)始。所以，從這些方面我們看到這種趨勢(shì)應(yīng)該告訴我們，不僅僅是在發(fā)達(dá)國(guó)家，還包括在發(fā)展中國(guó)家，比如說(shuō)馬來(lái)西亞這些國(guó)家和地區(qū)，我們可不可以開(kāi)拓呢？當(dāng)然可以，碧桂園在馬來(lái)西亞和新加坡交界處的造城運(yùn)動(dòng)，銷售非常不錯(cuò)，能拿到馬來(lái)西亞20年長(zhǎng)居的綠卡，簽證也有120多個(gè)國(guó)家，從這方面來(lái)講，有時(shí)候?qū)ν馔顿Y的時(shí)候，移民的問(wèn)題實(shí)際上是一個(gè)順帶的問(wèn)題，不要總是想著移民，投資到位了移民這樣一系列的工作都是非常容易做的。

    大家非常關(guān)心，鄭老師老在北大清華講課，講一講海外投資應(yīng)該注意什么問(wèn)題，我們是中小開(kāi)發(fā)商，可能拿出來(lái)一、兩千萬(wàn)美金我去做開(kāi)發(fā)又找不到人，語(yǔ)言又不行，我到了美國(guó)、澳洲，我自己還得找人翻譯，玩兒不轉(zhuǎn)，中間還是中國(guó)人買來(lái)買去的不同的突然，價(jià)格越來(lái)越高建造過(guò)程中也有很多的問(wèn)題，玩不轉(zhuǎn)，最后虧本了，確實(shí)有這樣的情況出現(xiàn)。所以我們?cè)谶@里給大家提出幾個(gè)方面的建議：
    第一，依靠專業(yè)團(tuán)隊(duì)，直接與當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商合作。
    依靠當(dāng)?shù)貙I(yè)團(tuán)隊(duì)去開(kāi)發(fā)，因?yàn)榘l(fā)達(dá)國(guó)家包括政府特別鼓勵(lì)去收購(gòu)資產(chǎn)的國(guó)家和提出，比如像澳洲、美國(guó)、加拿大、英國(guó)等等，這些國(guó)家的開(kāi)發(fā)市場(chǎng)相對(duì)規(guī)范，比如說(shuō)我是做開(kāi)發(fā)管理的，我只做開(kāi)發(fā)管理，資金是我們基金去投，或者開(kāi)發(fā)商自己去投，你可以把你資金管理收益的一部分分給它，類似于像基金中的GP，無(wú)非做開(kāi)發(fā)的事情。比如綠城現(xiàn)在就是做這樣一件事情，所以現(xiàn)在綠城通過(guò)代建的方式，來(lái)滿足開(kāi)發(fā)商在投資收益方面的要求，你產(chǎn)生利潤(rùn)了，而開(kāi)發(fā)商拿走你利潤(rùn)的15—20%，你作為開(kāi)發(fā)商就可以了。當(dāng)然也可以自行開(kāi)發(fā)，你說(shuō)我能力很強(qiáng)，你自己去開(kāi)發(fā)也可以，你第一個(gè)項(xiàng)目委托專業(yè)機(jī)構(gòu)開(kāi)發(fā)，你就學(xué)會(huì)了第二個(gè)開(kāi)發(fā)，所以這種模式和方法應(yīng)該是在發(fā)達(dá)國(guó)家非常被看好，這是一個(gè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的方法。
    第二，充分利分杠桿，降低開(kāi)發(fā)成本，提升收益率。    
    我們可不可以不直接去做投資人，我把我的資金投資到像嘉富誠(chéng)基金這樣有資格、能給我辦移民，并且同時(shí)能幫助我找到控制風(fēng)險(xiǎn)的這些專業(yè)的基金管理公司中，我當(dāng)一個(gè)LG也是可以的，當(dāng)然你當(dāng)一個(gè)LG，其實(shí)基金和開(kāi)發(fā)商之間有時(shí)候也有第一種合作模式，這里面你多了一個(gè)費(fèi)用，什么費(fèi)用呢？基金管理人要向你征收管理費(fèi)用，還有你收益部分的一定比例10—15%可能基金管理人要拿走，你付的多了，意味著你風(fēng)險(xiǎn)小了，因?yàn)榛鸸芾砣丝隙ú皇浅愿娠埖模麄冊(cè)谟脤I(yè)做相應(yīng)的事情，這是第二個(gè)方面，我們可以通過(guò)投資，再去做一些相應(yīng)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。
    第三，設(shè)計(jì)適合消費(fèi)者產(chǎn)品，考慮中國(guó)人需求。
    在項(xiàng)目的選擇方面，需要你用眼光去判斷，哪些地區(qū)我們看到市場(chǎng)發(fā)展較好，我去做哪些地方做真正具有增長(zhǎng)性的項(xiàng)目，這需要眼光去發(fā)現(xiàn)，不僅僅是你，可能你的合作伙伴、基金管理然也在幫你一起尋找，切忌在中國(guó)人圈子中轉(zhuǎn)來(lái)轉(zhuǎn)去，如果你在中國(guó)人圈子中轉(zhuǎn)來(lái)轉(zhuǎn)去，往往有可能你最終的利潤(rùn)會(huì)非常低，因?yàn)閷訉颖P剝，項(xiàng)目介紹給你，拿一些傭金，方方面面的費(fèi)用都很高。
    第四，商業(yè)物業(yè)自持，為資產(chǎn)證券化準(zhǔn)備。
    我的資金怎么出去？我的賬上趴著一個(gè)億的資金，怎么出去？這需要找到一個(gè)合適的路徑，我們現(xiàn)在在申請(qǐng)QB的路徑，我們和中信證券的QB資格是完全可以用的，包括信托公司提供的QB資格，我們剛剛在香港完成了新股和老股的收購(gòu)，就是通過(guò)中信的QB資格出去。另外，還可以使用內(nèi)保外貸，就是國(guó)內(nèi)存款海外貸款，你這個(gè)錢早萬(wàn)能賺回來(lái)，也很完全。第三種方式可以做類似于相昆侖金融這樣的換錢公司的路徑，昆侖金融現(xiàn)在已經(jīng)被中信集團(tuán)收購(gòu)了，原來(lái)是香港上市公司，他在全球的兌換業(yè)務(wù)中是被發(fā)達(dá)國(guó)家認(rèn)知為合法的機(jī)構(gòu)，所以你如果涉及到移民的問(wèn)題，你還絕對(duì)不能走QD的資格，只能走換錢公司，最多是一個(gè)內(nèi)保外貸，內(nèi)保外帶貸現(xiàn)在被叫停了，所以我們可以用相應(yīng)的辦法走不通的據(jù)到。像地產(chǎn)募基金現(xiàn)在10億，我們?cè)陉戧懤m(xù)續(xù)用這些指標(biāo)，因此非常順暢了，總來(lái)得講國(guó)家對(duì)資本下的外匯的控制越來(lái)越放松，不要太擔(dān)心。
    我們的問(wèn)題是什么？資金出去以后怎么樣能夠讓這些資金首先是安全，然后再有收益。你說(shuō)在國(guó)內(nèi)投資回報(bào)率，年收益是80%、100%，我去澳洲和美國(guó)投資收益才25%，我能干嗎？我勸你要干，只要能拿到25年化收益，在美國(guó)這樣的國(guó)家應(yīng)該說(shuō)都是非常不錯(cuò)的，包括我們發(fā)起的美國(guó)基金，其實(shí)年化收益率已經(jīng)達(dá)到了30%，應(yīng)該說(shuō)是不錯(cuò)的。從這一點(diǎn)來(lái)說(shuō)，無(wú)論是什么樣的模式我們都可以嘗試，我們還看到更多的外資基金進(jìn)入中國(guó)。外資的基金前幾年多，今年就少了，在澳洲、在歐洲，房地產(chǎn)基金的發(fā)展非常快，新募基金的總量也在增加，中國(guó)基金的總量在增大的同時(shí)除了開(kāi)發(fā)商去運(yùn)作之外，更多的是要通過(guò)基金的方式運(yùn)作，集合式的運(yùn)作，這符合克強(qiáng)總理所講的股權(quán)眾籌。當(dāng)然，股權(quán)眾籌指是小股權(quán)、小投資，但是從房產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資基金的角度來(lái)講，應(yīng)該說(shuō)在這方面規(guī)模只有大才會(huì)風(fēng)險(xiǎn)更小。所以，從這些方面來(lái)看，我們還可以運(yùn)用有限合伙或者信托結(jié)構(gòu)，在海外的開(kāi)發(fā)商當(dāng)中，大部分用的是項(xiàng)目公司上面的信托結(jié)構(gòu)。從各個(gè)方面應(yīng)該說(shuō)都有很多的機(jī)會(huì)讓我們?nèi)ヌ接懀匀绾纬晒Πl(fā)行一個(gè)不同的全球性的投資基金，或者在國(guó)內(nèi)募集在海外投資，這些其實(shí)你做好了之后，都可以跟著資金的流動(dòng)而做相應(yīng)的安排。
    海外投資對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)既是機(jī)會(huì)又是挑戰(zhàn)，更重要的是能在全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展的今天，真正的抓住機(jī)會(huì)，讓中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響力在全球更加增強(qiáng)。謝謝各位！